目前中國的購物中心和商業(yè)地產(chǎn)本身這個概念實際上是混搭在一起的，我們現(xiàn)在需要把產(chǎn)品界定到底是商業(yè)的還是地產(chǎn)的。在中國目前階段主要是房地產(chǎn)開發(fā)商為主導(dǎo)在做購物中心，在他們的角度看來企業(yè)做的就是住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)，而不僅是一個購物中心。由于開發(fā)主體是地產(chǎn)開發(fā)商，因此他們更看重自身的地產(chǎn)投資行為，更強(qiáng)調(diào)項目回報率、開發(fā)周期的長短、開發(fā)成本的高低，整個思路跟商業(yè)流通業(yè)就有極大的差異。

     這種思維方式的不同也是造成目前出現(xiàn)越來越多有名無實的購物中心或者說整體項目質(zhì)量不高的重要因素。購物中心本身就不是單純的商業(yè)地產(chǎn)的概念，國際上統(tǒng)稱為零售房地產(chǎn)，是用于零售經(jīng)營的房地產(chǎn)形式。由于國內(nèi)開發(fā)商的土地因素，目前開發(fā)主體基本以房地產(chǎn)商為主，但從全球成熟市場來看，房地產(chǎn)開發(fā)只是業(yè)主開發(fā)商主體當(dāng)中的一部分，而不是全部。

     從長期建完成以后呈現(xiàn)出來的狀態(tài)來看，購物中心更應(yīng)該是商業(yè)的屬性，而不是商業(yè)地產(chǎn)的。因為如果要高水平的做好購物中心，從觀念上就要扭轉(zhuǎn)一個正確的專業(yè)導(dǎo)向，專業(yè)思維一定是長期的，戰(zhàn)略性的，而且一定是通過運(yùn)營的手法去創(chuàng)造價值，包括開發(fā)商的物業(yè)資產(chǎn)的長期價值，以及區(qū)域發(fā)展價值。即使對于整個城市來說，也屬于基礎(chǔ)商業(yè)設(shè)施的一部分，而不能僅僅是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的一個運(yùn)營工具和簡單的地產(chǎn)產(chǎn)品。

      在這方面，通過中國購物中心跟國外購物中心的較量，就會發(fā)現(xiàn)我們處在明顯的劣勢上。當(dāng)前眾多的購物中心招商難的困境一方面有項目數(shù)量在一定階段幾種釋放的因素，另外一個重要原因就是開發(fā)商的專業(yè)能力、商業(yè)規(guī)劃能力還存在一定偏差，這樣就會造成有效供給不足，無效供給過剩的狀態(tài)。這樣出現(xiàn)的直觀的反應(yīng)就是有些購物中心會有很多的品牌商愿意去經(jīng)營。

      歸根究底零售商看重的仍然是項目的經(jīng)營能力、商業(yè)潛力和未來價值，低租金遠(yuǎn)不是其開店的理由。