從2009年開始立項研究到今年1月成立商用地產管理部，再到首個購物中心試營業，在整個行業的注視之下，萬科的商業地產加法做得并不輕松。

　　在商業地產上并不著急，只做對的、好的、需要的，萬科現在的狀態是“開著車換輪子”，在不放棄現有銷售額、銷售規模的前提下，同時開展新的業務。

　　這并不暗示著這個“規模崇拜者”會放棄對商業項目發展速度的追求。萬科未來幾年在北京會以每年一個的頻率推出商業地產項目。

　　對于萬科而言，考題在于商業地產產品線中，未來占有更大份額的并不是綜合體城市廣場系列，而是與社區聯系更緊密的生活廣場系列與鄰里家系列。萬科的商業發展仍是依托其強大的住宅開發，商業地產后期的運營能力或成為最大考問。

　　鎖定新城

　　位于昌平城區的金隅萬科廣場，總體量為14萬平方米，今年圣誕節期間將會正式營業。RET睿意德相關負責人預測，試營業當天開業率將達到80%，年底正式營業時將達到90%以上。

　　業內對萬科做商業地產一直存在著各種質疑。從2009年萬科立項研究商業地產，到2013年萬科在北京成立了只有十個人的商業地產團隊，萬科到底要在商業地產上怎么做，是否真正進軍商業地產，萬科多以“不得不做”、“社區配套服務”以作回應。

　　“現在商業地產團隊已經超過一百人。”毛大慶說，北京的新城蘊含著較多的機會，未來在房山、大興、延慶等城市邊緣組團都會推出商業地產，提供居民所需要的消費資源。

　　據瞳孔小編了解，萬科將現有商業項目分為三條產品線：萬科廣場系列、生活中心系列和鄰里家系列。萬科廣場系列定位為區域型購物中心，生活中心系列主要針對集中型社區商業，而鄰里家則是對社區商業街的歸納。

　　與此前“萬科做商業地產，能賣就賣”的傳言截然相反的是，金隅萬科廣場由萬科自持出租經營。該項目目前已投資9億元，預計7年收回成本，這在商業地產領域也屬于中上的水平。按照萬科此前的內部測算，該項目持有周期8年，按地區保守租金測算，可以實現凈資產收益率12%，經營性杠桿下IRR（內部收益率）為15%，項目總投資回報率達到111%。

　　萬科選擇的是總部模式加一線公司孵化模式，強調了一線公司的重要性。據萬科員工透露，在金隅萬科廣場試營業前夜，很多人都來支援商用地產部門。

　　轉型“抓手”

　　對于萬科涉足商業地產，不僅業內一直都存在著各種質疑，萬科內部高層此前也一直存在著不同的聲音。

　　此前，提到商業地產，萬科總裁總是強調萬科不做純粹的商業地產，做商業地產只是為了更好地服務于住宅。這源于萬科的上市公司身份，加之做財務出身的郁亮天性中的謹慎。

　　多元化“加法”

　　今年8月，王石在看完萬科在東莞做的松湖生活廣場后，專程來北京，與他就“萬科到底以后要發展成什么樣的公司”進行了交流。這次交談的一個產物是，萬科提出了如今為人所知的“城市綜合配套服務商”的理念。9月份，王石在微博上發布，萬科業務新翼—城市配套供應商，包括醫院、學校、博物館、公園、商場、公屋等。

　　“其實不能簡單地說萬科要做商業地產，商業地產只是萬科轉型成為服務型企業的一個很重要的通道或者抓手。”毛大慶說。

　　據了解，目前北京萬科至少擁有四個商業地產項目，總面積超過50萬平方米，近兩年萬科還將進入城市綜合體的運營行列。位于大興CBD核心區的一個項目包含酒店、商城、寫字樓等多種業態。

　　以做“減法”為人熟知的萬科這些年來一直在嘗試做“加法”。

　　大都市需要做新型城鎮化，政府可以調動社會、企業的力量。”他認為，一線城市存在更多的機會。一些新城和城市邊緣組團人口較為分散，而一個購物中心或城市綜合體，能輻射方圓10公里的居民，“能夠讓新城居民不用去城市中心，就享受到同樣的配套。”這為萬科做城市配套服務商提供了巨大的商機。

　　萬科的商業地產已經吸引來了多個機構前來接觸，不排除未來會與基金合作，也許是股權方式的，也許是出售產權方式，在項目的各個專業層次，謀取資本化的收益。

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