馬云現(xiàn)在的目標(biāo)是“如何把商業(yè)地產(chǎn)的高價(jià)打壓下去”！豪氣干云的馬云早已經(jīng)不滿足于僅僅爭奪實(shí)體商業(yè)的市場份額和天量營業(yè)數(shù)字的快速增長(僅“雙十一”一天，支付寶成交金額就達(dá)350億)，事實(shí)上，早已有很多品牌旗艦實(shí)體店邁出了從線下轉(zhuǎn)移到線上的關(guān)鍵性轉(zhuǎn)型，這就好比在傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)這堵墻上不斷抽走一塊又一塊磚頭，日積月累，再厚實(shí)的墻也扛不住。
北京今年以來已經(jīng)關(guān)閉至少4家百貨商場，其中的服飾、家電、3C業(yè)態(tài)受電商沖擊最大。一邊是巨大的實(shí)體運(yùn)營成本(人工、裝修、維護(hù)、推廣……)、現(xiàn)金流壓力和地價(jià)、建安、折舊等固定成本；一邊是臥榻之側(cè)手執(zhí)刀斧虎視眈眈的電商軍團(tuán)，實(shí)體購物中心一時(shí)間紛紛倍覺前路茫茫，無心睡眠。
沒辦法，該來的總是要來的。這就是命—或者換句更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)脑捳f，這就是市場規(guī)律。任何可以給顧客帶來更便捷的消費(fèi)方式、更低廉的消費(fèi)成本的新興事物，必然會活得更滋潤。當(dāng)年數(shù)碼科技的飛速進(jìn)步，逼迫曾經(jīng)叱咤風(fēng)云風(fēng)頭無二的柯達(dá)膠卷黯然退場，這就是最好的例子。
如果將眼光透至本質(zhì)，你就會發(fā)現(xiàn)，顧客購買的其實(shí)不是膠卷本身，而是一個(gè)美好的回憶！既然數(shù)碼相機(jī)能夠更快更好更便宜地提供這個(gè)回憶，為什么還要買膠卷？柯達(dá)之?dāng)。皇菙≡谄放瓶诒希菙≡谡`以為“最好的膠卷永遠(yuǎn)等于美好的回憶”上。
歷史總是輪回的。如今，同樣的情形又在購物中心和電商之間上演。要是再不盡快轉(zhuǎn)換思路，僅僅滿足于做“最好的傳統(tǒng)購物中心”，那么未來的實(shí)體店必然逃不開慘淡經(jīng)營的結(jié)局。請不要迷信什么體量、規(guī)模、集合效應(yīng)，要知道越龐大的體量帶來越高昂的運(yùn)轉(zhuǎn)成本，反而往往死得越快。
那么我們再反觀一下身處的這座城市：2012年，成都的商業(yè)綜合體總面積達(dá)到1061萬平方米，比2011年增長1倍。而從目前的規(guī)劃來看，到2015年，這一數(shù)字將達(dá)到驚人的2757萬平方米，還將在目前的基礎(chǔ)上再翻1.5倍！作為全球第三大忙于建設(shè)購物中心的城市，成都，很忙。100多個(gè)商業(yè)綜合體項(xiàng)目彼此之間已經(jīng)夠掐了，再加上電商在一旁的悶棍，這架還怎么打？
突出重圍的出路也不是沒有。即便彼此之間的經(jīng)營業(yè)態(tài)是類似的；售出產(chǎn)品是類似的；服務(wù)水準(zhǔn)是類似的；價(jià)格水平是類似的；甚至連功能定位都是類似的(社區(qū)商業(yè)定位不在此文討論范疇)，但還有一樣可以是獨(dú)特的—消費(fèi)者的體驗(yàn)感受！不同的文化概念主題，就可以決定一座綜合體與眾不同的風(fēng)格氛圍與消費(fèi)體驗(yàn)，從而給顧客提供可以反復(fù)多次到達(dá)的“理由”！
實(shí)際上，這個(gè)理由實(shí)在是太重要了。有了它，消費(fèi)者就可以舍近求遠(yuǎn)，可以情人眼里出西施，可以心甘情愿地掏錢買單。因?yàn)殡娚逃肋h(yuǎn)無法帶給顧客的，就是身臨其境的情景體驗(yàn)和“被品質(zhì)服務(wù)”的全程心理按摩。而綜合體之間，也會因?yàn)橛胁町愋缘闹黝}風(fēng)格而呈現(xiàn)出鮮明的體驗(yàn)特征，從而細(xì)分市場和塑造客戶忠誠度。
在消費(fèi)者已經(jīng)從最基本的購物需求轉(zhuǎn)變?yōu)椤扒楦畜w驗(yàn)”需求的今天，環(huán)境營造和體驗(yàn)功能注定將成為城市綜合體生死對決的殺手锏。我們不妨設(shè)想一下，假如成都出現(xiàn)了這樣一座購物中心，它的一樓大堂里隨時(shí)有過山車從人們頭頂呼嘯而過(加拿大阿爾伯塔的西埃德蒙頓購物中心便是如此)，你想不想去體會一下這樣的驚險(xiǎn)刺激？假如某座綜合體的內(nèi)部裝修巧妙而生動地還原了不同時(shí)期或地域的中國傳統(tǒng)古街巷(迪拜購物中心就是這樣還原了他們的中古集市)，你有沒有去體驗(yàn)時(shí)光流轉(zhuǎn)的期待？假如成都一座百貨商廈里出現(xiàn)專供新人免費(fèi)攝影各種精美的婚紗照主題布景(美國明尼蘇達(dá)州的摩爾購物中心就在內(nèi)部設(shè)置了婚禮教堂)，你會不會有一探究竟的沖動？
有了人氣，商氣自然也就旺了，綜合體自身品牌也就會得到鞏固和追隨。主題創(chuàng)意和環(huán)境體驗(yàn)決定著商業(yè)地產(chǎn)與電商的對峙格局；也決定著成都城市綜合體的興衰存亡，這是筆者的結(jié)論。
（來源：新華網(wǎng)）
