醞釀而已，開一家關一家，還有誰敢去開。千萬別當真

上百年淮海中路僅最近50年的歷史就經歷了3輪興衰起伏，80-90年代中期人氣最旺的其實中段（伊勢丹附近，原先是春江生煎店），東端其次（客流大多由西藏路走到成都路淮國舊附近），現在人多的西段人最少（現在百盛的地方）.

上次是1號線地鐵建設封路導致沒有人氣好幾年，搜鋪網編輯部回憶有人歸咎于把大梧桐樹換成小梧桐樹了把小路拓寬了些，地鐵開通3年后，地鐵客流漸高，把西段陜西南路站的百盛等逐漸養旺了，中端也還馬馬虎虎還陸續開了上海第一家麥當勞和最早的幾家哈根達斯，東端由于舊樓全動遷了新辦公樓又剛剛啟用入住率一般而人氣最低，東端客流到2003年后都轉移到了后面的新天地去了（地鐵和停車場都有）。

到了2010年，購物中心興起，中段區域由于距離地鐵站太遠而日漸冷落，哈根達斯變成中國移動，麥當勞變動真絲店，以前常常去的伊勢丹變成了萬得城，淮海電影院（內含連卡佛百貨上海實驗店）變成了芭比娃娃店。雪豹商城變成了C&A,但3年后這些店陸續再次紛紛關閉，中段幾乎變成了光明村和長春食品店及土特產商店天下。

西區則日漸興旺，二百永新變成了優衣庫全球旗艦店,百盛完成了升級改造客流沒有明顯變化（其實市區不降就是難得的勝利了，畢竟沒有香港的免稅低價優勢），加上淮海路上第一家大型購物中心新鴻基IAPM開業，淮海路的客流大多從街道被吸引到了IAPM里面了，淮海中路上3家品牌關閉了街鋪店轉移到了IAPM，其實租金單價并沒便宜，餐飲電影院業績很好，零售店業績有待觀察，看下半年citysuper開業后整體效應業績了。東端香港廣場等陸續升級為奢侈品店客流不咸不淡總比之前好了許多，K11改建好后餐飲客流大了不少，但太平洋百貨淮海店卻直線下滑，業績下跌了近一半。搜鋪網接到報告新天地時尚2期客流則一直不理想，看新天地后期的所謂百老匯劇場項目的人氣了。