喊了十年“避免同業(yè)競爭”空口號的魯商集團(tuán)的地產(chǎn)整合之路終于成行。魯商置業(yè)日前公告稱，為更好理順項目公司股權(quán)，公司購買了山東銀座久信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的泰安銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司10%股權(quán)和東營銀座房地產(chǎn)開發(fā)有限公司15%股權(quán)，交易金額分別為1528.50萬元和794.90萬元。

據(jù)了解，上述公司均屬魯商集團(tuán)旗下資產(chǎn)，此次銀座久信地產(chǎn)出售所持有的房地產(chǎn)股權(quán)資產(chǎn)，或為魯商集團(tuán)整合旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信號。但這與魯商集團(tuán)此前的承諾及眾多投資者的期待大不相同。

銀座股份發(fā)展存憂

據(jù)了解，目前魯商集團(tuán)旗下地產(chǎn)板塊共有兩個上市公司融資平臺，其中，上文提到的魯商置業(yè)主攻住宅地產(chǎn)，銀座股份于2003年借殼上市，主攻零售商業(yè)。由于歷史包袱沉重，魯商集團(tuán)在2003年之前效益并不好。截至2003年年底，魯商集團(tuán)總資產(chǎn)為46.59億元，凈資產(chǎn)為5.45億元，凈利潤為-4445萬元。

正是在擁有銀座股份這個平臺前后，魯商集團(tuán)百貨超市業(yè)務(wù)開始得到長足發(fā)展。從2009年開始，銀座系始終保持每年約20家門店的開店數(shù)量。而遍地開花的“銀座”品牌商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)則是分屬銀座商城和銀座股份兩家公司，前者是非上市公司，同歸魯商集團(tuán)控制，屬于同業(yè)競爭。

正因如此，魯商集團(tuán)在銀座股份上市之初便立下承諾，將集團(tuán)內(nèi)的“商業(yè)零售業(yè)務(wù)”注入上市平臺，所指就是銀座商業(yè)這塊優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

一位長期關(guān)注魯商集團(tuán)人士認(rèn)為銀座商城并無獨立上市可能：“銀座商城股東利益要想兌現(xiàn)，還是要實現(xiàn)股份上市，可是獨立上市無法繞開同業(yè)競爭問題，最好的方法是實現(xiàn)資產(chǎn)注入�！�

而涉及到此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓的泰安銀座和東營銀座均為魯商置業(yè)的控股子公司。其中，泰安銀座注冊資本2000萬元，經(jīng)營范圍房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)經(jīng)營、房屋租賃，魯商置業(yè)占股87%，銀座久信地產(chǎn)占股10%，東營銀座注冊資本1000萬元，魯商置業(yè)占股85%，其余15%為銀座久信地產(chǎn)持股。

根據(jù)銀座久信地產(chǎn)企業(yè)簡介，公司由山東銀座商城股份有限公司與臺灣久信金屬股份有限公司和臺灣甲山林房地產(chǎn)咨詢(上海)有限公司合資成立。主要從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)與經(jīng)營、房地產(chǎn)代理等業(yè)務(wù)。其中工程技術(shù)人員大都參加過銀座商城、索菲特銀座大飯店、銀座會展中心等著名標(biāo)志性建筑的施工和管理工作。

銀座股份上市十年后，在魯商集團(tuán)的地產(chǎn)整合之路終于開啟時，銀座商業(yè)參股的資產(chǎn)卻是由魯商置業(yè)接盤，而非銀座股份上市平臺。

銀座股份2013年開始業(yè)績增速已經(jīng)有較大幅度下滑，2012年實現(xiàn)營業(yè)收入135.36億元，同比增長24.1%，實現(xiàn)凈利潤3.47億元，同比增長199.59%。2013年前3季度，實現(xiàn)營業(yè)收入104.9億元，同比增長11.18%；實現(xiàn)凈利潤1.95億元，同比微增0.85%。

魯商集團(tuán)將銀座商城資產(chǎn)左手挪右手，不僅沒有踐行消除同業(yè)競爭等承諾，反而使魯商置業(yè)與銀座股份兩家上市平臺今后同門相爭。魯商置業(yè)證券部工作人員對于公司接手銀座商城資產(chǎn)表示：“收購是為理順項目公司股權(quán)，只是市場行為，銀座股份今后發(fā)展與我們無關(guān)�！�

根據(jù)Wind數(shù)據(jù)，魯商置業(yè)在擴(kuò)張期間已經(jīng)負(fù)債高企，2013年中報的負(fù)債率為92.9%，為所有房企中負(fù)債率最高的企業(yè)。中報顯示，公司上半年負(fù)債共232.7億元，其中221.3億元為流動負(fù)債。

挪騰資產(chǎn)或為股市套利

記者發(fā)現(xiàn)，魯商集團(tuán)負(fù)債頗高。去年7月15日，魯商集團(tuán)曾轉(zhuǎn)讓旗下四家公司股權(quán)。

分別為金平福源礦業(yè)有限公司70%股權(quán)、煙臺藝林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司85%股權(quán)、寬城滿族自治縣永興礦業(yè)有限責(zé)任公司73%股權(quán)、山東金帝科信息工程有限公司5%股權(quán)。標(biāo)的資產(chǎn)掛牌價格總計達(dá)3.33億元。

不久前的3月7日，魯商集團(tuán)在全國銀行間債券市場公開發(fā)行15億元短期融資券。發(fā)行公告顯示，此次債券無擔(dān)保，采用固定利率，期限365天，到期一次性還本付息。募集資金將用于償還金融機(jī)構(gòu)借款及補(bǔ)充公司營運(yùn)資金元。

值得關(guān)注的是，雖然此次為魯商集團(tuán)發(fā)行的2014年度第一期短期融資債券，但近3年來，魯商集團(tuán)已經(jīng)發(fā)行過3期短期融資券、1期中期票據(jù)、3期定向工具和1期企業(yè)債券。截至此次短融發(fā)行前，魯商集團(tuán)存續(xù)期直接債務(wù)融資余額已達(dá)91億元，其中，短期融資券余額23億元，中期票據(jù)31億元，定向工具30億元，企業(yè)債券余額7億元。

公開資料顯示，魯商集團(tuán)近年來資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)增長，2010至2012年末及2013年6月末，其資產(chǎn)負(fù)債率分別為69.58%、74.97%、75.92%和77.86%。長江證券研報分析稱，判斷2014年魯商集團(tuán)的財務(wù)費(fèi)用壓力難以得到有效緩解，業(yè)績較難出現(xiàn)大幅反彈。但認(rèn)為集團(tuán)戰(zhàn)略符合零售行業(yè)目前的發(fā)展方向。

一位不愿具名的券商人士分析稱，將優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)注入二級市場往往有極強(qiáng)的放大效應(yīng)。資產(chǎn)注入概念一經(jīng)推出便會受到投資者的追捧，想象空間以及增值潛力都是巨大的。中糧地產(chǎn)、東華實業(yè)等上市企業(yè)皆是如此。