論高鐵站前長途汽車站點綜合體商業規劃和建筑設計特點

深圳市新摩爾商業管理有限公司總經理楊寶民

清華大學商業地產總裁班客座教授

經過六年多的研發和思考，深圳新摩爾公司提出了高鐵站前廣場和長途汽車站以及酒店，辦公商業一體化設計的研究成果，已經在上海，長春，青島，韶關等地推廣使用。

2014年深圳新摩爾公司接受韶關城投公司委托已經調研了兩周韶關高鐵綜合體項目產品定位，項目由酒店，寫字樓，公寓和長途汽車站以及裙樓商業物業組成標準的綜合體，建議韶關高鐵綜合樞紐綜合體長途汽車站和游客中心發車平臺放在二層，落客車輛和車庫放在－１層，讓一層留出較大面積做商業，提升－１層商業物業價值。－層商業高度５．３米，長途汽車落客區域建議７米高度，滿足大型客車要求。

高鐵車站，長途汽車站點下客人流經過地下商業，地下一層商業才有更大價值。整個面積完全滿足下客要求，依舊保持了交通樞紐的主體功能。

我們認為一層商業人流和上二層人流會有部分交織現象，但是沒有影響主體功能，對于商業和旅游購物是良性的。把握交通樞紐功能和商業功能的完美結合，降低投資單位運營成本負擔是設計單位必須考慮的意見，把長途汽車客運功能和商業物業有機的結合，也是具有較高設計水平的表現。

通過增加高鐵站前長途汽車交通樞紐綜合體一層商業物業按照１萬平方米計算，增加物業價值為1.8億元，增加造價在２０００萬元左右，減少部分社會停車位,建議原來地下一層高度就是7.2米，建議地下一層作為雙層停車庫，建議借鑒哈爾濱人防工程商業利用經驗，人防工程１．１萬平方米平時作為社會停車場 ，我們認為方案調整利大于弊。

我們發布高鐵站前廣場地下和長途汽車站綜合體設計和策劃的重大成果，今后適合作為國內標準推廣，能夠為開發商多創造上億元經濟效益，各家設計院可以按照新摩爾公司的商業規劃成果執行，屬于獨創性研究成果,高鐵綜合體商業規劃成果可以在注明 深圳新摩爾公司的前提下，無償使用，知識產權屬于深圳新摩爾公司www.sznewmall.com。

高鐵青島北站地下商業空間規劃圖 2011年深圳新摩爾公司

高鐵青島北站商業空間規劃圖 2011年深圳新摩爾公司

深圳新摩爾公司結合自己在2011年中標服務青島火車北站商業規劃的經驗，對高鐵站前廣場地下商業空間提出了比較理想的商業規劃布局模型，根據車站所處的位置站前廣場地下商業面積１－３萬平方米。高鐵站前廣場地下商業一般建議以快餐，地域特色餐飲，特產超市，服飾等專業批發市場為主。
  

深圳新摩爾商業管理公司在高鐵交通樞紐綜合體方向取得創新成果不是偶然的，早在2006年深圳新摩爾公司服務上海大學城軌道交通樞紐綜合體項目商業規劃和建筑設計項目，作者就提出了創新的立體商業空間和軌道交通客流結合的新型模式,在二層利用空中商業街區分割綜合體物業。

上海項目建筑策劃成果―――2007深圳新摩爾公司＆深圳中匯建筑設計公司

中國有世界上最多的高鐵站前商業建筑設計項目，應該說我國企業家要給中國建筑師更多機會，中國人是可以完成世界一流綜合體設計作品的。

我們要借鑒世界一流的綜合體作為，結合中國綜合體項目所在區域的消費者需要進行創新，只有滿足市場需要的建筑才是好建筑。深圳新摩爾公司和國內眾多設計院合作，我們提倡項目具有主題文化，鼓勵降低項目運營成本，我們要注重公共空間和休閑節點為實用的零售空間提供人流，我們要注重立體動線設計和顧客在綜合體空間的愉悅感受結合。

大型高鐵長途汽車客運樞紐綜合體設計周期最好是兩年，建筑設計和招商同步進行，實現最佳投入和產出模型。

高鐵站前交通樞紐城市綜合體建筑設計是可以大膽創新的領域，把握經濟效益和社會效益統一的原則。深圳新摩爾公司提倡策劃、運營管理隊伍和設計組建一流隊伍聯合創作，我們鼓勵跨學科合作，中國人可以超越歐美大型設計單位，我們需要充足的設計經費和合理的設計時間才能打造一流高鐵樞紐綜合體作品，希望我國地方政府和開發商為中國商業建筑設計大師成長提供機會。