謝尚偉：商業(yè)地產(chǎn)：規(guī)劃決定最終成敗

大家或許聽了太多關(guān)于“……決定成敗”的表述，對于此類表達不要說受眾，連我自己都麻木了，但我還是想再次贅述一個觀點：規(guī)劃，將決定商業(yè)地產(chǎn)項目最終的成敗。這也是本人從事商業(yè)地產(chǎn)相關(guān)工作近十年（做過營運管理、做過招商執(zhí)行、做過推廣策劃、做過銷售策劃、做過商業(yè)規(guī)劃……）的切身體會，其中有親身經(jīng)歷的，亦有全國各地的走馬到觀花看到的、同業(yè)交流習(xí)得的、沒事兒瞎琢磨的……本文亦算是個人專業(yè)小結(jié)。

“定位決定成敗”，這是“大師風(fēng)起云涌，點石成金的那些年”從業(yè)者的慣性思維的定勢，一個好的idea/點子，似乎就能化腐朽為神奇……定位的神奇功效在消費品市場上也許更加靈驗，因為一款消費品的生命周期也就1-3年而已。但對于商業(yè)地產(chǎn)項目而言，國土使用期40年，設(shè)計使用壽命則更長，如此長的時間維度內(nèi)，科技、交通、社交、生活、工作、城市……會發(fā)生怎樣的變化，又有哪位大師或?qū)＜夷軌蝾A(yù)見，并給出一個在未來40年內(nèi)都具持續(xù)生命力的定位呢？因此，商業(yè)地產(chǎn)項目的數(shù)十年的存在與運行周期，決定了定位策劃給出的概念與方向只能是面向近期—3-5年的時間維度，而不可能解決未來幾十年內(nèi)將面臨的變化。而實實在在將面臨幾十年的現(xiàn)實與市場的風(fēng)雨洗禮的將是我們的建筑本體與室內(nèi)外空間體系，因此建筑、空間、設(shè)備規(guī)劃的前瞻性才是商業(yè)地產(chǎn)項目必須花最大精力去思考的關(guān)鍵。

商業(yè)地產(chǎn)項目的商業(yè)規(guī)劃要點：

一、 當(dāng)然首先是選址。就選址來講，我們肯定是面向未來的，現(xiàn)在狀況不是關(guān)鍵，關(guān)鍵是我們項目建成開業(yè)后會面臨的狀況。不少于1條軌道交通，并臨至少1條城市干道，且在是迎客面無大型建筑遮擋，這是發(fā)展大型商業(yè)體的底線市政交通條件了。

二、 主出入口的確定。

1、可視性好，人流匯集且能停留的朝向，通常為面向城市干道或兩條干道的交匯處。

2、出入口不宜太多，通常情況下每個方向最多1個出入口即可，過多的出入口將造成人流分散或過多交通面積浪費。

3、主出入口的尺度：8米凈寬是底線值，兩層挑空是必要的，主出入口的公共共享空間是必須的。

三、 人流、物流、車流分離這是規(guī)劃的必然要求。

1、  大型商業(yè)體必須規(guī)劃獨立的物流通道，且物流通道必須隱藏于后場，避免與客流的交叉，如酒店的后臺區(qū)；這樣才能確保顧客視線所及之處所呈現(xiàn)的皆是美好。

2、  人車分流，這個對于商業(yè)體來講很容易做到。但開車前來的顧客又是需要重點關(guān)注的，因此關(guān)于行車流線的設(shè)計則至關(guān)重要。客貨行車流線分離，自動扶梯（最好還是坡梯）直達車庫層或車庫與營業(yè)賣場同層設(shè)計已成主流。

3、  高標(biāo)準(zhǔn)的車庫規(guī)劃（數(shù)量配置—100：1，內(nèi)裝檔次及清晰的導(dǎo)視與便捷的泊車智能化管理系統(tǒng)）已成大型商業(yè)體的標(biāo)配，對有車族的關(guān)注則是一個商業(yè)體必選動作。

四、 人流動線的規(guī)劃是核心。

1、  順暢、視線通透、不走回頭路、無死區(qū)是人流動線規(guī)劃的最底限原則，人流動線規(guī)劃的優(yōu)劣將直接影響到商鋪租金價值的高低與出租率。

2、  中庭節(jié)點空間是人流動線規(guī)劃的必須，通常一個項目不少于兩個中庭節(jié)點共享空間，中庭空間挑空部份一般不小于300平米，且兩個中庭相距不應(yīng)超過100米。

3、  依托中庭布置自動扶梯與直升電梯是商業(yè)空間的一個常規(guī)動作。

4、  人流動線不超過兩條這是上限，且必須規(guī)避背街次通道的出現(xiàn)。如果因平面進深過大必須出現(xiàn)兩條人流動線，則選擇“回字型”人流動線結(jié)合不影響視線通透的開放式中島區(qū)規(guī)劃最優(yōu)（在百貨商場中已成熟應(yīng)用）。

5、  單邊人行主通道不低于4米，中間連廊寬度應(yīng)≥4米。

五、 平行梯在購物中心的應(yīng)用漸成主流：更人性化，同時亦避免了剪刀梯帶來的對商業(yè)空間視線通透的破壞。

六、 業(yè)態(tài)布局與組合。

1、  目的性消費、低租金（餐飲、休閑、娛樂、母嬰……）承受力業(yè)態(tài)布局高（3F以上）低區(qū)（B1、B2），實現(xiàn)人流的目的性引導(dǎo)，豎向各層人流的相對均衡，這是業(yè)態(tài)規(guī)劃的一個基本原則。

2、  主力店布局兩端或人流相對較弱的區(qū)域，讓小店鋪共享主力店人氣，拉升小店鋪租金價值以彌補主力店租金差。

3、  各樓層業(yè)態(tài)混搭漸成主流。零售與輕餐、超市與美食廣場、餐飲與書店、家居與母嬰、影院與餐飲/電玩……所有的一切都是為了營造便捷、富于樂趣的消費體驗。

七、 關(guān)于層高：5.4米層高，凈高3.5米亦屬標(biāo)配，首層標(biāo)準(zhǔn)還可適當(dāng)提升。

八、 機電：商業(yè)地產(chǎn)項目的心臟。

1、  自動扶梯：每隔50米一組，是相對舒適的配置標(biāo)準(zhǔn)，對于零售型購物中心不建議加裝自動感應(yīng)系統(tǒng)。

2、  直升電梯：客梯、貨梯相分離，電梯前廳的設(shè)計是一個重點，既是品質(zhì)的體現(xiàn)也是公共空間收益的基礎(chǔ)。

3、   中央空調(diào)：直接決定了整個商業(yè)空間的舒適度，對于大多數(shù)地區(qū)而言冷暖兩套系統(tǒng)是標(biāo)配了。

4、  燃氣、煙道、上下水接口：充分預(yù)留一定的調(diào)整與擴展空間，以備后期業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換與商家調(diào)整的不時之需，設(shè)計規(guī)劃之初應(yīng)盡可能的在更大的范圍內(nèi)預(yù)留餐飲條件，哪怕是現(xiàn)在看起來沒有必要。

5、 照明：分組是必然，一為節(jié)能，二為365天的品質(zhì)保證。

6、 弱電系統(tǒng)：通信網(wǎng)絡(luò)布線的前瞻性以應(yīng)對已成主流的各類網(wǎng)絡(luò)終端應(yīng)用之需及公共空間的廣告媒體管控之需、中央收銀系統(tǒng)、客流統(tǒng)計系統(tǒng)之需；免費的WIFI系統(tǒng)已成商業(yè)空間的標(biāo)配。

九、導(dǎo)示指引系統(tǒng)：設(shè)計感、互動性、科技感、便捷性與易維性是商場導(dǎo)示設(shè)計的發(fā)展方向。

十、衛(wèi)生間：最能體現(xiàn)一個項目品質(zhì)與品味的地方。

1、 男女衛(wèi)生間的蹲位比例，應(yīng)當(dāng)充分考慮男女生理需要的不同，為女衛(wèi)生間提供更多的蹲位數(shù)量，通常合理的男女比例為1：1.5。

2、 母嬰室、兒童專用設(shè)施、衛(wèi)生間的前廳等侯區(qū)等人性化的設(shè)施已成主流配置。

十一、商業(yè)空間內(nèi)的廣告載體：電子屏取代傳統(tǒng)燈箱已成主流與發(fā)展方向。

十二、客戶服務(wù)中心及VIP室已成商業(yè)項目的標(biāo)配。

十三、關(guān)于外立面與內(nèi)裝：

1、   簡約、大氣、整潔的外立面已成為可歷經(jīng)時間考驗品質(zhì)依舊的不二選擇，那種滿墻都是廣告位的做法將不多見于批發(fā)或各類專業(yè)市場了，外立面顯要位置的LED大屏已成標(biāo)配。

2、   內(nèi)裝：無論采用那種風(fēng)格，公共空間的適度變幻與整體簡潔，保持空間的通透都是內(nèi)裝的共性要求，典雅的淺米黃、乳白或沉穩(wěn)的而不呆冷的深色調(diào)是主流，讓商品、商鋪成為主角這是公共空間裝飾的最基本指針。對自動扶梯、直升電梯、立柱、電梯前廳的精心設(shè)計與美化則是公共空間點晴之筆。

以上述及的商業(yè)規(guī)劃要點更多的適用于室內(nèi)型購物中心，其中內(nèi)外交通流線、主力店/次主力店的規(guī)劃、人流動線/物流動線的規(guī)劃、商業(yè)空間的尺度感、機電配置與水、電、氣、煙道的配置是基礎(chǔ)也是核心。

一個商業(yè)項目如果從建筑本體、內(nèi)部空間、機電配置方面是OK的，無硬傷的，有彈性的，那么即便遭遇到了市場調(diào)整與發(fā)展的不確定性，它也是可以順勢而變的，否則想調(diào)整也將是心有余而力不足或是付出過大的代價。

因此，個人認(rèn)為富于彈性與前瞻性的商業(yè)規(guī)劃、建筑規(guī)劃，才是規(guī)避很長時間維度內(nèi)不確定風(fēng)險的基石，相比寄托于“定位”的一次性到位更靠譜兒。當(dāng)然，我也并非否定定位策劃的價值，因為商業(yè)規(guī)劃本身也是要以定位策劃為基礎(chǔ)的，這里強調(diào)的是在做商業(yè)規(guī)劃時，不能教條的遵照首次定位所確定的業(yè)態(tài)，而要在定位策劃的基礎(chǔ)上做出更具彈性的商業(yè)建筑空間以應(yīng)對無時無刻不在發(fā)性的市場變化與消費者行為模式的變化。

   以上只是說了一些事關(guān)商業(yè)規(guī)劃的皮毛而已，只是一些共性的基礎(chǔ)，即便全部做到了或簡單的累積而沒有精心的構(gòu)思、沒有用心的對每一方寸空間的考量及揣磨，最多也就是不犯錯的水準(zhǔn)；一個商業(yè)體的規(guī)劃設(shè)計成為動人、動心的精品還是需要從定位、概念、商業(yè)規(guī)劃、建筑設(shè)計、內(nèi)裝設(shè)計、精細施工、后期軟裝陳列、聲/光/色/味等多維度的完美匹配方可呈現(xiàn)出理想的效果。

 再次引用我以前對成功購物中心或商業(yè)地產(chǎn)項目的功能評價：餐飲中心＋娛樂中心＋社交中心＋時尚潮流中心＋消費欲望中心……城市優(yōu)質(zhì)標(biāo)榜生活的平臺……（謝尚偉成文于2012-2-19晚）