謝尚偉：商業地產：規劃決定最終成敗

大家或許聽了太多關于“……決定成敗”的表述，對于此類表達不要說受眾，連我自己都麻木了，但我還是想再次贅述一個觀點：規劃，將決定商業地產項目最終的成敗。這也是本人從事商業地產相關工作近十年（做過營運管理、做過招商執行、做過推廣策劃、做過銷售策劃、做過商業規劃……）的切身體會，其中有親身經歷的，亦有全國各地的走馬到觀花看到的、同業交流習得的、沒事兒瞎琢磨的……本文亦算是個人專業小結。

“定位決定成敗”，這是“大師風起云涌，點石成金的那些年”從業者的慣性思維的定勢，一個好的idea/點子，似乎就能化腐朽為神奇……定位的神奇功效在消費品市場上也許更加靈驗，因為一款消費品的生命周期也就1-3年而已。但對于商業地產項目而言，國土使用期40年，設計使用壽命則更長，如此長的時間維度內，科技、交通、社交、生活、工作、城市……會發生怎樣的變化，又有哪位大師或專家能夠預見，并給出一個在未來40年內都具持續生命力的定位呢？因此，商業地產項目的數十年的存在與運行周期，決定了定位策劃給出的概念與方向只能是面向近期—3-5年的時間維度，而不可能解決未來幾十年內將面臨的變化。而實實在在將面臨幾十年的現實與市場的風雨洗禮的將是我們的建筑本體與室內外空間體系，因此建筑、空間、設備規劃的前瞻性才是商業地產項目必須花最大精力去思考的關鍵。

商業地產項目的商業規劃要點：

一、 當然首先是選址。就選址來講，我們肯定是面向未來的，現在狀況不是關鍵，關鍵是我們項目建成開業后會面臨的狀況。不少于1條軌道交通，并臨至少1條城市干道，且在是迎客面無大型建筑遮擋，這是發展大型商業體的底線市政交通條件了。

二、 主出入口的確定。

1、可視性好，人流匯集且能停留的朝向，通常為面向城市干道或兩條干道的交匯處。

2、出入口不宜太多，通常情況下每個方向最多1個出入口即可，過多的出入口將造成人流分散或過多交通面積浪費。

3、主出入口的尺度：8米凈寬是底線值，兩層挑空是必要的，主出入口的公共共享空間是必須的。

三、 人流、物流、車流分離這是規劃的必然要求。

1、  大型商業體必須規劃獨立的物流通道，且物流通道必須隱藏于后場，避免與客流的交叉，如酒店的后臺區；這樣才能確保顧客視線所及之處所呈現的皆是美好。

2、  人車分流，這個對于商業體來講很容易做到。但開車前來的顧客又是需要重點關注的，因此關于行車流線的設計則至關重要。客貨行車流線分離，自動扶梯（最好還是坡梯）直達車庫層或車庫與營業賣場同層設計已成主流。

3、  高標準的車庫規劃（數量配置—100：1，內裝檔次及清晰的導視與便捷的泊車智能化管理系統）已成大型商業體的標配，對有車族的關注則是一個商業體必選動作。

四、 人流動線的規劃是核心。

1、  順暢、視線通透、不走回頭路、無死區是人流動線規劃的最底限原則，人流動線規劃的優劣將直接影響到商鋪租金價值的高低與出租率。

2、  中庭節點空間是人流動線規劃的必須，通常一個項目不少于兩個中庭節點共享空間，中庭空間挑空部份一般不小于300平米，且兩個中庭相距不應超過100米。

3、  依托中庭布置自動扶梯與直升電梯是商業空間的一個常規動作。

4、  人流動線不超過兩條這是上限，且必須規避背街次通道的出現。如果因平面進深過大必須出現兩條人流動線，則選擇“回字型”人流動線結合不影響視線通透的開放式中島區規劃最優（在百貨商場中已成熟應用）。

5、  單邊人行主通道不低于4米，中間連廊寬度應≥4米。

五、 平行梯在購物中心的應用漸成主流：更人性化，同時亦避免了剪刀梯帶來的對商業空間視線通透的破壞。

六、 業態布局與組合。

1、  目的性消費、低租金（餐飲、休閑、娛樂、母嬰……）承受力業態布局高（3F以上）低區（B1、B2），實現人流的目的性引導，豎向各層人流的相對均衡，這是業態規劃的一個基本原則。

2、  主力店布局兩端或人流相對較弱的區域，讓小店鋪共享主力店人氣，拉升小店鋪租金價值以彌補主力店租金差。

3、  各樓層業態混搭漸成主流。零售與輕餐、超市與美食廣場、餐飲與書店、家居與母嬰、影院與餐飲/電玩……所有的一切都是為了營造便捷、富于樂趣的消費體驗。

七、 關于層高：5.4米層高，凈高3.5米亦屬標配，首層標準還可適當提升。

八、 機電：商業地產項目的心臟。

1、  自動扶梯：每隔50米一組，是相對舒適的配置標準，對于零售型購物中心不建議加裝自動感應系統。

2、  直升電梯：客梯、貨梯相分離，電梯前廳的設計是一個重點，既是品質的體現也是公共空間收益的基礎。

3、   中央空調：直接決定了整個商業空間的舒適度，對于大多數地區而言冷暖兩套系統是標配了。

4、  燃氣、煙道、上下水接口：充分預留一定的調整與擴展空間，以備后期業態轉換與商家調整的不時之需，設計規劃之初應盡可能的在更大的范圍內預留餐飲條件，哪怕是現在看起來沒有必要。

5、 照明：分組是必然，一為節能，二為365天的品質保證。

6、 弱電系統：通信網絡布線的前瞻性以應對已成主流的各類網絡終端應用之需及公共空間的廣告媒體管控之需、中央收銀系統、客流統計系統之需；免費的WIFI系統已成商業空間的標配。

九、導示指引系統：設計感、互動性、科技感、便捷性與易維性是商場導示設計的發展方向。

十、衛生間：最能體現一個項目品質與品味的地方。

1、 男女衛生間的蹲位比例，應當充分考慮男女生理需要的不同，為女衛生間提供更多的蹲位數量，通常合理的男女比例為1：1.5。

2、 母嬰室、兒童專用設施、衛生間的前廳等侯區等人性化的設施已成主流配置。

十一、商業空間內的廣告載體：電子屏取代傳統燈箱已成主流與發展方向。

十二、客戶服務中心及VIP室已成商業項目的標配。

十三、關于外立面與內裝：

1、   簡約、大氣、整潔的外立面已成為可歷經時間考驗品質依舊的不二選擇，那種滿墻都是廣告位的做法將不多見于批發或各類專業市場了，外立面顯要位置的LED大屏已成標配。

2、   內裝：無論采用那種風格，公共空間的適度變幻與整體簡潔，保持空間的通透都是內裝的共性要求，典雅的淺米黃、乳白或沉穩的而不呆冷的深色調是主流，讓商品、商鋪成為主角這是公共空間裝飾的最基本指針。對自動扶梯、直升電梯、立柱、電梯前廳的精心設計與美化則是公共空間點晴之筆。

以上述及的商業規劃要點更多的適用于室內型購物中心，其中內外交通流線、主力店/次主力店的規劃、人流動線/物流動線的規劃、商業空間的尺度感、機電配置與水、電、氣、煙道的配置是基礎也是核心。

一個商業項目如果從建筑本體、內部空間、機電配置方面是OK的，無硬傷的，有彈性的，那么即便遭遇到了市場調整與發展的不確定性，它也是可以順勢而變的，否則想調整也將是心有余而力不足或是付出過大的代價。

因此，個人認為富于彈性與前瞻性的商業規劃、建筑規劃，才是規避很長時間維度內不確定風險的基石，相比寄托于“定位”的一次性到位更靠譜兒。當然，我也并非否定定位策劃的價值，因為商業規劃本身也是要以定位策劃為基礎的，這里強調的是在做商業規劃時，不能教條的遵照首次定位所確定的業態，而要在定位策劃的基礎上做出更具彈性的商業建筑空間以應對無時無刻不在發性的市場變化與消費者行為模式的變化。

   以上只是說了一些事關商業規劃的皮毛而已，只是一些共性的基礎，即便全部做到了或簡單的累積而沒有精心的構思、沒有用心的對每一方寸空間的考量及揣磨，最多也就是不犯錯的水準；一個商業體的規劃設計成為動人、動心的精品還是需要從定位、概念、商業規劃、建筑設計、內裝設計、精細施工、后期軟裝陳列、聲/光/色/味等多維度的完美匹配方可呈現出理想的效果。

 再次引用我以前對成功購物中心或商業地產項目的功能評價：餐飲中心＋娛樂中心＋社交中心＋時尚潮流中心＋消費欲望中心……城市優質標榜生活的平臺……（謝尚偉成文于2012-2-19晚）