背景：三四線城市商業地產的困境

　　自2010年以來住宅調控愈烈，一大批全國性地產巨頭紛紛轉型商住物業，陸續進入眾多三四線城市爭食地產藍海盛宴。連揚言在墳墓里投反對票的地產大佬也不得不轉換口風。僅在2011年到2013年這三年間，三四線城市規劃及在建購物中心就增長了10多倍，與此同時，一二線城市購物中心數量僅增長2.4倍，輕重立判。

　　截止2013年，萬達集團在三四線城市就有16個城市綜合體在建，其他半路出家者如江蘇雨潤、蘇寧置業、奧克斯、紅星美凱龍等眾多房企也搶食一杯羹。

　　看似一片商業藍海的三四線城市，其商業地產卻存在商業網點規劃混亂，同質化井噴、專業人才短缺、招商困境、消費乏力等諸多困境。看似誘人的蘋果，眾人奮不顧身的搶食，卻演變成了夏娃的誘惑。商業地產，核心是商業，而非地產。若沒有商業地產的核心競爭力，前期缺乏完善的融資渠道，后期缺乏強大的招商運營能力，勢必舉步維艱。沒有金剛鉆，難攬瓷器活。

　　寶龍更是長期立足于三四線城市，期間的辛苦經營更非常規企業所能想。

　　寶龍地產戰略布局

　　作為國內老牌的商業地產開發商，寶龍集團早在2003年即在廈門開始進入商業地產領域，其后的超過10年間，寶龍集團落子眾多三四線城市。地產江湖素有 “北萬達、南寶龍”之稱。萬達和寶龍在早期也一直被奉為商業地產界的標桿企業，一時風頭無兩。

　　但其后10年，兩家老牌商業地產房企走上了不同的發展軌跡。萬達集團，將目光更多瞄準了二線城市及少量發達的三線城市。而寶龍集團通過現金流滾資產商業模式、標準店、1+N產品模式和低價獲取土地方式方式。所拿地塊多集中在三、四線城市，以‘農村包圍城市’的模式發展商業地產。

　　截止目前，寶龍集團擁有52個物業項目，分布于全國25個城市，其中39座城市綜合體“寶龍城市廣場”。早期絕大多數項目分布于新鄉、蚌埠、鹽城、宿遷等三四線城市。集團戰略決定的選址與定位，讓各地的寶龍城市廣場陷入前所未有的運營危機。眾多三四線城市面臨的問題不斷凸顯。許多項目陷入運營泥沼，難以自拔。

　　日前公布的2013年全國房企租金收益排行榜上看到，專注一線城市的太古地產，持有物業面積187萬㎡，租金收入達到96.76億元，每平米租金收益達5174元。重心在二三線的萬達集團持有物業面積達到了1703萬㎡，租金為85.6億元，平米租金僅503元。而同期的寶龍持有商業179萬㎡，每平米租金收益僅195元，租金收益僅占集團收益的4.8%。由此可見，三四線城市商業地產開發，更多依仗地產銷售回款，商業反哺地產只能是癡人說夢。寶龍商業的運營難題實屬無奈，青島等地項目的運營警鐘時有敲響。

　　謀求一線城市突圍，聚焦三大標桿項目

　　進入2013年，眾多高調下沉三四線城市的地產大亨又重新殺回一二線城市。無獨有偶，寶龍集團也在此時制定了全新的戰略規劃，按照“深耕長三角、布局環渤海、發力海西·珠三角、謀略中西部”的全國布局，僅2013年，就先后競得上海奉賢、上海嘉定、上海青浦、上海七寶、杭州濱江、廈門湖邊水庫等優質地塊。從土地儲備來看，上海是寶龍未來的發展重地。而上海七寶寶龍集團總部項目、杭州濱江寶龍國際中心、廈門寶龍國際中心三大標桿項目，更是寶龍集團重點打造的核心項目，集團歷史上首次重金邀請Benoy、RTKL、JERDE三大國際頂尖建筑設計公司擔綱三項目的設計工作，展現了寶龍商業全新戰略轉型的升級之作。

　　上海七寶寶龍城市廣場

　　區位優勢：項目位于閔行七寶板塊，屬于虹橋商務區。虹橋商務區定位于國際貿易中心，與陸家嘴的上海國際金融中心、臨港新城國際航運中心共同形成三大中心。是上海重要的商務經濟戰略支撐中心，也是支撐上海未來發展的新突破點。

　　區域人口： 根據官方數據，到2020年前，大虹橋板塊的常住人口將達到53萬左右。以大虹橋核心商務區一期即將落成的近500萬平方米商務樓來計算，到2015年，首批入駐大虹橋的商務人士將達到17.4萬人左右。項目所在的七寶古鎮包含9個行政村，39個居委會，常住人口20萬。

　　綜合交通樞紐：

　　虹橋綜合交通樞紐總面積2634公頃，日均客流可達110萬人次，集航空、高鐵、城鐵、高速公路、磁浮、地鐵、公交等“軌、路、空”多種交通方式于一體，是迄今上海乃至世界上最大的交通樞紐港。成為連接長三角和泛長三角2小時經濟圈的中心，

　　高鐵：京滬高速鐵路、滬寧城際高鐵、滬蓉高鐵

　　機場：虹橋機場及其擴建工程

　　地鐵：5條地鐵連通，連通上海各區

　　公交：30多條公交線路，四通八達

　　巴士：上海西部最大的城際客運站

　　商業定位：特色休閑主題商業中心

　　總規劃指標：

　　占地：東西地塊總占地83725平方米

　　總建面：40.18萬㎡

　　商業總建面：10.87萬㎡（包括2.3萬㎡國際星級酒店）

　　辦公總建面：14.36萬㎡（包括寶龍總部大樓）

　　廈門寶龍國際中心

　　區位優勢：國務院批準《海峽西岸經濟區發展規劃》，將海峽西岸經濟區劃分為三大功能區，廈門處于海西經濟區發展的重中之重。廈門也是海西經濟區連接長三角、珠三角、海峽兩岸三大經濟圈的核心樞紐。海西經濟區極有可能成為繼環渤海、長三角和珠三角三大經濟圈之外，中國第四個熱點增長區域。

　　區域人口：城市東擴，產業東移，五緣灣高檔居住區、湖邊水庫生態新城、五通高林濱海居住區。區域規劃居住人口達31.7萬人，市場需求強勁。

　　交通規劃：22條公交線路，通達廈門全境，覆蓋367萬人口，地鐵2號線東西貫穿廈門島，并聯通海滄、翔安兩大區；2號線古地石站、兜嶺站與本案地塊緊密相鄰，大大增強項目輻射范圍。距離廈門機場僅6公里，十分鐘之內即可通達

　　商業定位及規劃：國際奢侈品購物中心

　　總規劃指標

　　占地：73965㎡

　　地上總建筑面積：26.41萬㎡

　　購物中心：9.5萬㎡

　　五星級酒店：4萬㎡。

　　辦公物業：12.6萬㎡

　　杭州濱江寶龍國際中心

　　區位優勢：濱江區，是杭州三大副城之一“江南城”的重要組成部分，也是杭州市區跨江“南拓” 發展的重點區域

　　周邊人口：項目3公里范圍內居住人口:約15萬，流動人口:約8萬，合計約23萬；5公里范圍內常住人口約40萬人。

　　交通規劃：項目位于城市主干道江南大道及火炬大道交匯處，毗鄰地鐵六號線，區位優勢明顯

　　商業定位：杭州濱江區域內首個集購物、休閑、餐飲、娛樂及現代商務于一體的中高端時尚購物中心

　　總體規劃指標：

　　占地： 76943㎡

　　地上總建筑面積：26.9萬㎡

　　購物中心總建面：14萬㎡

　　休閑商業街：1.7萬㎡

　　辦公及公寓：11.2萬㎡

　　結語：寶龍三大標桿項目，分別代表了特色體驗式購物中心、國際奢侈品購物中心、區域時尚購物中心三大發展方向揚帆并舉。標志著寶龍商業集團進軍一二線城市，全新戰略轉型的決心。讓我們拭目以待。

作者：陳敏

歷經戴德梁行、睿意德、寶龍商業集團。專注商業地產前期策劃、規劃設計、營銷策劃，招商全程實戰操盤。《贏商網》《聯商網》《商業不動產》《中國地產市場》等多家地產媒體專欄作者。微信：Allen-chenmin，微信公眾號：商業地產前沿