遼寧省葫蘆島市綏中縣長城旅游產品定位和招商建議

楊寶民和綏中縣旅游局長潘宏大同志合影于世界文化遺產九門口水上長城

深圳市新摩爾商業管理有限公司

清華大學國際商業地產總裁班客座教授

楊寶民

電話：13823509154

2014/5/3

深圳新摩爾公司綏中長城項目策劃專家組

組長：楊寶民  清華大學商業地產總裁班客座教授

組員：宋恒明  楊輝  高原  孫愛麗

書畫藝術顧問：著名畫家，霧凇畫派創始人宋斌

書法顧問：書法家王春林

一、        遼寧省綏中縣九門口長城大開發構想

王春林為九門口題寫的書法作品

美麗的九門口長城

一片石（今遼寧綏中縣西七十里的九門口）在山海關附近，是明代長城中最重要的關隘之一，位于遼寧與河北省的分界處，被譽為“京東首關”；此戰之勝利，開啟清朝入主中原（1644年－1911年），征服南明政府（1644－1662）與大順、大西等政權，建立統治。

崇禎十七年三月，李自成攻占北京后，為解除明朝殘余兵力對北京的威脅，四月十三，李自成下令親征山海關。李自成從北京帶來總兵力約二十萬（姚雪垠認為是6萬人），主將劉宗敏。從戰略部署上講，李自成“南臨海、西就野、北據山”，形勢上比較有利。

為切斷吳三桂與關外的通道，阻止其投降滿清，并對山海關形成南北夾擊之勢，李自成派遣降將唐通（原居庸關），率領“萬余”精兵，繞到山海關北部的一片石關。

但是與此同時（四月廿一），吳三桂向多爾袞“借”清軍的先頭部隊也已急行軍到達山海關北，“吳三桂哨騎來報賊已出邊立營”，清“前鋒兵”迅速在一片石與唐通的部隊展開激戰，“斬百余人，賊兵遂遁”。據《清世祖實錄》記載，戰斗的時間是四月廿一的晚上。

①一片石戰役是關外清軍與李自成部隊展開的第一場戰役，從史料描述上來看，這是一場小戰役，場面并不是很激烈，且以清軍勝利告終。這場戰役從一個側面反映李自成的軍隊不堪一擊，參戰的清軍實質上是先頭部隊，且剛剛從連山驛經過120公里的長途奔襲到達山海關附近，就立即投入戰斗，并取得了勝利。

②一片石戰役的結局加速了吳三桂投降滿清的進程。次日上午，吳三桂即正式降清，當日李自成即在山海關西的石河大戰中慘敗。

氣勢巍峨的九門口長城

九門口長城是唯一進入世界文化遺產的葫蘆島項目，作為明末農民起義軍和清軍決戰的主要戰場區域，作為明末清初歷史的見證地，非常值得投資和宣傳。

毛主席在延安時期向共產黨干部推薦郭沫若先生的甲申三百年祭文，要求全黨吸取明末李自成農民起義軍失敗的教訓，在進入北平前要求做好進京趕考準備，務必戒驕戒躁，不要做李自成。

借鑒深圳華僑城歡樂谷和杭州宋城排練宋城千古情的經驗，我們要把明末清初的歷史復活，吳三桂聽說陳圓圓被李自成起義軍大將劉忠敏霸占，沖冠一怒反對李自成，背叛明朝，投降清軍，這是中國人家喻戶曉的故事。

臺灣等已經拍攝的陳圓圓電視劇      陳圓圓畫像

對于今天的廣大觀眾不僅有文化娛樂價值，而且廣大干部觀看節目后會從李自成農民起義失敗中吸取深刻教訓。

建議在山下東側３公里外首先規劃500畝土地作為九門口度假旅游基地。

建設兩個以上１５０間客房規模經濟性酒店和自駕游停車場和１萬平方米產權式別墅等度假旅游設施，同步建設遼寧綏中長城藝術創作中心，重點為游客和作家提供服務，建議重點為國學研究，書法家和作家服務，在游客穩步增加時候，建設２萬平方米２００多間四星酒店、１萬平方米度假別墅和１萬平方米占地房車基地。

第一階段投資預計為２億元包括經濟性酒店和別墅以及自駕車營地，第二階段預計投資為４億元,包含投資１億元的一片石戰役歷史劇演出，將長城軍事文化復活，再現九門口的戰略樞紐價值，反映李自成起義隊伍腐化失敗的深刻教訓。

項目建成后具備接待大型旅游團隊和２０輛旅游大巴，２００輛停車位的自駕游游客的能力。

項目收益主要依靠演出門票，賓館和餐飲經營服務，適合吸引具有旅游社背景的企業投資。

目前由于缺乏投資宣傳和大型演出等，門票收入為650萬元左右。

項目收益預測

經營成本3000萬元包括辦公經費，人力資源費用，宣傳經費等。

40000÷5000=８年

預計八年可以收回總投資

二、遼寧西部綏中縣錐子山長城

董家口長城

小河樓長城

相比于國內其他長城資源，綏中永安長城資源最大的特點在于它是一個分界嶺長城，從九門口水上長城到三龍聚首錐子山，分界嶺的概念將其與關內長城區分開來，所謂的分界嶺長城也就是說長城本身就是分界嶺。

因此，在資源開發上，我們要打“分界嶺”概念，以分界嶺長城定位永安長城旅游區的發展，脫離以往從關內看長城的傳統行為方式，以“從關東看關內”的逆向思維模式為旅游區的發展另辟蹊徑。

另外，在旅游區功能提升上，結合永安長城豐富的資源組合體，由單一的長城觀光向復合式功能發展，主打“文化體驗和休閑長城”品牌，領跑中國長城旅游的發展。

楊寶民拍攝大帽山長城第一座敵樓

楊寶民拍攝需要加固和保護的大帽山長城

亟待加固保護的長城敵樓

石頭長城

SWOT分析

表1：項目地SWOT綜合分析表

永安鄉長城旅游項目投資建議

表2 錐子山長城度假旅游建議投資規模為5.2億元

項目要加入中國自駕游協會旅游線路。

關于長城藝術品展覽中心,建議拿出2000萬元專項資金花費兩年時間，深圳新摩爾公司聯合北京藝術經營公司配合組織中有潛力的中青年書法家，畫家和雕刻家等創作一批以長城文化為主題的藝術作品。

長城抗戰主題重點用油畫表示  長城風光和文化用國畫，書法多種藝術形勢表現

把長城和毛主席結合的畫作

長城旅游的文化意義

抗日戰爭中我國軍隊曾經依托古老的長城抗擊日本侵略者，長城是中國人民抗擊外來侵略的象征，象征中國民族不屈服任何強權的堅強意志。

長城是民族精神的象征

錐子山長城度假旅游項目產出預測

產權式度假別墅預計銷售２億元，保留部分別墅繼續經營，保留物業和土地投資為３．２億元。

四星酒店和藝術家村莊保留別墅經營每年贏利預計500萬元，

門牌收入分成 200元門票中６０％給予投資商，預計30萬人，每年可以收入3600萬元．

宣傳推廣經費每年需要300萬元，人員工作需要300萬元，辦公經費100萬元，納稅１５０萬元，預計門票利潤在2750萬元，

預計收回投資需要32000÷3250＝10年以內

預計２０年內贏利為3．2億元左右

政府招商引資政策設計：

１．合作分成年限為２０年，２０年后不再分成，管理移交給政府。

政府在門票分成方面確保投資商１０年收回成本，以門票分成作為保障。

２．藝術家村莊別墅給予辦理產權，可以對外出售，加快投資商回籠資金。

項目意義

１．項目具有良好的投資價值和經濟效益，旅游收益穩定。

２． 綏中錐子山長城等是中國最美的長城，具有極高的歷史文化價值，不亞于九門口長城價值。

３．提升投資企業集團的品牌價值，長城是中國文化的象征，是高端文化交流平臺。

項目招商的目標對象：

１．大型旅游社背景的文化旅游投資集團  ２．和自駕車旅游相關的投資公司 ３．發展文化旅游產業的上市公司

附錄同類項目介紹

北京市八達嶺長城公社

概況：

地理位置：

北京市八達嶺高速路20號水關長城出口

長城腳下的公社坐落在長城腳下的8平方公里的美麗山谷，距北京國際首都國際機場1小時15分鐘的車程，距青龍橋火車站20公里，距離北京市中心60分鐘車程。公社直通八達嶺高速路，方便快捷。距離八達嶺機場（可提供私人飛機的升降）僅為15分鐘的車程。

歷史：

長城腳下的公社是由12位亞洲杰出建筑師設計建造的私人收藏的當代建筑藝術作品。SOHO中國聯席總裁張欣作為這個項目的策劃人和投資人“因其大膽的創新精神，積極推動12名亞洲建筑師設計建造出極富當代精神的私人住宅”而一舉榮獲威尼斯雙年展“建筑藝術推動大獎”， 同時，長城腳下的公社參展模型也被法國巴黎的蓬皮杜藝術中心收藏，這是蓬皮杜藝術中心收藏的第一件來自中國的永久性收藏藝術作品。公社作為一家建筑博物館和特色服務式公寓于2002年10月向公眾開放，接待了來自世界各地30萬人慕名前來參觀。

飛機場

建筑師: 簡學義(中國臺灣)

描述：

長城腳下的公社擁有美麗的自然景觀，古老的長城和風格迥異的當代建筑賦予公社極其獨特的豐富內涵。42座獨特設計的別墅分散的坐落在陡峭和靜謐的山谷，共有236間臥室，別墅房間從4到6不等， 每一棟別墅都可以看到未經修復的古老長城。俱樂部則是個多功能會所， 其中設施包括庭院餐廳，山景餐廳，多功能宴會廳，畫廊，電影院和一個孔雀屋。

公社俱樂部

建筑師: 承孝相(韓國)

竹屋                                  三號別墅

建筑師: 隈研吾(日本)          建筑師: 崔愷(中國大陸)

公社接待情況： 寶馬、奧迪、LV、IBM、可口可樂、微軟、索尼、Hermes、保時捷、軒尼詩等數百家著名世界品牌來此舉辦各類活動，并接待過包括香港富豪李澤楷、好萊塢影星楊紫瓊、Rene Zellweger、《冷山》導演Anthony Minghella、 美國網球明星小威廉姆斯（Serena Williams ）、國際影星張曼玉、著名歌手王菲、F1賽車手蒙托亞、著名足球教練阿里漢、電影導演胡安、Tods的創始人Delle Valle先生、Yahoo創始人楊志遠先生、時代華納全球總裁帕森思先生以及各國高層政要等數百名貴賓。

客房設施 ：

國內長途電話 國際長途電話 浴室化妝放大鏡 24小時熱水 免費洗漱用品 浴衣 獨立浴缸和淋浴 吹風機 拖鞋 獨立寫字臺 保險箱 電熱水壺 咖啡壺/茶壺 免費瓶裝水 小冰箱 中央空調/普通分體空調 雨傘

餐飲設施 ：

酒吧 中餐廳 西餐廳 全天送餐服務

健身娛樂：

健身室 按摩室 桑拿浴室 SPA 足浴 兒童樂園 室外游泳池 錄象室

房間種類：

42座獨特設計的別墅分散的坐落在陡峭和靜謐的山谷，房間從4到6不等， 每一棟別墅都可以看到未經修復的古老長城。

“核桃溝” (一期) 總統套別墅  11套（46間房間）       

“石頭溝”（二期）別墅 ，房間類型如下

標準大床間：90間標準雙人間：57間 雙臥套間：9間  高級大床間：15間高級雙人間：17間  高級套房：2間     

服務：多功能會所-俱樂部， 其中設施包括庭院餐廳，山景餐廳，多功能宴會廳，畫廊，電影院和一個孔雀屋。專業的管家服務，俱樂部及會議禮賓部服務。

餐廳&酒吧：

享受中國菜。餐廳食譜選自中國最具特色的5個菜系，成品出自于不同菜系的廚師，味道正宗。 成品的造型則是西式和現代的結合。

會議設施：

應客戶要求，可為客人在別墅內提供辦公設備（例如：筆記本電腦，打印機，傳真等）。42幢別墅和9個多功能餐廳及會議室。可同時容納500個客人。

SPA 和健身設施：

一個1000平米的Anantara Spa，完美結合了傳統的中草藥療法及現代SPA藝術。Anantara Spa是集群山環繞之幽靜、綿延長城之雄偉、現代建筑藝術之靈氣及亞洲最佳酒店SPA品牌――Mandara（其中的Anantara）之管理于一身的絕妙去處。

15個豪華套間，護理項目不但有Anantara Spa的套餐旅程，還有各種不同的全身護理，按摩療法和面部護理，讓您在不知不覺中盡情享受中西方美顏和健康秘密的經典和精彩。

兒童俱樂部：

一幢專為2歲至12歲兒童設計，面積為800多平米的兒童別墅，別墅內設施及活動項目廣泛， 包括，手工藝展示， 電腦房，烹飪課， 花園，圖書室，室外游泳池，露營地，以及一些娛樂課程和天文課。

北京長城腳下的公社（凱賓斯基管理）共有42棟別墅，4個餐廳，1個Anantara SPA，兒童俱樂部、戶外泳池、健身房及會議中心。