遼寧省葫蘆島市綏中縣長城旅游產(chǎn)品定位和招商建議

楊寶民和綏中縣旅游局長潘宏大同志合影于世界文化遺產(chǎn)九門口水上長城

深圳市新摩爾商業(yè)管理有限公司

清華大學國際商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授

楊寶民

電話：13823509154

2014/5/3

深圳新摩爾公司綏中長城項目策劃專家組

組長：楊寶民  清華大學商業(yè)地產(chǎn)總裁班客座教授

組員：宋恒明  楊輝  高原  孫愛麗

書畫藝術(shù)顧問：著名畫家，霧凇畫派創(chuàng)始人宋斌

書法顧問：書法家王春林

一、        遼寧省綏中縣九門口長城大開發(fā)構(gòu)想

王春林為九門口題寫的書法作品

美麗的九門口長城

一片石（今遼寧綏中縣西七十里的九門口）在山海關(guān)附近，是明代長城中最重要的關(guān)隘之一，位于遼寧與河北省的分界處，被譽為“京東首關(guān)”；此戰(zhàn)之勝利，開啟清朝入主中原（1644年－1911年），征服南明政府（1644－1662）與大順、大西等政權(quán)，建立統(tǒng)治。

崇禎十七年三月，李自成攻占北京后，為解除明朝殘余兵力對北京的威脅，四月十三，李自成下令親征山海關(guān)。李自成從北京帶來總兵力約二十萬（姚雪垠認為是6萬人），主將劉宗敏。從戰(zhàn)略部署上講，李自成“南臨海、西就野、北據(jù)山”，形勢上比較有利。

為切斷吳三桂與關(guān)外的通道，阻止其投降滿清，并對山海關(guān)形成南北夾擊之勢，李自成派遣降將唐通（原居庸關(guān)），率領(lǐng)“萬余”精兵，繞到山海關(guān)北部的一片石關(guān)。

但是與此同時（四月廿一），吳三桂向多爾袞“借”清軍的先頭部隊也已急行軍到達山海關(guān)北，“吳三桂哨騎來報賊已出邊立營”，清“前鋒兵”迅速在一片石與唐通的部隊展開激戰(zhàn)，“斬百余人，賊兵遂遁”。據(jù)《清世祖實錄》記載，戰(zhàn)斗的時間是四月廿一的晚上。

①一片石戰(zhàn)役是關(guān)外清軍與李自成部隊展開的第一場戰(zhàn)役，從史料描述上來看，這是一場小戰(zhàn)役，場面并不是很激烈，且以清軍勝利告終。這場戰(zhàn)役從一個側(cè)面反映李自成的軍隊不堪一擊，參戰(zhàn)的清軍實質(zhì)上是先頭部隊，且剛剛從連山驛經(jīng)過120公里的長途奔襲到達山海關(guān)附近，就立即投入戰(zhàn)斗，并取得了勝利。

②一片石戰(zhàn)役的結(jié)局加速了吳三桂投降滿清的進程。次日上午，吳三桂即正式降清，當日李自成即在山海關(guān)西的石河大戰(zhàn)中慘敗。

氣勢巍峨的九門口長城

九門口長城是唯一進入世界文化遺產(chǎn)的葫蘆島項目，作為明末農(nóng)民起義軍和清軍決戰(zhàn)的主要戰(zhàn)場區(qū)域，作為明末清初歷史的見證地，非常值得投資和宣傳。

毛主席在延安時期向共產(chǎn)黨干部推薦郭沫若先生的甲申三百年祭文，要求全黨吸取明末李自成農(nóng)民起義軍失敗的教訓，在進入北平前要求做好進京趕考準備，務(wù)必戒驕戒躁，不要做李自成。

借鑒深圳華僑城歡樂谷和杭州宋城排練宋城千古情的經(jīng)驗，我們要把明末清初的歷史復活，吳三桂聽說陳圓圓被李自成起義軍大將劉忠敏霸占，沖冠一怒反對李自成，背叛明朝，投降清軍，這是中國人家喻戶曉的故事。

臺灣等已經(jīng)拍攝的陳圓圓電視劇      陳圓圓畫像

對于今天的廣大觀眾不僅有文化娛樂價值，而且廣大干部觀看節(jié)目后會從李自成農(nóng)民起義失敗中吸取深刻教訓。

建議在山下東側(cè)３公里外首先規(guī)劃500畝土地作為九門口度假旅游基地。

建設(shè)兩個以上１５０間客房規(guī)模經(jīng)濟性酒店和自駕游停車場和１萬平方米產(chǎn)權(quán)式別墅等度假旅游設(shè)施，同步建設(shè)遼寧綏中長城藝術(shù)創(chuàng)作中心，重點為游客和作家提供服務(wù)，建議重點為國學研究，書法家和作家服務(wù)，在游客穩(wěn)步增加時候，建設(shè)２萬平方米２００多間四星酒店、１萬平方米度假別墅和１萬平方米占地房車基地。

第一階段投資預計為２億元包括經(jīng)濟性酒店和別墅以及自駕車營地，第二階段預計投資為４億元,包含投資１億元的一片石戰(zhàn)役歷史劇演出，將長城軍事文化復活，再現(xiàn)九門口的戰(zhàn)略樞紐價值，反映李自成起義隊伍腐化失敗的深刻教訓。

項目建成后具備接待大型旅游團隊和２０輛旅游大巴，２００輛停車位的自駕游游客的能力。

項目收益主要依靠演出門票，賓館和餐飲經(jīng)營服務(wù)，適合吸引具有旅游社背景的企業(yè)投資。

目前由于缺乏投資宣傳和大型演出等，門票收入為650萬元左右。

項目收益預測

經(jīng)營成本3000萬元包括辦公經(jīng)費，人力資源費用，宣傳經(jīng)費等。

40000÷5000=８年

預計八年可以收回總投資

二、遼寧西部綏中縣錐子山長城

董家口長城

小河樓長城

相比于國內(nèi)其他長城資源，綏中永安長城資源最大的特點在于它是一個分界嶺長城，從九門口水上長城到三龍聚首錐子山，分界嶺的概念將其與關(guān)內(nèi)長城區(qū)分開來，所謂的分界嶺長城也就是說長城本身就是分界嶺。

因此，在資源開發(fā)上，我們要打“分界嶺”概念，以分界嶺長城定位永安長城旅游區(qū)的發(fā)展，脫離以往從關(guān)內(nèi)看長城的傳統(tǒng)行為方式，以“從關(guān)東看關(guān)內(nèi)”的逆向思維模式為旅游區(qū)的發(fā)展另辟蹊徑。

另外，在旅游區(qū)功能提升上，結(jié)合永安長城豐富的資源組合體，由單一的長城觀光向復合式功能發(fā)展，主打“文化體驗和休閑長城”品牌，領(lǐng)跑中國長城旅游的發(fā)展。

楊寶民拍攝大帽山長城第一座敵樓

楊寶民拍攝需要加固和保護的大帽山長城

亟待加固保護的長城敵樓

石頭長城

SWOT分析

表1：項目地SWOT綜合分析表

永安鄉(xiāng)長城旅游項目投資建議

表2 錐子山長城度假旅游建議投資規(guī)模為5.2億元

項目要加入中國自駕游協(xié)會旅游線路。

關(guān)于長城藝術(shù)品展覽中心,建議拿出2000萬元專項資金花費兩年時間，深圳新摩爾公司聯(lián)合北京藝術(shù)經(jīng)營公司配合組織中有潛力的中青年書法家，畫家和雕刻家等創(chuàng)作一批以長城文化為主題的藝術(shù)作品。

長城抗戰(zhàn)主題重點用油畫表示  長城風光和文化用國畫，書法多種藝術(shù)形勢表現(xiàn)

把長城和毛主席結(jié)合的畫作

長城旅游的文化意義

抗日戰(zhàn)爭中我國軍隊曾經(jīng)依托古老的長城抗擊日本侵略者，長城是中國人民抗擊外來侵略的象征，象征中國民族不屈服任何強權(quán)的堅強意志。

長城是民族精神的象征

錐子山長城度假旅游項目產(chǎn)出預測

產(chǎn)權(quán)式度假別墅預計銷售２億元，保留部分別墅繼續(xù)經(jīng)營，保留物業(yè)和土地投資為３．２億元。

四星酒店和藝術(shù)家村莊保留別墅經(jīng)營每年贏利預計500萬元，

門牌收入分成 200元門票中６０％給予投資商，預計30萬人，每年可以收入3600萬元．

宣傳推廣經(jīng)費每年需要300萬元，人員工作需要300萬元，辦公經(jīng)費100萬元，納稅１５０萬元，預計門票利潤在2750萬元，

預計收回投資需要32000÷3250＝10年以內(nèi)

預計２０年內(nèi)贏利為3．2億元左右

政府招商引資政策設(shè)計：

１．合作分成年限為２０年，２０年后不再分成，管理移交給政府。

政府在門票分成方面確保投資商１０年收回成本，以門票分成作為保障。

２．藝術(shù)家村莊別墅給予辦理產(chǎn)權(quán)，可以對外出售，加快投資商回籠資金。

項目意義

１．項目具有良好的投資價值和經(jīng)濟效益，旅游收益穩(wěn)定。

２． 綏中錐子山長城等是中國最美的長城，具有極高的歷史文化價值，不亞于九門口長城價值。

３．提升投資企業(yè)集團的品牌價值，長城是中國文化的象征，是高端文化交流平臺。

項目招商的目標對象：

１．大型旅游社背景的文化旅游投資集團  ２．和自駕車旅游相關(guān)的投資公司 ３．發(fā)展文化旅游產(chǎn)業(yè)的上市公司

附錄同類項目介紹

北京市八達嶺長城公社

概況：

地理位置：

北京市八達嶺高速路20號水關(guān)長城出口

長城腳下的公社坐落在長城腳下的8平方公里的美麗山谷，距北京國際首都國際機場1小時15分鐘的車程，距青龍橋火車站20公里，距離北京市中心60分鐘車程。公社直通八達嶺高速路，方便快捷。距離八達嶺機場（可提供私人飛機的升降）僅為15分鐘的車程。

歷史：

長城腳下的公社是由12位亞洲杰出建筑師設(shè)計建造的私人收藏的當代建筑藝術(shù)作品。SOHO中國聯(lián)席總裁張欣作為這個項目的策劃人和投資人“因其大膽的創(chuàng)新精神，積極推動12名亞洲建筑師設(shè)計建造出極富當代精神的私人住宅”而一舉榮獲威尼斯雙年展“建筑藝術(shù)推動大獎”， 同時，長城腳下的公社參展模型也被法國巴黎的蓬皮杜藝術(shù)中心收藏，這是蓬皮杜藝術(shù)中心收藏的第一件來自中國的永久性收藏藝術(shù)作品。公社作為一家建筑博物館和特色服務(wù)式公寓于2002年10月向公眾開放，接待了來自世界各地30萬人慕名前來參觀。

飛機場

建筑師: 簡學義(中國臺灣)

描述：

長城腳下的公社擁有美麗的自然景觀，古老的長城和風格迥異的當代建筑賦予公社極其獨特的豐富內(nèi)涵。42座獨特設(shè)計的別墅分散的坐落在陡峭和靜謐的山谷，共有236間臥室，別墅房間從4到6不等， 每一棟別墅都可以看到未經(jīng)修復的古老長城。俱樂部則是個多功能會所， 其中設(shè)施包括庭院餐廳，山景餐廳，多功能宴會廳，畫廊，電影院和一個孔雀屋。

公社俱樂部

建筑師: 承孝相(韓國)

竹屋                                  三號別墅

建筑師: 隈研吾(日本)          建筑師: 崔愷(中國大陸)

公社接待情況： 寶馬、奧迪、LV、IBM、可口可樂、微軟、索尼、Hermes、保時捷、軒尼詩等數(shù)百家著名世界品牌來此舉辦各類活動，并接待過包括香港富豪李澤楷、好萊塢影星楊紫瓊、Rene Zellweger、《冷山》導演Anthony Minghella、 美國網(wǎng)球明星小威廉姆斯（Serena Williams ）、國際影星張曼玉、著名歌手王菲、F1賽車手蒙托亞、著名足球教練阿里漢、電影導演胡安、Tods的創(chuàng)始人Delle Valle先生、Yahoo創(chuàng)始人楊志遠先生、時代華納全球總裁帕森思先生以及各國高層政要等數(shù)百名貴賓。

客房設(shè)施 ：

國內(nèi)長途電話 國際長途電話 浴室化妝放大鏡 24小時熱水 免費洗漱用品 浴衣 獨立浴缸和淋浴 吹風機 拖鞋 獨立寫字臺 保險箱 電熱水壺 咖啡壺/茶壺 免費瓶裝水 小冰箱 中央空調(diào)/普通分體空調(diào) 雨傘

餐飲設(shè)施 ：

酒吧 中餐廳 西餐廳 全天送餐服務(wù)

健身娛樂：

健身室 按摩室 桑拿浴室 SPA 足浴 兒童樂園 室外游泳池 錄象室

房間種類：

42座獨特設(shè)計的別墅分散的坐落在陡峭和靜謐的山谷，房間從4到6不等， 每一棟別墅都可以看到未經(jīng)修復的古老長城。

“核桃溝” (一期) 總統(tǒng)套別墅  11套（46間房間）       

“石頭溝”（二期）別墅 ，房間類型如下

標準大床間：90間標準雙人間：57間 雙臥套間：9間  高級大床間：15間高級雙人間：17間  高級套房：2間     

服務(wù)：多功能會所-俱樂部， 其中設(shè)施包括庭院餐廳，山景餐廳，多功能宴會廳，畫廊，電影院和一個孔雀屋。專業(yè)的管家服務(wù)，俱樂部及會議禮賓部服務(wù)。

餐廳&酒吧：

享受中國菜。餐廳食譜選自中國最具特色的5個菜系，成品出自于不同菜系的廚師，味道正宗。 成品的造型則是西式和現(xiàn)代的結(jié)合。

會議設(shè)施：

應(yīng)客戶要求，可為客人在別墅內(nèi)提供辦公設(shè)備（例如：筆記本電腦，打印機，傳真等）。42幢別墅和9個多功能餐廳及會議室。可同時容納500個客人。

SPA 和健身設(shè)施：

一個1000平米的Anantara Spa，完美結(jié)合了傳統(tǒng)的中草藥療法及現(xiàn)代SPA藝術(shù)。Anantara Spa是集群山環(huán)繞之幽靜、綿延長城之雄偉、現(xiàn)代建筑藝術(shù)之靈氣及亞洲最佳酒店SPA品牌――Mandara（其中的Anantara）之管理于一身的絕妙去處。

15個豪華套間，護理項目不但有Anantara Spa的套餐旅程，還有各種不同的全身護理，按摩療法和面部護理，讓您在不知不覺中盡情享受中西方美顏和健康秘密的經(jīng)典和精彩。

兒童俱樂部：

一幢專為2歲至12歲兒童設(shè)計，面積為800多平米的兒童別墅，別墅內(nèi)設(shè)施及活動項目廣泛， 包括，手工藝展示， 電腦房，烹飪課， 花園，圖書室，室外游泳池，露營地，以及一些娛樂課程和天文課。

北京長城腳下的公社（凱賓斯基管理）共有42棟別墅，4個餐廳，1個Anantara SPA，兒童俱樂部、戶外泳池、健身房及會議中心。