目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)項目空置率居高不下，死盤、爛盤等普遍存在這樣或那樣的問題，究其原因，正是由于在前期規(guī)劃設(shè)計過程中，存在著很多誤區(qū)所致。本人操盤各地上百萬方商業(yè)項目發(fā)現(xiàn)，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃至少存在10個方面的誤區(qū)。

誤區(qū)一：用建筑設(shè)計代替商業(yè)設(shè)計。

建筑設(shè)計與商業(yè)設(shè)計在本質(zhì)要求上是不同的，建筑設(shè)計師更多的是追求建筑理念、建筑技術(shù)與建筑藝術(shù)，他們通常沒有商業(yè)理性認(rèn)知，因而也不能很好地把握商業(yè)需求，而商業(yè)規(guī)劃設(shè)計正是以商業(yè)需求為導(dǎo)向的，是依據(jù)市場、業(yè)態(tài)定位和商業(yè)經(jīng)營的各種需要而進行的物業(yè)功能設(shè)計，這種設(shè)計往往是體現(xiàn)在細節(jié)上的。所以，如果不具備大量的實操經(jīng)驗，商業(yè)規(guī)劃設(shè)計是很難實現(xiàn)科學(xué)性、市場化的。

誤區(qū)二：建筑設(shè)計先于商業(yè)設(shè)計。

一旦建筑設(shè)計完成了，商業(yè)物業(yè)的墻面、層高、柱距、荷載和中庭等硬件設(shè)施就確定了，這樣就會導(dǎo)致商業(yè)的業(yè)態(tài)和功能在設(shè)計上出現(xiàn)很大的局限性。建筑設(shè)計先于商業(yè)設(shè)計，這種局限性將不可避免地表現(xiàn)出來，使商業(yè)項目處于進退兩難的境地。

比如一個10萬方以上的購物中心，至少要有幾千方的中庭、客\貨梯、通風(fēng)排水、煤氣管、垃圾處理、停車庫\位、休閑庭\位等設(shè)計，如果之前沒有考慮到就沒有辦法滿足后期商戶的需要，滿足不了消費者的需要。

誤區(qū)三：營銷策劃代替商業(yè)規(guī)劃。

銷售代理公司為商業(yè)項目進行營銷策劃的目的是為了促進銷售，而商業(yè)規(guī)劃則是為了促進經(jīng)營管理，二者的本質(zhì)和要求都是不同的。

由于銷售公司不能很好地把握商業(yè)功能和商業(yè)需求，所以單純的營銷策劃是不能解決商業(yè)規(guī)劃問題的，進而也使得一些商業(yè)項目在銷售之后存在著一些經(jīng)營和管理上的漏洞。

誤區(qū)四：重外觀形象，輕內(nèi)部結(jié)構(gòu)。

一些商業(yè)項目為了打造標(biāo)志性商業(yè)建筑或城市地標(biāo)，往往對建筑外觀投入巨資，而忽視了商業(yè)物業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，這樣也是不利于商業(yè)經(jīng)營的，就像一個人外表很漂亮，但是內(nèi)在素質(zhì)很低，那這個人也是要被打折扣的，畢竟，消費者是在商業(yè)內(nèi)部消費的，內(nèi)部功能是否完善也是消費者關(guān)注的問題。

誤區(qū)五：重裝修標(biāo)準(zhǔn)，輕配套適用。

裝修標(biāo)準(zhǔn)和配套設(shè)施對于商業(yè)項目是同等重要的。我經(jīng)常和開發(fā)商講的木桶原理：如果把商業(yè)的價值比作木桶里裝的水，那么組成木桶的每塊木板就好比是影響商業(yè)經(jīng)營的各種因素，例如地段、管理、服務(wù)、裝修、配套等等，如何才能使水裝得更多呢？只有保證每塊木板都足夠長，如果有一塊木板是短的，那這個木桶也是裝不了多少水的。所以，若想提升商業(yè)價值，就得保證影響商業(yè)經(jīng)營的各個方面都是完美的，這樣才能實現(xiàn)商業(yè)價值的最大化，木桶才能裝更多的水。所以，不能只注重裝修標(biāo)準(zhǔn)而忽略了商業(yè)配套，這是會影響商業(yè)整體價值的。

比如廁所的配套設(shè)計，有的百貨店中女廁所只有三個蹲位，而男廁所一大排。事實上，一個商場里面，肯定是女性消費者多。還有就是你們可以去看看有很多百貨商場、購物中心的女廁所里面沒有物品掛鉤，我們不要說現(xiàn)在女性個個都挎包，就是男性現(xiàn)在也幾乎都是人手一包吧，上衛(wèi)生間包放哪兒？

誤區(qū)六：重硬件投入，輕人文關(guān)懷。

對于商業(yè)項目來講，硬件投入是很重要的，但是一把刀只有好鋼還不行，必須得有鋒利的刃才能具備殺傷力，現(xiàn)代商業(yè)競爭往往是細節(jié)上的競爭，一個人性化的設(shè)計、一種人文關(guān)懷都是可以提升商業(yè)項目競爭力的，而這些正是這個鋒利刀刃的重要組成部分，是不能忽略的。你們注意觀察一下現(xiàn)在除了肯德基、麥當(dāng)勞，國內(nèi)大部分商場中很少有在廁所中放手紙的。

誤區(qū)七：重共享空間設(shè)計，輕經(jīng)營成本測算。

共享空間確實對商場經(jīng)營起到一定的作用，但我們也應(yīng)該認(rèn)識到這是一把“雙刃劍”，做很大、很豪華的共享空間是會浪費經(jīng)營面積，大幅度增加運營成本的，所以一定要精準(zhǔn)地核算成本與收益，避免亡羊補牢。

誤區(qū)八：遷就主力店要求，忽視自己的投資。

商業(yè)項目引進主力店的目的是通過主力店來帶動項目的招商和經(jīng)營，促進銷售，提升項目和附屬物業(yè)的整體價值。一些開發(fā)商迫于主力店的名聲和影響力，不惜損害自己的投資利益，有的時候，這樣的做法是沒有必要的，因為主力店并不具備主導(dǎo)性，主力店也是需要眾多的次主力店、散商戶大家共同支撐商業(yè)經(jīng)營狀態(tài)的發(fā)展，也就是說項目的核心競爭力并非主力店。在認(rèn)同主力店的同時，不應(yīng)過多遷就主力店，而忽視了自身的投資利益。

誤區(qū)九：按自己的主觀和經(jīng)驗草率行事。

商業(yè)市場是不斷變化的，一個商業(yè)項目科學(xué)的定位和最優(yōu)的運作策略往往是在多方博弈的過程中逐漸浮出水面的。我們這近10年在操盤商業(yè)項目的時候，都是一個團隊由多名理論及實戰(zhàn)多年的資深人士經(jīng)過實地考察和多次論證得出的結(jié)論，事實證明，主觀和經(jīng)驗往往不能得出最優(yōu)的結(jié)果。所以，開發(fā)商在運作商業(yè)項目的過程中，一定要多參考實操專家的意見，切忌主觀主義和經(jīng)驗主義。

誤區(qū)十：盲目崇洋媚外，忽視國內(nèi)實際。

我們看到有些項目是請國外設(shè)計公司設(shè)計的，總建面不足10萬方而共享空間做了10000多方，確實很漂亮，很大氣，感覺很不錯，但是在一個100來萬人口的中小城市里，做這樣一個共享空間顯然是不合適的，導(dǎo)致開發(fā)商的運營成本居高不下，導(dǎo)致商家、投資客戶的公攤壓力難以承受。國外的設(shè)計理念確實要領(lǐng)先于國內(nèi)市場，但是這種領(lǐng)先在另一個層面上也意味著排斥，有一些設(shè)計理念、風(fēng)格是不符合國內(nèi)實際的，一定要有選擇地吸收。關(guān)鍵是需要把握一個度，我有時候經(jīng)常和一些開發(fā)商說：超前一步是先驅(qū)；超前兩步可能就變先例。

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