提及萬達集團的成功，不得不提的問題就是萬達的“外街”，其商鋪的銷售和運營也正面臨各種考驗。人們只看到萬達廣場表面的光鮮亮麗，要知道對于接踵而來的萬達產(chǎn)品，在其高速擴張的背后，可是頻頻遭受各界的質疑。
一、何為萬達的“外街”？
萬達廣場產(chǎn)品經(jīng)過了第一代的單店到第二代的組合店，總結了前兩代產(chǎn)品對于當時市場環(huán)境的不適應性后，萬達第三代產(chǎn)品“城市綜合體”應運而生。
萬達三代產(chǎn)品的演變
何為萬達外街?萬達命名其為“第三代產(chǎn)品的綜合體模式”——盒子+街區(qū)+高層的組合形式。以里邊的盒子為中心，外面都是外街。萬達將中間盒子的部位自己持有，剩下盒子以外的就是外街，也就是室外步行街，也稱為“金街”。
目前，萬達的金街商鋪分為三種：位于金街兩側的、緊鄰大商業(yè)體的為“一環(huán)”商鋪;與“一環(huán)”鋪隔金街相對、面向大商業(yè)體的為“二環(huán)”商鋪;沿外分布就是“三環(huán)”商鋪。
萬達廣場室外步行街平面圖
萬達第三代產(chǎn)品綜合體的自持部分以其獨特的“訂單商業(yè)地產(chǎn)”形成了強大的競爭優(yōu)勢，就是這門絕技使得萬達實現(xiàn)了先租后建，完全避免了其它商業(yè)地產(chǎn)會遇到的招商問題。
頭頂“萬達”光環(huán)，憑借多重價值優(yōu)勢，“搶購萬達鋪”的熱潮案例屢屢出現(xiàn)，而且勢頭正猛!
2010~2014年，萬達商鋪各地火爆銷售
2010年8月，上海江橋萬達推出的100余套中央步行街鋪王產(chǎn)品，引發(fā)了一場爭搶商辦市場的“風暴”。
2011年，哈爾濱哈西萬達廣場推出首期商鋪產(chǎn)品，雖然低調(diào)開盤，銷售中心卻相當火爆，僅幾個小時，首推百余套萬達臨街旺鋪全部售罄。
2012年，余姚萬達廣場黃金旺鋪備受市場追捧，數(shù)月蟬聯(lián)銷冠!同年，江寧萬達廣場推出的黃金旺鋪，一經(jīng)推出就被搶購一空。
2013年，安陽萬達廣場首批金街鉆鋪正式開盤，短短2小時內(nèi)，就完成銷售額4億元。
2014年，平陽萬達廣場壓軸金街鉆鋪開盤，所推出的金街商鋪供不應求，再次顯示了萬達強勁吸金力。
根據(jù)2012年萬達工作報告顯示，商業(yè)管理公司的租金收入為52.07億元，持有商業(yè)物業(yè)收入合計229.96億元，占萬達集團總營業(yè)收入的16.23%。萬達商業(yè)地產(chǎn)竣工入伙539.3億元，占商業(yè)地產(chǎn)收入的49.16%。可見，物業(yè)銷售仍占萬達營業(yè)收入大頭。
作為中國商業(yè)地產(chǎn)第一品牌的萬達廣場，商鋪的市場認可度極高。而且萬達商業(yè)步行街商鋪，依托萬達廣場中心再造品牌能力、8大主力店護航、萬達超70%自持商業(yè)、訂單式商業(yè)地產(chǎn)、滿場開業(yè)模式等，掀起投資熱潮自然就可以理解了。
二、萬達外街別來無恙？
在萬達廣場商鋪火爆銷售、高速擴張的同時，各種問題也在顯現(xiàn)，步行街街鋪產(chǎn)品“金街”更是成為萬達最為行業(yè)所詬病的產(chǎn)品，被稱為“做一條死一條的商業(yè)街”。
萬達金街商鋪怎么了?
負債率攀升、業(yè)績下滑，是全國多個萬達廣場存在的經(jīng)營困局。大量已經(jīng)出售的室外商鋪空置、人氣不振、萬達百貨虧損嚴重。種種跡象表明，萬達正在品嘗其高速擴張帶來的苦果。
武漢菱角湖萬達廣場：菱角湖萬達街鋪交房一年多，出租率只有三成左右，已出售的街鋪運營不佳，導致業(yè)主輪番投訴。
上海江橋萬達廣場：江橋萬達廣場部分商鋪開業(yè)6天就停業(yè)，此后數(shù)次改造，幾次復業(yè)依然未能實現(xiàn)持久運營。百余套金街街鋪中至少有一半空置。
上海寶山萬達廣場：室外步行街同樣大半空置，玻璃門窗上貼著都是招租的告示，與商場內(nèi)形成鮮明的對比。部分工作日客流稀少，毗鄰的萬達金街甚至有近半商鋪空置待租。
南京鎮(zhèn)江萬達廣場：“金街”更像一個被遺棄的“孤兒”，曾經(jīng)號稱的“旺鋪”，現(xiàn)在只剩下空置店鋪的門上見到“旺鋪招租”的字樣。
襄陽萬達廣場：金街售出去的商鋪基本屬于關門狀態(tài)。
萬達廣場金街商鋪銷售情況和經(jīng)營狀況對比：
鋪位火爆出售后卻頻頻遭到冷落，無一例外。由此可見，萬達金街商鋪的火爆銷售和后續(xù)經(jīng)營的好壞是不成正比的。
典型案例分析：廣州白云萬達廣場
記者于2014年3月22日星期六下午2點鐘，在白云萬達金街逛了一圈，發(fā)現(xiàn)不少商鋪大門緊閉，鋪內(nèi)空蕩蕩，甚至還有的店鋪門面被木板圍蔽起來。
開業(yè)四年，白云萬達廣場空置率依然頗高，室外的街鋪十分冷清，入駐的商戶流失率至少30%。在C區(qū)門面前的行人通道人跡罕見，慘變成了停車場。
有業(yè)主就表示：“我2010年入手白云區(qū)萬達廣場的鋪位，當時售價50000元/㎡，給我們的預期月租金為250元/㎡，但現(xiàn)在100元/㎡可能也租不出去。”
然而，就是這些外街地段較好而“租不出去”的鋪位，目前在中介處掛牌是每平方米售價10萬元。按月租金150元/㎡計算，若是以10萬元/㎡購買一個10平方米的萬達廣場臨街鋪，需花費1000萬元，但每月租金僅為1.5萬元，需要超過83年才能回本。就算按當年50000元/㎡的價格計算，要近42年才能回本。
從萬達商鋪的火爆銷售上看，金街也許是成功的，其吸金能力毋庸置疑，然而這些空置的商鋪對于資源的浪費卻無法彌補。金街的后期運營困境已經(jīng)給萬達品牌帶來負面影響，其過度透支未來升值空間的高售價也將面臨考驗。
三、萬達外街你被誰拋棄？
究竟為何場場銷售火爆的萬達金街商鋪會被拋棄?利用外街商鋪達到資金回籠的收益，后期經(jīng)營卻困難重重的問題，也著實讓王建林頭疼。下面我們就來一探個究竟!
1、萬達對外街的定位——資金回籠的工具?
業(yè)內(nèi)人士指出：由于萬達金街缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，萬達自持部分的業(yè)態(tài)與金街商鋪業(yè)態(tài)形成直接的競爭，無論對于萬達自持商業(yè)還是金街商鋪的經(jīng)營者來說都不利于長遠發(fā)展。所以，萬達金街在出售和招商過程中應當做出更系統(tǒng)的規(guī)劃。
萬達的選址都是在城市副中心地段，萬達金街與自持商業(yè)中心組合后的商業(yè)體量非常大，與城市人口消費能力是否匹配，是二三線城市常容易出現(xiàn)的問題。萬達把整體業(yè)態(tài)的重心都放到了自持物業(yè)上，對于散售物業(yè)“外街”沒有做好相應的規(guī)劃。外街的存在對萬達而言，只是一個附屬品，同時也是一個資金回籠的工具。
2、金街的建筑規(guī)劃——僵化的形態(tài)，單一的規(guī)格
上海萬達廣場置業(yè)有限公司呂正韜提到：“金街應該自然有其生命力。金街產(chǎn)品是對室內(nèi)步行街的補充，有一些業(yè)態(tài)在大商業(yè)里受條件限制無法引進，而開在外面的金街，不受營業(yè)時間影響，在業(yè)態(tài)上也沒有太多限制。
萬達金街幾乎都是獨立成街，室外步行街商鋪層數(shù)均為兩層。然而，現(xiàn)實狀態(tài)是“一拖二”的商鋪形式。其規(guī)劃的不足體現(xiàn)在：
(1)購物環(huán)境：南北方的氣候差異是非常明顯的，萬達在外街的設計上并沒有考慮到全國各地域差異，夏季熱，冬季冷，在萬達外街尤為突出。
(2)業(yè)態(tài)組合：在萬達金街一眼望去，所有商鋪都是4米寬、10米深的規(guī)格，只能適合做服裝、家品等，非常明確的桎梏是無法做餐飲、娛樂休閑等業(yè)態(tài)。清一色的業(yè)態(tài)組合，毫無興趣可言。
商業(yè)地產(chǎn)講究科學性、合理性、還有人性化設計。而萬達整體的建筑格局都差不多，對于南北差異地域的區(qū)分都沒有做到做到因地制宜，在建筑的設計上格局單調(diào)、乏善可陳。
3、經(jīng)營管理策略——萬達外街就是被“沒有人疼的私生子”
財信地產(chǎn)謝尚偉：“金街只是一個概念，本質就是散售后的街鋪，沒什么特別的，所以金街生死也逃不了商業(yè)的規(guī)律。”
萬達一味的只要將商鋪甩賣出去后便撒手不管，導致一些業(yè)主在店鋪的租金上很不統(tǒng)一。商鋪的后期裝修、管理也是亂七八糟，沒有統(tǒng)一的管理模式。如果說萬達的內(nèi)街是被萬千寵愛的孩子，那么萬達的外街，便是沒人疼的私生子。
4、商鋪租金回報率——售價高、回報低
易居中國克而瑞信息集團林戈：“業(yè)主而言，高售價會令未來的租金回報率相對降低，這意味利潤較低的行業(yè)無法承受業(yè)主希望達到的租金水平，也就是造成金街做一條死一條的原因。”
萬達自持物業(yè)完整的業(yè)態(tài)幾乎占據(jù)了所有的盈利點，同時又利用知名度帶動金街的銷售價格提高其現(xiàn)金收入，而購買街鋪的業(yè)主以個體名義招商，其購買商鋪時的高售價使未來的租金回報率降低，業(yè)主自然沒有辦法達到預期的租金水平。而金街的運營困境已經(jīng)給萬達品牌帶來負面影響，其過度透支未來升值空間的高售價也將面臨考驗。
綜上所述，專家們各執(zhí)其詞，歸納為以下四點：
由此看來，萬達集團在總體商業(yè)規(guī)劃的時候，沒有把金街的規(guī)劃業(yè)態(tài)與其他商業(yè)業(yè)態(tài)進行差異化，而是頂著“光環(huán)”將投資者的錢圈進來，放任著后續(xù)的經(jīng)營不管，這是極其不負責任的表現(xiàn)，必然對萬達的可持續(xù)發(fā)展產(chǎn)生重要的影響。
從萬達金街要想長遠發(fā)展的經(jīng)營角度來看，售后返租模式進行統(tǒng)一經(jīng)營管理也許是比較好的出路。只有外街做得好，才會消除這些不良的售后影響，這對于萬達這個品牌來說，才真的是相得益彰。
從萬達對金街的整體運營管理方式上可以看出，一方面，萬達享受著耀眼的光環(huán)，高高在上;另一方面，又利用了它的影響力去誘惑了很多的投資者，散賣商鋪，剩下的由商戶自己經(jīng)營管理，而后期經(jīng)營的這些風險最終必將由商戶自己來買單。但是，隨著時間的推進，這條條暗淡的“金街”也對萬達品牌埋下了一個個的“定時炸彈”。
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（來源：地產(chǎn)數(shù)據(jù)時代）
