去年9月11日，2013年胡潤(rùn)百富榜發(fā)布，王健林以1350億元成為中國首富，并創(chuàng)歷年新高。這個(gè)中國最大商業(yè)地產(chǎn)公司的所有人，大部分收入依靠72座遍布全國的萬達(dá)廣場(chǎng)。而這個(gè)數(shù)字將在2014年被改寫成109座，從而使萬達(dá)持有物業(yè)面積接近2300萬平方米，“成為全球最大的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)”。
不過，就在萬達(dá)憑借“可以復(fù)制的模式”深耕城市副中心和三四線城市的同時(shí)，有關(guān)空置率高和租金跳水的質(zhì)疑卻始終掛在“金街”鋪主的嘴邊。而在此之前，他們還打著跟王健林“共同致富”的如意算盤。
租金跳水
張?jiān)凭褪?ldquo;金街”鋪主中的一個(gè)。在這個(gè)為南方航空工作了20多年的財(cái)務(wù)人員看來，通過白云萬達(dá)“一鋪養(yǎng)三代”的愿望，似乎正在落空。
“現(xiàn)在的租金已經(jīng)幾乎被砍到了一半，不過如果不降價(jià)，就有租不出去的危險(xiǎn)。”張?jiān)茖?duì)記者說。美聯(lián)物業(yè)經(jīng)紀(jì)陳一帆證實(shí)了張?jiān)频脑挘f：“相比一年多前，白云萬達(dá)金街的租金至少下跌了20%至30%。”
與慘淡的現(xiàn)狀形成鮮明對(duì)比的是，早在開業(yè)之初，白云萬達(dá)給出的預(yù)期月租為每平方米250元，而在開業(yè)半年后，這一數(shù)字甚至沖上了300元的高價(jià)。
租金下降，租戶卻更加愁眉不展。在白云萬達(dá)B區(qū)經(jīng)營手機(jī)生意的謝智煥告訴記者：“做生意最重要的是人氣旺，如果租金下降是以客流大幅減少為前提的，那寧可不讓它降。”
現(xiàn)實(shí)的情況是，白云萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)平日客流并不多，而呈U字形圍繞在萬達(dá)廣場(chǎng)的金街就更鮮有人流。記者發(fā)現(xiàn)，在平日傍晚7點(diǎn)，因?yàn)闆]有生意，許多金街店鋪經(jīng)營者選擇搬把椅子坐在金街中間乘涼。戴德梁行(廣州)商業(yè)部助理董事伍林告訴記者，廣州白云萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)部主力店的生意比較紅火，但室外的街鋪就十分冷清，入駐的商戶流失率至少在30%。
問罪新城
從地鐵二號(hào)線飛翔公園站A或C出口出來，就能看到萬達(dá)廣場(chǎng)不遠(yuǎn)不近地在你面前。不遠(yuǎn)，是因?yàn)橹本�距離不足500米。不近，則是因?yàn)槊媲皺M亙著一片荒地和擋板遮蓋的工地。除了要走過一片雜草重生的荒地，還要穿過一條由“三元里街流動(dòng)商販?zhǔn)鑼?dǎo)區(qū)”構(gòu)成的臨時(shí)小巷。
姚怡靜幾乎每天都要經(jīng)過白云萬達(dá)廣場(chǎng)。她并不是不愛逛街，卻已經(jīng)有將近一年沒有真正進(jìn)去逛過了。“除非有朋友約在那里吃飯，不然不太會(huì)去那里。”她對(duì)記者說，“時(shí)間長(zhǎng)了你就會(huì)發(fā)現(xiàn)，白云萬達(dá)逛起來比較麻煩，不能滿足太多的購物需求，我寧愿舍近求遠(yuǎn)去天河商圈。”
不過早在2010年12月17日，作為第一個(gè)A級(jí)旗艦店，白云萬達(dá)廣場(chǎng)開業(yè)首周的日平均客流量超過10萬人。喜歡夸獎(jiǎng)自己產(chǎn)品的萬達(dá)董事長(zhǎng)王健林，曾公開表示“白云萬達(dá)廣場(chǎng)將是廣州市商業(yè)地產(chǎn)中至精彩的項(xiàng)目”，并預(yù)測(cè)“即使過了開業(yè)旺場(chǎng)期，日均客流量也會(huì)在5萬人以上”。
可是隨著廣州大量商業(yè)地產(chǎn)入市，市場(chǎng)上的商鋪處于飽和狀態(tài)。很大一部分投資客被吸引到其他更成熟的商圈，區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯或許是原因之一。“由于目前白云新城商圈輻射范圍有限，整體商業(yè)氣氛不濃。白云萬達(dá)目前出現(xiàn)租金下降是暫時(shí)性的。”亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓對(duì)記者表示，而隨著商圈的成熟、配套的完善以及消費(fèi)水平的上升，未來五年有望扭轉(zhuǎn)租金下降的局面。”
模式病了
如果說白云萬達(dá)金街租金跳水僅僅是因?yàn)?ldquo;區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯”，那么一旦跳出白云新城，問題將不復(fù)存在。可問題恰恰像傳染病一樣，不斷在其他項(xiàng)目出現(xiàn)。
最可能的原因是，“模式”病了。
萬達(dá)的商業(yè)模式是以較低的價(jià)格從政府手里拿地，然后用最快的速度竣工，拉動(dòng)區(qū)域價(jià)值回報(bào)政府。可是在這個(gè)過程中需要大量的流動(dòng)資金，而當(dāng)年缺乏資本市場(chǎng)融資渠道的萬達(dá)，便只能通過出售部分物業(yè)完成。
這在萬達(dá)歷年的工作報(bào)告中表露無遺。萬達(dá)最近的工作報(bào)告顯示，2012年商業(yè)管理公司的租金收入為52.07億元，持有商業(yè)物業(yè)收入合計(jì)229.96億元，占萬達(dá)集團(tuán)總營業(yè)收入的16.23%。萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)竣工入伙539.3億元，占商業(yè)地產(chǎn)收入的49.16%。可見，物業(yè)銷售仍占萬達(dá)營業(yè)收入大頭。
就是這些為萬達(dá)提供巨大資金的商鋪，卻因不屬于萬達(dá)商業(yè)管理公司的職權(quán)范圍而疏于管理。不過更多的原因是，萬達(dá)似乎沒有預(yù)留出一定的業(yè)態(tài)空間。
“萬達(dá)廣場(chǎng)內(nèi)的業(yè)態(tài)已經(jīng)涵蓋齊全，導(dǎo)致金街定位十分模糊。”陳一帆告訴記者。其實(shí)早在2011年，問題就已顯現(xiàn)。白云萬達(dá)金街商鋪的早期業(yè)主多是溫州以及潮汕人，因此使得開業(yè)之初皮具、服裝店面占據(jù)金街較大的比重。然而不到半年，許多服飾類商戶選擇自主退出，隨之而來的則是大量餐飲行業(yè)進(jìn)入金街。
未來販賣者
對(duì)于消費(fèi)者而言，更大的問題在廣州政府不斷造城的語境中。
2013年8月30日，廣州蘿崗萬達(dá)廣場(chǎng)舉行了“盛世萬達(dá) 錦繡蘿崗”奠基活動(dòng)。隨即，拿地才一個(gè)多月的蘿崗項(xiàng)目就正式開工建設(shè)，預(yù)計(jì)在2年內(nèi)竣工開業(yè)。在大連萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)總裁助理王波看來，“項(xiàng)目建成后將全方位滿足群眾消費(fèi)需求、創(chuàng)造大批就業(yè)崗位，成為蘿崗區(qū)的標(biāo)志性建筑。同時(shí)將全面帶動(dòng)蘿崗區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)升級(jí)，成為廣州東部商業(yè)的新核心。”
“這是典型的萬達(dá)模式，所有的項(xiàng)目從開工到建成不會(huì)超過18個(gè)月。只有這樣，才能成為地方政府造城的急先鋒。”謝逸楓。
另一個(gè)例子在南沙新區(qū)。8月23日，廣州市國土房管局公布，即將掛牌出讓南沙區(qū)編號(hào)2013NJY-3號(hào)兩宗地塊。公告要求，地塊競(jìng)得人須在國內(nèi)建成并持有經(jīng)營5個(gè)建筑面積不小于10萬平方米的大型商業(yè)中心，其中至少有1個(gè)商業(yè)中心建筑面積不小于15萬平方米;此外，競(jìng)得人須在項(xiàng)目中建設(shè)一座總建筑面積不小于7000平方米的大型影院，影院中應(yīng)至少有一個(gè)廳為世界先進(jìn)電影放映技術(shù)廳IMAX廳。這被業(yè)內(nèi)認(rèn)為是為萬達(dá)量身定做。“目的很明確”，謝逸楓對(duì)記者表示，“廣州不斷出臺(tái)新城規(guī)劃的背景下，政府需要萬達(dá)幫他們?nèi)鎺?dòng)片區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)升級(jí)”。
萬達(dá)就像一臺(tái)販賣新城美好未來的機(jī)器，高速運(yùn)轉(zhuǎn)，即使失靈，地價(jià)房?jī)r(jià)也早已被推高。
（來源：金融街偵探 作者：李鵬煒）
