王石用至少6分鐘時間，表達了自己對滑雪的見解，以及萬科為何總投資400億元在吉林開發(fā)松花湖旅游項目。在他演講前，萬科正式對外宣布，將在吉林松花湖開發(fā)度假項目。

與萬達在長白山的項目類似，萬科上述項目明確以滑雪為標(biāo)簽。在分析人士看來，以住宅見長的萬科，選擇在這個時間節(jié)點加碼旅游地產(chǎn)，或是出于補充長線產(chǎn)品的戰(zhàn)略考慮。

首涉滑雪搶客萬達

萬科昨日對外公布的數(shù)據(jù)顯示，該項目總投資額為400億元。雖然旅游文化地產(chǎn)項目多為滾動開發(fā)，但這一投資總額仍然不可小覷，尤其是對于以住宅聞名的萬科而言。2012年，萬達領(lǐng)銜的六大民企投資東北長白山項目，因體量、投資額巨大而引發(fā)關(guān)注，彼時長白山項目公布的總投資額也不過200億元。

記者昨日從萬科內(nèi)部人士處了解到，與萬達組團開發(fā)一樣，上述吉林項目并非萬科獨資開發(fā)，其合作方可能包括港資背景的開發(fā)商。合作方提供部分資金支持，項目開發(fā)和運營由萬科操刀。此外，與其他開發(fā)商以住宅回流現(xiàn)金、補給商業(yè)部分的運營成本不同，萬科這一項目前期不開發(fā)住宅產(chǎn)品，后續(xù)可能會配備住宅產(chǎn)品，但計劃的住宅量非常少。

昨日上午，萬科高級副總裁丁長峰對記者表示，萬科從2011年開始在吉林當(dāng)?shù)乜疾欤��?dāng)時認為萬科更擅長住宅開發(fā)，而頗為謹慎，后來隨著與日本株式會社王子大飯店敲定合作，逐漸開始邁開步伐。

據(jù)丁長峰介紹，這是萬科30年來首次涉足滑雪度假產(chǎn)業(yè)，也是萬科戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的一次嘗試。他說萬科在該項目的雪場設(shè)備上投入了巨資，項目配套酒店為超五星級的松花湖西武王子大酒店，酒店與雪場的服務(wù)均為日式風(fēng)格。

根據(jù)萬科昨日公布的計劃，該度假項目將于今年12月18日正式開業(yè)。

“單純的旅游項目回報相當(dāng)漫長，開發(fā)商一貫的做法是，獲取土地后，先把商業(yè)、住宅建起來。”在協(xié)縱國際集團創(chuàng)始合伙人黃立沖看來，賣掉物業(yè)仍是旅游地產(chǎn)項目真正收回投資的渠道。另外，他認為，旅游地產(chǎn)的運營管理能力，是決定開發(fā)商能否成功的關(guān)鍵因素。

實際上，在非中心城市郊區(qū)的旅游地產(chǎn)項目，遍地開花的同時也伴隨著爭議。2012年長白山項目面世時，有媒體指出，有別于早已進入標(biāo)準(zhǔn)化模塊管理的傳統(tǒng)商業(yè)開發(fā)，在給萬達等開發(fā)商帶來巨量土地的同時，也帶來了遠高于城市綜合體的政治與運營風(fēng)險。

旅游地產(chǎn)軌跡

雖然早已提出向“城市配套服務(wù)商”轉(zhuǎn)型，但在昨天以前，與萬達、碧桂園、綠地、恒大等公司不同，萬科似乎很少在公開場合提及“旅游地產(chǎn)”。

實際上，萬科在旅游地產(chǎn)方面的嘗試一直在悄然進行。記者查閱公開資料發(fā)現(xiàn)，早在2005年10月，萬科就投資10億元買下廣東惠州一塊島嶼土地租賃權(quán)，計劃用5年時間建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)酒店及相關(guān)旅游設(shè)施，旨在打造“中國馬爾代夫”。2007年，萬科又在海南三亞投資逾10億元開發(fā)包括公寓、別墅在內(nèi)的浪琴灣項目。隨后又繼續(xù)在三亞拿地，并北上在北戴河試水度假項目。2012年4月前后，萬科在青島、煙臺、唐山、成都低調(diào)拿下的一些地塊，也被認為與旅游地產(chǎn)有關(guān)。

截至目前，萬科對外公開的旅游度假項目，包括惠州雙月灣度假村、深圳浪騎游艇會、杭州良渚文化村、清遠白天鵝度假酒店、三亞森林度假公園等。昨日，萬科首次對外宣稱，在萬科的投資版圖上，旅游度假項目“已占據(jù)舉足輕重的地位”，并坦言與戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型有關(guān)。

今年是萬科成立30周年，然而，在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整的背景下，這家龍頭開發(fā)商30歲的上半年成績單難言亮麗。

據(jù)17日晚間萬科A（000002.SZ）發(fā)布的中期業(yè)績，2014年上半年，萬科實現(xiàn)營業(yè)收入409.6億元，同比下降1.0%，上半年凈利潤48.1億元，同比增長5.6%。而2013年上半年，萬科營收和凈利潤同比增速分別為34.7%和22.3%，相比來看增幅出現(xiàn)下降。

萬科總裁郁亮8月18日在萬科中期業(yè)績發(fā)布會上表示，房地產(chǎn)市場的調(diào)整是有一個完整周期的，如果調(diào)整不到位會帶來更加混亂的局面，因此，希望此次市場調(diào)整能夠堅持。

26日，王石也對媒體重申，五年前，他對房地產(chǎn)的看法是謹慎樂觀，現(xiàn)在情況發(fā)生了“微妙的變化”，但他還是對后市謹慎樂觀的。

關(guān)于萬科為何在此時選擇加碼旅游地產(chǎn)，蘭德咨詢總裁宋延慶昨日下午對記者分析稱，這與萬科的產(chǎn)品線配比有關(guān)。據(jù)他觀察，萬科項目中近半為合作項目，95%都是短平快的高周轉(zhuǎn)產(chǎn)品，而其他重點房企如綠地、萬達、碧桂園等，都有不少長線項目在手，保利、中海長短線產(chǎn)品各半，恒大的長短線產(chǎn)品比例也在3：7左右。

“長線產(chǎn)品的作用在于，一塊地不拿，也不太影響銷售額。”宋延慶認為，作為上市公司，萬科要呈現(xiàn)更好的業(yè)績給投資者，在如此大的基數(shù)上保持增速并非易事，必須一方面保證周轉(zhuǎn)，一方面保持規(guī)模業(yè)績的持續(xù)穩(wěn)定，于是補充長線項目到產(chǎn)品池中，成為了戰(zhàn)略上的必然選擇。

還有業(yè)內(nèi)資深人士估計，目前業(yè)內(nèi)常見的旅游地產(chǎn)項目，地價低是主要特點，通常樓面地價在350元/平方米左右，算上房屋建筑成本和房屋設(shè)施設(shè)備安裝成本，如果進行滾動開發(fā)成本并不高，而開發(fā)商卻可以選擇以物業(yè)進行抵押借款，還能提高年報里的土地儲備數(shù)字，讓投資者悅目。

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(原載于《第一財經(jīng)日報》)