一、主力店進(jìn)場(chǎng)移交4大注意事項(xiàng)
1 移交方式
1.1主力店交接分為進(jìn)場(chǎng)日交接和交接日交接兩部分：進(jìn)場(chǎng)日交接是指主力店承租部位及必要的設(shè)施設(shè)備已達(dá)到合同約定的基本要求，主力店進(jìn)場(chǎng)裝修前需履行的確認(rèn)手續(xù)。交接日交接系指與主力店項(xiàng)目建設(shè)工作已具備使用功能(主力店自營(yíng)項(xiàng)目除外)，項(xiàng)目本身已取得相關(guān)法律文件時(shí)與主力店進(jìn)行的交接手續(xù)。
1.2進(jìn)場(chǎng)日交接的原則是為主力店進(jìn)場(chǎng)裝修提供必要的工程條件，履行合同約定。
1.3交接日交接著重于落實(shí)主力店租賃合同中商務(wù)條款履約， 完備法律手續(xù)。
2 移交責(zé)任
2.1交接驗(yàn)收工作由項(xiàng)目公司提出，集團(tuán)項(xiàng)目管理中心組織進(jìn)行，主力店作為主驗(yàn)收人，集團(tuán)所屬公司作為被驗(yàn)收人。各項(xiàng)目視情況由商務(wù)部安排主力店相關(guān)人員參加，項(xiàng)目管理中心組織集團(tuán)相關(guān)部門、集團(tuán)商業(yè)管理公司、當(dāng)?shù)厣虡I(yè)管理公司相關(guān)人員參加。
2.2商務(wù)部應(yīng)將主力店租賃合同工程部分相關(guān)內(nèi)容及時(shí)正式通報(bào)項(xiàng)目管理中心。
2.3集團(tuán)所屬公司應(yīng)承擔(dān)責(zé)任，確保進(jìn)場(chǎng)日交接和交接日交接工作依照與主力店租賃合同約定的時(shí)間如期進(jìn)行。
3 交接應(yīng)具備的條件
3.1工程條件
3.1.1進(jìn)場(chǎng)日驗(yàn)收
要求主力店承租部位及必要的相關(guān)設(shè)施設(shè)備已達(dá)到與主力店租賃協(xié)議中所要求的標(biāo)準(zhǔn)，以便主力店實(shí)施裝修并開展開業(yè)準(zhǔn)備工作。
3.1.2交付日驗(yàn)收
原則上要求工程部位要達(dá)到物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)(主力店自行建造和管理的除外)，并已通過(guò)物業(yè)接管驗(yàn)收(詳見《商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)的規(guī)定》)。
3.2交接驗(yàn)收應(yīng)具備的文件
3.2.1進(jìn)場(chǎng)日交接
各項(xiàng)目視具體情況而定，由項(xiàng)目管理部依據(jù)租賃合同約定的時(shí)間和條件進(jìn)行(未約定的，由項(xiàng)目管理部具體安排)。
3.2.2交接日交接
《商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理手冊(cè)》中規(guī)定的交接文件，以及：
1) 國(guó)有土地使用權(quán)證;
2) 建設(shè)工程規(guī)劃許可證;
3) 建設(shè)工程施工許可證;
4) 建設(shè)期內(nèi)環(huán)保可行性報(bào)告批復(fù);
5) 消防設(shè)計(jì)審核意見書;
6) 證明大廈所有權(quán)并準(zhǔn)予辦理相關(guān)營(yíng)業(yè)執(zhí)照的文件;
7) 房屋租賃證或房屋租賃主管部門出具的其它形式的準(zhǔn)予租賃文件;
8) 工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告或竣工驗(yàn)收備案書;
9) 房屋測(cè)繪報(bào)告;
10)停車場(chǎng)經(jīng)營(yíng)許可;
11)乙方租用區(qū)域消防驗(yàn)收合格意見書，或允許營(yíng)業(yè)的文件;
12)電梯運(yùn)行許可;
13)供水、電、氣協(xié)議書。
上述文件清單各項(xiàng)目視情況會(huì)有所調(diào)整，以項(xiàng)目管理部最終確定的清單為準(zhǔn)。
4 移交程序
4.1項(xiàng)目管理部及時(shí)掌握各項(xiàng)目進(jìn)展情況，發(fā)出交接安排通知。
4.2交接進(jìn)行時(shí)，由項(xiàng)目管理部組織商務(wù)部參加，共同對(duì)交接所需文件及工程部分進(jìn)行預(yù)驗(yàn)。
4.3交接工作進(jìn)行后，需主力店獲得授權(quán)的代表與集團(tuán)所屬公司代表在正式交接文件上簽字確認(rèn)。
4.4對(duì)交接驗(yàn)收中的工程問(wèn)題，原則上集團(tuán)所屬公司要在收到主力店的修理清單后15日內(nèi)完成所有修理項(xiàng)目。
二、租后服務(wù)9大規(guī)范
房屋的租賃是一項(xiàng)復(fù)雜的業(yè)務(wù)，其租賃期限要跨數(shù)年甚至數(shù)十年之久，其間會(huì)不斷出現(xiàn)各種問(wèn)題，而商務(wù)部作為我司對(duì)客戶合作的主要窗口部門，不可避免地要承擔(dān)協(xié)調(diào)和信息中轉(zhuǎn)的功能。根據(jù)集團(tuán)的要求，租后服務(wù)也是商務(wù)部一項(xiàng)重要的核心工作。
良好的租后服務(wù)可以不斷擴(kuò)大合作范圍和維持長(zhǎng)期合作關(guān)系，所以必須十分重視租后服務(wù)工作。常見的租后服務(wù)工作包括以下一些方面， 相關(guān)工作規(guī)范如下：
1 設(shè)計(jì)變更的處理
1.1 對(duì)方提出的設(shè)計(jì)變更：首先要征詢?cè)摰茸兏欠駮?huì)影響項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)、投入成本、相鄰客戶的權(quán)益、建筑規(guī)范、工程進(jìn)度，每一項(xiàng)的影響都應(yīng)該認(rèn)真和規(guī)劃、工程管理部門以及集團(tuán)所屬公司溝通清楚，不能擅自答復(fù)對(duì)方。關(guān)于給我方造成的影響，我方要以函件的形式表達(dá)清楚，然后征詢解決的方案，一般不要直接加以拒絕，尤其在沒(méi)有詳細(xì)闡述原因的情況下。若對(duì)方提出愿意承擔(dān)責(zé)任或給與補(bǔ)償，商務(wù)部人員可盡量幫助對(duì)方協(xié)調(diào)，爭(zhēng)取滿足對(duì)方的需求。
1.2我方提出的設(shè)計(jì)變更：同樣要了解該等變更會(huì)給客戶的入駐時(shí)間、租賃面積、租賃結(jié)構(gòu)、廣告位、店招位、裝修檔次、設(shè)備配置帶來(lái)的不利影響，并預(yù)先和公司研究補(bǔ)償?shù)姆桨福f(xié)調(diào)各部門研究該方案對(duì)我司造成的綜合影響，待意見統(tǒng)一后再向客戶提出。
2 場(chǎng)地交接工作
2.1變更進(jìn)場(chǎng)日：在租賃合同中，我司都有關(guān)于變更進(jìn)場(chǎng)日的權(quán)利條款，商務(wù)部必須高度關(guān)注項(xiàng)目的進(jìn)度，如果需要提前變更進(jìn)場(chǎng)日，必須在合同規(guī)定的期限之前，以免造成違約。
2.2通知進(jìn)場(chǎng)：商務(wù)部應(yīng)跟進(jìn)集團(tuán)所屬公司在合同規(guī)定的期限前向客戶發(fā)出進(jìn)場(chǎng)通知，在正式通知客戶進(jìn)場(chǎng)之前，商務(wù)人員必須事先對(duì)照原房屋交接技術(shù)條件，核對(duì)工程到位情況，以免客戶提出后被動(dòng)。
2.3有條件接受：為推動(dòng)項(xiàng)目的整體開業(yè)，應(yīng)盡量說(shuō)服客戶進(jìn)場(chǎng)，對(duì)于提出的未滿足的條件，可以在驗(yàn)收后注明，并請(qǐng)集團(tuán)所屬公司逐項(xiàng)落實(shí)到位的時(shí)間。
3 開業(yè)配合工作
3.1開業(yè)時(shí)間確定：應(yīng)盡量讓客戶以書面的形式確定開業(yè)的時(shí)間，并主動(dòng)讓客戶提出需要我司配合的工作。商務(wù)部應(yīng)將客戶的需求通報(bào)給相關(guān)部門，并跟進(jìn)落實(shí)，從而保障客戶的順利開業(yè)。
3.2開業(yè)儀式：如客戶安排了開業(yè)儀式，我司應(yīng)盡量提供活動(dòng)場(chǎng)地、保安、貨物進(jìn)出、臨時(shí)廣告位等各方面的支持，另應(yīng)提醒集團(tuán)所屬公司贈(zèng)送開業(yè)花籃，并盡量安排高層人員參加其開業(yè)儀式，以示尊重。
4 客戶欠租問(wèn)題的處理
4.1客戶欠租往往是因?yàn)榉课菁夹g(shù)條件、交場(chǎng)日期、物管責(zé)任等方面的糾紛引起的，所以當(dāng)商務(wù)部去協(xié)調(diào)欠租事宜之前，必須聽取客戶方面陳訴的理由，并在公司內(nèi)部核對(duì)情況，搞清問(wèn)題的癥結(jié)。
4.2欠租的直接管理部門是商業(yè)管理公司租金管理部，如進(jìn)入訴訟程序，則是法務(wù)部的職責(zé)，所以商務(wù)部處理欠租糾紛的原則應(yīng)該是通過(guò)協(xié)商解決問(wèn)題，而不是強(qiáng)力。
5 租賃物質(zhì)量問(wèn)題的處理
質(zhì)量方面的投訴和糾紛應(yīng)參照上述處理原則執(zhí)行。
6 提前終止協(xié)議的處理
6.1我司單方面終止：我方提出單方終止合同之前應(yīng)該充分考慮到對(duì)我司自身以及客戶的影響，應(yīng)事先準(zhǔn)備好補(bǔ)償方案，并得到集團(tuán)的確認(rèn)方能行動(dòng)。在采取行動(dòng)之前必須和各部門協(xié)調(diào)一致，相關(guān)進(jìn)展也必須及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。
6.2客戶單方面終止：接到客戶單方面提出的終約要求時(shí)，商務(wù)部應(yīng)首先判斷客戶需求的真實(shí)意圖，弄清楚客戶是真的要解約，還是另有其他的利益圖謀。
6.3因解約請(qǐng)求屬重大的事項(xiàng)，必須第一時(shí)間報(bào)商務(wù)部總經(jīng)理知曉，并迅速轉(zhuǎn)有關(guān)上級(jí)和部門預(yù)知，同時(shí)應(yīng)立即采取停付往來(lái)款項(xiàng)、保安監(jiān)護(hù)好場(chǎng)內(nèi)資產(chǎn)等
措施來(lái)避免損失的擴(kuò)大。 接下來(lái)應(yīng)跟進(jìn)各有關(guān)部門研究應(yīng)對(duì)方案，及時(shí)作出反應(yīng)。
7 變更合同條款、續(xù)簽合同的處理
簽約后的合同條款的變更和續(xù)簽合同都相當(dāng)于重新簽訂合同，所以必須依照商務(wù)談判的規(guī)范和簽約的流程規(guī)定開展。
8 產(chǎn)權(quán)面積確認(rèn)的處理
因我司簽訂租賃合同時(shí)很多房產(chǎn)尚在建設(shè)之中，面積無(wú)法最終確定，所以在合同中約定的僅是暫測(cè)面積，最終面積應(yīng)以產(chǎn)權(quán)測(cè)繪部門測(cè)定的為準(zhǔn)。所以項(xiàng)目建成，產(chǎn)權(quán)面積測(cè)繪后，需要比照原合同面積，及時(shí)協(xié)調(diào)多退少補(bǔ)的事項(xiàng)。該工作主要由租金管理部、規(guī)劃部、當(dāng)?shù)丶瘓F(tuán)所屬公司落實(shí)，商務(wù)部應(yīng)予以協(xié)助。
9 證照預(yù)約提供的處理
簽約時(shí)有些證照尚未辦理，所以無(wú)法提供，但一般都在合同附件里約定了具體提供的時(shí)間，商務(wù)部人員應(yīng)及時(shí)做好備忘，按時(shí)向客戶提供這些陸續(xù)獲得的證照。
（來(lái)源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
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