周邊商廈將逐漸實現(xiàn)“環(huán)通” 人流、商流更順暢流動
京申/制圖
經(jīng)商報記者證實，該規(guī)劃正是今年年初名為“ARUP”的設計公司自行發(fā)布“連通龍之夢、巴黎春天、多媒體廣場，名為龍之翼設計規(guī)劃方案”的一部分。不過長寧區(qū)有關部門昨天透露，“龍之翼”的設計方案仍正在論證階段，已報市相關部門。
□現(xiàn)狀
商圈動線聯(lián)通不暢
中山公園商業(yè)中心位于長寧區(qū)東北部，東起華陽路、安西路，西至中山西路，南抵安化路，北臨蘇州河，面積約1.14平方公里，是上海市12個市級商業(yè)中心之一。
中山公園地區(qū)是上海城市交通重要樞紐之一。軌道交通2號線與3、4號線在此成“十”字交叉，29條公交線路始發(fā)或途經(jīng)，日人流量達到40余萬人次。
昨天中午，商報記者沿長寧路金誠福安廣場步行致軌交3、4號線中山公園站，途經(jīng)巴黎春天百貨、兆豐廣場、聯(lián)通大廈、上海書城。原本直線幾十米的距離，卻要過幾個紅綠燈，經(jīng)計算，總共耗時約20分鐘。而作為中山公園商圈主干道的長寧路，行人通行要過斑馬線，在一定程度上影響了主干道車流的通行。
此外，若從地鐵2號線中山公園站下車步行至上述商廈，雖然站廳層設有8個出口，通往南北兩側(cè)商廈，但商廈和商廈間依然缺乏連通，只有單方面從地鐵站通往商廈的通道，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少外來游客進入商場后依然很茫然，普遍認為“動線連通不暢”。
□規(guī)劃
建立空中步行系統(tǒng)
為此，早在2005年長寧區(qū)就提出“連廊”概念，即讓行人不再由地面道路通過，而將周邊商廈在二層樓高處實現(xiàn)“環(huán)通”，規(guī)劃建設跨越長寧路的二層空中步廊，使商圈內(nèi)人流、商流更順暢地流動，進一步提升中山公園商業(yè)體的商圈環(huán)境和購物體驗。
今年年初曾有媒體報道，中山公園商圈即將規(guī)劃一個名為“龍之翼”的長達1.5公里空中步行系統(tǒng)，包含一個空中廣場和一組跨度70米的桁架，貫穿上海中山公園地塊最繁華的購物區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，中山公園商圈將架起穿越長寧路且連起凱旋路、匯川路和定西路的南北連廊，同時連起長寧來福士、龍之夢、國美、玫瑰坊、愛室麗、巴黎春天、兆豐廣場、聯(lián)通大廈、上海書城等9個商場。大部分連接以空中連通為主，小部分走地下。
Arup Associates是該項目國際競標的優(yōu)勝者，設計主旨是打造一個天橋及空中平臺，不僅將高密度商業(yè)中心串聯(lián)起來，同時解決該地區(qū)繁雜的公共交通問題。這個系統(tǒng)連接了兩條軌交線路、多個購物中心和中山公園前廣場。為此，設計團隊開展了實地分析和行人流量研究，從使用者角度出發(fā)，充分考慮可達性和無障礙設計，將此核心商業(yè)區(qū)打造成一個方便行人活動的區(qū)域。
橋面將根據(jù)建筑二層標高做相應調(diào)整，并給橋下車輛通行留出足夠空間，同時也不會對地鐵線路造成妨礙，從而極大地提升了行人在十字路口的通行體驗�？罩羞B廊建成后，長寧又將再添一新地標，并吸引更多游客和市民到此購物和游覽。
□進展
西面建設快于東面
經(jīng)商報記者向長寧區(qū)多個部門證實，截至目前，該方案已報市有關部門，可能還需要“修改”，正處于“論證”階段，不適宜對外公布。
本月初，“上海發(fā)布”的一則消息，“中山公園商圈二層平臺一期工程”規(guī)劃設計方案公示被業(yè)界解讀為或?qū)⒊蔀?ldquo;龍之翼”項目落地的開端。
商報記者獲悉，“中山公園商圈二層平臺一期工程”位于“龍之翼”項目的西面，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于西面由凱德置地負責開發(fā)的“在建來福士”項目已經(jīng)預留了通往軌交3、4號線的通道，再加上西面同屬一個開發(fā)商的“龍之夢”也早已與軌交3、4號線相連，因此整個西面的“連廊”建設的推進相對會比東面區(qū)域快。
根據(jù)此次公示內(nèi)容，該項目建設在長寧路凱旋路交叉口南側(cè)，用地面積350平方米，空中連廊高度+10.4米(絕對標高)，連廊下道路凈空大于等于5.6米。
上海市長寧區(qū)發(fā)展和改革委員會的《長發(fā)改投〔2013〕161號》文件對長寧區(qū)建設和交通委員會“關于中山公園地區(qū)二層平臺(一期)工程項目建議書的批復”中透露，中山公園地區(qū)二層平臺(一期)工程位于長寧路、凱旋路交叉口南側(cè)，呈東西走向上穿凱旋路，東側(cè)連接3、4號線中山公園站，西側(cè)連接長寧來福士廣場二層商場。項目上部結(jié)構(gòu)(天橋)最大跨徑約30米，橋面寬度約8.5米(凈寬7.9米)，結(jié)構(gòu)擬采用全鋼結(jié)構(gòu)。
建設交通樞紐型商業(yè)中心
中山公園商業(yè)中心已初步形成以龍之夢購物中心為“龍頭”的交通樞紐型商業(yè)中心框架，凸顯家電集聚的商業(yè)特色。聚集了龍之夢、巴黎春天、玫瑰坊、華寧弘基生活中心、愛室麗家居等重點企業(yè)和國美、蘇寧、永樂等家電巨頭企業(yè)。
《長寧區(qū)商業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》指出，將圍繞中山公園商業(yè)中心“商業(yè)型、休閑式、數(shù)字化”的功能特征，凸顯商業(yè)和多媒體數(shù)字的產(chǎn)業(yè)主導地位，形成上海在數(shù)碼和家電上相對有規(guī)模、有特色的集成區(qū)域;整合區(qū)域內(nèi)“歷史文化、生態(tài)旅游”資源，形成以歷史人文景觀情景游為特色，兼有休閑娛樂、文化和居住功能為一體的“生態(tài)型都市游憩商業(yè)中心”，打造虹橋商務區(qū)的“商業(yè)旅游后花園”。
2013年，龍之夢購物中心繼續(xù)對商戶進行調(diào)整提升，先后引進了NEW LOOK、One Republic、桂滿隴、小輝哥火鍋、俏江南等知名品牌，年銷售額穩(wěn)居全市重點購物中心前列。
位于商圈西側(cè)的凱德長寧來福士廣場正加緊建設，中山公園商業(yè)中心將再添吸引消費者的“亮點”。
隨著中山公園的改造，公園真正融入商圈，中山公園地區(qū)的商業(yè)休閑設施得到進一步完善，將中山公園的生態(tài)效應與百姓的休閑需求更好地融合在一起。同時，結(jié)合中山公園改造，建設中山公園1號門地下空間，增加停車和商業(yè)。
據(jù)了解，中山公園1號門地下設施擬建設地下一層至地下三層。地下一層為商業(yè)，建筑面積1萬余平方米，西側(cè)與上海小馬路地下商業(yè)相連，東側(cè)與愛室麗家居連通。地下二層和地下三層為機動車停車庫，停車數(shù)共約500輛。項目計劃于2014年年底前開工，預計3年建成。至于業(yè)態(tài)方面，有關部門表示將與地面商業(yè)互補，與地下已有商業(yè)融合錯位。
[ 業(yè)內(nèi)分析]
長寧路阻隔人流弊端將得到緩解
戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管鄭志宏認為，對于一些傳統(tǒng)商圈，原有商業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，但是又有很多新項目入市，這時如何在新老商業(yè)項目間實現(xiàn)良性互動、資源共享、商業(yè)互補等是城市規(guī)劃部門需要思考的。對于中山公園商圈，商業(yè)項目已經(jīng)相當成熟，但分布卻有些分散。另外，此處人流車流非常密集，在上下班高峰期，非常容易造成擁堵現(xiàn)象，不僅不利于通行，也不利于購物和消費。
此次連廊的設計，將很大程度上引導人流，通過連廊連通長寧路南北兩側(cè)的商業(yè)項目以及軌道交通之間通行，做到“人車分流”，使前來購物、休閑的市民和出行的白領更加方便。此外，將軌道交通、人流量大的商場等人氣導入其他商業(yè)項目，共享人流，帶動消費，在整體上還擴大了商圈的輻射范圍和影響力。同時，在設計地上地下連接通道時，也可考慮合理規(guī)劃動線，適當引入配套商業(yè)，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的增值。這樣，不僅方便了消費者，合理引導改善交通情況，也將之前商業(yè)氛圍不夠濃厚、人氣不足的項目重新“激活”�？傊�，連廊未來會將城市打造成“立體城市”、“立體商圈”，帶來的是交通的改善、商業(yè)的集聚和居民的便利。
戴德梁行華東區(qū)寫字樓部主管、董事沈潔認為，“龍之翼”空中連廊的設計將連通龍之夢、巴黎春天、長寧來福士、多媒體廣場等多個購物中心以及中山公園，整個區(qū)域的商業(yè)人流動線將產(chǎn)生較大的改變，現(xiàn)有長寧路阻隔人流的弊端將得到緩解。各個串聯(lián)商業(yè)體的二層將打開面向消費者，二層的商業(yè)價值將大大提升。同時隨著“龍之翼”的落成，現(xiàn)有商業(yè)體的業(yè)態(tài)也會進行相應的調(diào)整，從而形成差異化和互補性發(fā)展。相信對于老牌中山公園商圈的人氣提升和業(yè)態(tài)升級將帶來積極的效應。
據(jù)了解，中山公園商圈屬于區(qū)域性商圈，由于本身比較成熟，所以租金水平相對其他區(qū)域性商圈較高。其中龍之夢零售業(yè)態(tài)首層租金可以達到30-45元/平方米/天，多媒體廣場一層可以達到15-20元/平方米/天。在建的來福士按照區(qū)域水平、品牌形象，預計首層租金也將在30元/平方米/天以上。
目前中山公園板塊甲級寫字樓租金報價在5-7元/平方米/天。龍之夢雅仕大廈在該區(qū)域品質(zhì)最好，報價最高，達到7-8元/平方米/天，龍之夢大廈報價約在5-5.5元/平方米/天;其他如聯(lián)通大廈、兆豐廣場等乙級辦公樓因樓齡較老，品質(zhì)較差，報價多在4-5.5元/平方米/天之間。目前在建的長寧來福士三幢寫字樓總體量預計達到近14萬平方米，未來將成為區(qū)域商務全新標桿，租金水平有望實現(xiàn)新的突破。
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