周邊商廈將逐漸實(shí)現(xiàn)“環(huán)通” 人流、商流更順暢流動(dòng)
京申/制圖
經(jīng)商報(bào)記者證實(shí)，該規(guī)劃正是今年年初名為“ARUP”的設(shè)計(jì)公司自行發(fā)布“連通龍之夢(mèng)、巴黎春天、多媒體廣場(chǎng)，名為龍之翼設(shè)計(jì)規(guī)劃方案”的一部分。不過長(zhǎng)寧區(qū)有關(guān)部門昨天透露，“龍之翼”的設(shè)計(jì)方案仍正在論證階段，已報(bào)市相關(guān)部門。
□現(xiàn)狀
商圈動(dòng)線聯(lián)通不暢
中山公園商業(yè)中心位于長(zhǎng)寧區(qū)東北部，東起華陽(yáng)路、安西路，西至中山西路，南抵安化路，北臨蘇州河，面積約1.14平方公里，是上海市12個(gè)市級(jí)商業(yè)中心之一。
中山公園地區(qū)是上海城市交通重要樞紐之一。軌道交通2號(hào)線與3、4號(hào)線在此成“十”字交叉，29條公交線路始發(fā)或途經(jīng)，日人流量達(dá)到40余萬(wàn)人次。
昨天中午，商報(bào)記者沿長(zhǎng)寧路金誠(chéng)福安廣場(chǎng)步行致軌交3、4號(hào)線中山公園站，途經(jīng)巴黎春天百貨、兆豐廣場(chǎng)、聯(lián)通大廈、上海書城。原本直線幾十米的距離，卻要過幾個(gè)紅綠燈，經(jīng)計(jì)算，總共耗時(shí)約20分鐘。而作為中山公園商圈主干道的長(zhǎng)寧路，行人通行要過斑馬線，在一定程度上影響了主干道車流的通行。
此外，若從地鐵2號(hào)線中山公園站下車步行至上述商廈，雖然站廳層設(shè)有8個(gè)出口，通往南北兩側(cè)商廈，但商廈和商廈間依然缺乏連通，只有單方面從地鐵站通往商廈的通道，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，不少外來游客進(jìn)入商場(chǎng)后依然很茫然，普遍認(rèn)為“動(dòng)線連通不暢”。
□規(guī)劃
建立空中步行系統(tǒng)
為此，早在2005年長(zhǎng)寧區(qū)就提出“連廊”概念，即讓行人不再由地面道路通過，而將周邊商廈在二層樓高處實(shí)現(xiàn)“環(huán)通”，規(guī)劃建設(shè)跨越長(zhǎng)寧路的二層空中步廊，使商圈內(nèi)人流、商流更順暢地流動(dòng)，進(jìn)一步提升中山公園商業(yè)體的商圈環(huán)境和購(gòu)物體驗(yàn)。
今年年初曾有媒體報(bào)道，中山公園商圈即將規(guī)劃一個(gè)名為“龍之翼”的長(zhǎng)達(dá)1.5公里空中步行系統(tǒng)，包含一個(gè)空中廣場(chǎng)和一組跨度70米的桁架，貫穿上海中山公園地塊最繁華的購(gòu)物區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，中山公園商圈將架起穿越長(zhǎng)寧路且連起凱旋路、匯川路和定西路的南北連廊，同時(shí)連起長(zhǎng)寧來福士、龍之夢(mèng)、國(guó)美、玫瑰坊、愛室麗、巴黎春天、兆豐廣場(chǎng)、聯(lián)通大廈、上海書城等9個(gè)商場(chǎng)。大部分連接以空中連通為主，小部分走地下。
Arup Associates是該項(xiàng)目國(guó)際競(jìng)標(biāo)的優(yōu)勝者，設(shè)計(jì)主旨是打造一個(gè)天橋及空中平臺(tái)，不僅將高密度商業(yè)中心串聯(lián)起來，同時(shí)解決該地區(qū)繁雜的公共交通問題。這個(gè)系統(tǒng)連接了兩條軌交線路、多個(gè)購(gòu)物中心和中山公園前廣場(chǎng)。為此，設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)開展了實(shí)地分析和行人流量研究，從使用者角度出發(fā)，充分考慮可達(dá)性和無(wú)障礙設(shè)計(jì)，將此核心商業(yè)區(qū)打造成一個(gè)方便行人活動(dòng)的區(qū)域。
橋面將根據(jù)建筑二層標(biāo)高做相應(yīng)調(diào)整，并給橋下車輛通行留出足夠空間，同時(shí)也不會(huì)對(duì)地鐵線路造成妨礙，從而極大地提升了行人在十字路口的通行體驗(yàn)。空中連廊建成后，長(zhǎng)寧又將再添一新地標(biāo)，并吸引更多游客和市民到此購(gòu)物和游覽。
□進(jìn)展
西面建設(shè)快于東面
經(jīng)商報(bào)記者向長(zhǎng)寧區(qū)多個(gè)部門證實(shí)，截至目前，該方案已報(bào)市有關(guān)部門，可能還需要“修改”，正處于“論證”階段，不適宜對(duì)外公布。
本月初，“上海發(fā)布”的一則消息，“中山公園商圈二層平臺(tái)一期工程”規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示被業(yè)界解讀為或?qū)⒊蔀?ldquo;龍之翼”項(xiàng)目落地的開端。
商報(bào)記者獲悉，“中山公園商圈二層平臺(tái)一期工程”位于“龍之翼”項(xiàng)目的西面，業(yè)內(nèi)人士告訴記者，由于西面由凱德置地負(fù)責(zé)開發(fā)的“在建來福士”項(xiàng)目已經(jīng)預(yù)留了通往軌交3、4號(hào)線的通道，再加上西面同屬一個(gè)開發(fā)商的“龍之夢(mèng)”也早已與軌交3、4號(hào)線相連，因此整個(gè)西面的“連廊”建設(shè)的推進(jìn)相對(duì)會(huì)比東面區(qū)域快。
根據(jù)此次公示內(nèi)容，該項(xiàng)目建設(shè)在長(zhǎng)寧路凱旋路交叉口南側(cè)，用地面積350平方米，空中連廊高度+10.4米(絕對(duì)標(biāo)高)，連廊下道路凈空大于等于5.6米。
上海市長(zhǎng)寧區(qū)發(fā)展和改革委員會(huì)的《長(zhǎng)發(fā)改投〔2013〕161號(hào)》文件對(duì)長(zhǎng)寧區(qū)建設(shè)和交通委員會(huì)“關(guān)于中山公園地區(qū)二層平臺(tái)(一期)工程項(xiàng)目建議書的批復(fù)”中透露，中山公園地區(qū)二層平臺(tái)(一期)工程位于長(zhǎng)寧路、凱旋路交叉口南側(cè)，呈東西走向上穿凱旋路，東側(cè)連接3、4號(hào)線中山公園站，西側(cè)連接長(zhǎng)寧來福士廣場(chǎng)二層商場(chǎng)。項(xiàng)目上部結(jié)構(gòu)(天橋)最大跨徑約30米，橋面寬度約8.5米(凈寬7.9米)，結(jié)構(gòu)擬采用全鋼結(jié)構(gòu)。
建設(shè)交通樞紐型商業(yè)中心
中山公園商業(yè)中心已初步形成以龍之夢(mèng)購(gòu)物中心為“龍頭”的交通樞紐型商業(yè)中心框架，凸顯家電集聚的商業(yè)特色。聚集了龍之夢(mèng)、巴黎春天、玫瑰坊、華寧弘基生活中心、愛室麗家居等重點(diǎn)企業(yè)和國(guó)美、蘇寧、永樂等家電巨頭企業(yè)。
《長(zhǎng)寧區(qū)商業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》指出，將圍繞中山公園商業(yè)中心“商業(yè)型、休閑式、數(shù)字化”的功能特征，凸顯商業(yè)和多媒體數(shù)字的產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)地位，形成上海在數(shù)碼和家電上相對(duì)有規(guī)模、有特色的集成區(qū)域;整合區(qū)域內(nèi)“歷史文化、生態(tài)旅游”資源，形成以歷史人文景觀情景游為特色，兼有休閑娛樂、文化和居住功能為一體的“生態(tài)型都市游憩商業(yè)中心”，打造虹橋商務(wù)區(qū)的“商業(yè)旅游后花園”。
2013年，龍之夢(mèng)購(gòu)物中心繼續(xù)對(duì)商戶進(jìn)行調(diào)整提升，先后引進(jìn)了NEW LOOK、One Republic、桂滿隴、小輝哥火鍋、俏江南等知名品牌，年銷售額穩(wěn)居全市重點(diǎn)購(gòu)物中心前列。
位于商圈西側(cè)的凱德長(zhǎng)寧來福士廣場(chǎng)正加緊建設(shè)，中山公園商業(yè)中心將再添吸引消費(fèi)者的“亮點(diǎn)”。
隨著中山公園的改造，公園真正融入商圈，中山公園地區(qū)的商業(yè)休閑設(shè)施得到進(jìn)一步完善，將中山公園的生態(tài)效應(yīng)與百姓的休閑需求更好地融合在一起。同時(shí)，結(jié)合中山公園改造，建設(shè)中山公園1號(hào)門地下空間，增加停車和商業(yè)。
據(jù)了解，中山公園1號(hào)門地下設(shè)施擬建設(shè)地下一層至地下三層。地下一層為商業(yè)，建筑面積1萬(wàn)余平方米，西側(cè)與上海小馬路地下商業(yè)相連，東側(cè)與愛室麗家居連通。地下二層和地下三層為機(jī)動(dòng)車停車庫(kù)，停車數(shù)共約500輛。項(xiàng)目計(jì)劃于2014年年底前開工，預(yù)計(jì)3年建成。至于業(yè)態(tài)方面，有關(guān)部門表示將與地面商業(yè)互補(bǔ)，與地下已有商業(yè)融合錯(cuò)位。
[ 業(yè)內(nèi)分析]
長(zhǎng)寧路阻隔人流弊端將得到緩解
戴德梁行董事、華東區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管鄭志宏認(rèn)為，對(duì)于一些傳統(tǒng)商圈，原有商業(yè)已經(jīng)發(fā)展成熟，但是又有很多新項(xiàng)目入市，這時(shí)如何在新老商業(yè)項(xiàng)目間實(shí)現(xiàn)良性互動(dòng)、資源共享、商業(yè)互補(bǔ)等是城市規(guī)劃部門需要思考的。對(duì)于中山公園商圈，商業(yè)項(xiàng)目已經(jīng)相當(dāng)成熟，但分布卻有些分散。另外，此處人流車流非常密集，在上下班高峰期，非常容易造成擁堵現(xiàn)象，不僅不利于通行，也不利于購(gòu)物和消費(fèi)。
此次連廊的設(shè)計(jì)，將很大程度上引導(dǎo)人流，通過連廊連通長(zhǎng)寧路南北兩側(cè)的商業(yè)項(xiàng)目以及軌道交通之間通行，做到“人車分流”，使前來購(gòu)物、休閑的市民和出行的白領(lǐng)更加方便。此外，將軌道交通、人流量大的商場(chǎng)等人氣導(dǎo)入其他商業(yè)項(xiàng)目，共享人流，帶動(dòng)消費(fèi)，在整體上還擴(kuò)大了商圈的輻射范圍和影響力。同時(shí)，在設(shè)計(jì)地上地下連接通道時(shí)，也可考慮合理規(guī)劃動(dòng)線，適當(dāng)引入配套商業(yè)，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的增值。這樣，不僅方便了消費(fèi)者，合理引導(dǎo)改善交通情況，也將之前商業(yè)氛圍不夠濃厚、人氣不足的項(xiàng)目重新“激活”。總之，連廊未來會(huì)將城市打造成“立體城市”、“立體商圈”，帶來的是交通的改善、商業(yè)的集聚和居民的便利。
戴德梁行華東區(qū)寫字樓部主管、董事沈潔認(rèn)為，“龍之翼”空中連廊的設(shè)計(jì)將連通龍之夢(mèng)、巴黎春天、長(zhǎng)寧來福士、多媒體廣場(chǎng)等多個(gè)購(gòu)物中心以及中山公園，整個(gè)區(qū)域的商業(yè)人流動(dòng)線將產(chǎn)生較大的改變，現(xiàn)有長(zhǎng)寧路阻隔人流的弊端將得到緩解。各個(gè)串聯(lián)商業(yè)體的二層將打開面向消費(fèi)者，二層的商業(yè)價(jià)值將大大提升。同時(shí)隨著“龍之翼”的落成，現(xiàn)有商業(yè)體的業(yè)態(tài)也會(huì)進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整，從而形成差異化和互補(bǔ)性發(fā)展。相信對(duì)于老牌中山公園商圈的人氣提升和業(yè)態(tài)升級(jí)將帶來積極的效應(yīng)。
據(jù)了解，中山公園商圈屬于區(qū)域性商圈，由于本身比較成熟，所以租金水平相對(duì)其他區(qū)域性商圈較高。其中龍之夢(mèng)零售業(yè)態(tài)首層租金可以達(dá)到30-45元/平方米/天，多媒體廣場(chǎng)一層可以達(dá)到15-20元/平方米/天。在建的來福士按照區(qū)域水平、品牌形象，預(yù)計(jì)首層租金也將在30元/平方米/天以上。
目前中山公園板塊甲級(jí)寫字樓租金報(bào)價(jià)在5-7元/平方米/天。龍之夢(mèng)雅仕大廈在該區(qū)域品質(zhì)最好，報(bào)價(jià)最高，達(dá)到7-8元/平方米/天，龍之夢(mèng)大廈報(bào)價(jià)約在5-5.5元/平方米/天;其他如聯(lián)通大廈、兆豐廣場(chǎng)等乙級(jí)辦公樓因樓齡較老，品質(zhì)較差，報(bào)價(jià)多在4-5.5元/平方米/天之間。目前在建的長(zhǎng)寧來福士三幢寫字樓總體量預(yù)計(jì)達(dá)到近14萬(wàn)平方米，未來將成為區(qū)域商務(wù)全新標(biāo)桿，租金水平有望實(shí)現(xiàn)新的突破。
（上海商報(bào) 記者 宋杰）
