一、商業步行街的發展特點
1.商業步行街的發展歷程
商業步行街發源于中國。唐代時期，長安就有著名的商業街：東市和西市。到了宋代，清明上河圖所繪的就是典型的商業街圖。到了近代和現代，我國商業街發展落后于美國、法國等西方國家。在亞洲地區我國最繁華的商業街區與日本東京銀座等商業街相比也具有較大差距，主要表現的綜合功能的差異，特別是藝術氛圍不夠濃郁。
從全球來看商業街發展大體分為七個時期。第一個時期就是集市貿易;第二個時期這些攤販慢慢地開始進店，形成店鋪格局，在道路兩側形成不同數量不同規模的店鋪;第三個時期，隨著商業街的發展，有些地方形成小的商業中心。第四個時期，大型商業街的出現。第五個時期，規范化的商場和超市業態加入到流通領域以后，實際上就給商業街的結構增添了骨干力量;第六個時期是二十世紀六十年代，商業街由于中產階級搬到郊區居住而進入低谷時期;第七個時期，商業步行街增加shopping mall 購物中心，購物、文化娛樂、休閑、展示等呈現一體化趨勢，商業步行街開始在各國獲得大發展。
2.商業步行街對城市發展的影響與作用
(1).商業步行街是城市的商業文化名片，是城市繁榮的象征，是城市運營的點睛之筆。
(2)重振原有商業中心，帶動城市新一輪發展。
(3)建立新的城市中心，沒有大型商業步行街，新城區就無法形成城市中心。
上海徐家匯的開發改造就非常成功，它擁有地上商業區、地下商鋪網、周邊支持商業網和多個廣場型活動中心，并由多種垂直交通將整個系統連通成為一個環形商業區，其實質是一條地下通行的環狀商業街。由于徐家匯商業區的帶動，樓價從3000元上升到8000元以上，迅速成為新城區。
(4)步行街對城市商業結構的更新，改變了單一購物結構，并通過發展旅游文化等多種功能，提升了城市生活品質。
(5)強化城市中心的價值和凝聚力，改變城市空心化的格局。
(6)步行街對城市文化影響較大，它是對都市文化的提升與再造。商業步行街所倡導的不僅是城市文化的堆砌或變遷，它蘊藏著文化移植、文化嫁接、文化轉換的城市發展，因此步行街將商業文化提升為社會文化層次。
3.國際一流商業步行街的發展特點
國際一流的商業步行街具有特征：
(1)、硬件設施一流，包括市政、交通和商場乃至購物環境的硬件設施。
(2)、它應該是多功能的，包括購物、休閑、文化、娛樂、餐飲、旅游六個方面。
(3)、商業步行街管理水平應該是一流的，不僅要具備普通的商業物業管理功能，而且在步行街整體形象宣傳方面、公共服務與商業服務水準方面也應該是一流的。
(4)、世界著名步行街具有較高的文化內涵與藝術品味。
(5)、世界一流步行街同樣很多由主力百貨店和購物中心帶動步行街人流。
(6)、世界一流步行街具有較高租金水平，名牌云集。
據英國一家咨詢公司日前對全球45個國家的226家頂級零售購物場所一年一度的調查顯示，紐約曼哈頓的第五大道仍是全球最貴的零售業場所。
在第五大道，商鋪的年租金可高達1平方米7967歐元(合7.4萬元人民幣)。緊隨第五大道之后的是法國巴黎的香榭麗舍大街(合每平方米5.9萬元人民幣)和中國香港的銅鑼灣(合每平方米4.4萬元人民幣)。
法國巴黎的香榭麗舍大街就是國際一流的商業大街,它的發展印證了上述特征。香榭麗舍大街建于1670年，西起戴高樂星形廣場的凱旋門，東至矩形協和廣場，街道全長1800米，寬120米，中間車行道可并行10輛汽車。愛麗舍大街是法國最繁華的街道，是法國繁榮富裕的象征。這條大街將巴黎所有的名勝古跡，如東邊的波旁宮、盧浮宮、市政大廈、巴士底獄廣場和西邊的凱旋門，聯系在一起。大街的改造工程是于1991年5月正式開始的，整個工程耗資達2.4億法郎,改造后增加了地下停車位，交通更加方便。
圖1 香榭麗舍大街入口—凱旋門
香榭麗舍大街是巴黎之魂，大街的東半部分是700米長的林蔭大道，兩側綠樹成行，郁郁蔥蔥，如詩如畫。成群結隊的飛鴿在草坪中悠然踱步，是鬧市中不可多得的是一塊清幽之處。
香榭麗舍大街西段長約1180米，是商家云集之地，不太長的街道兩旁布滿了法國和世界各地的大公司、大銀行、航空公司、電影院、高檔商店和餐館。在這條街上，僅電影院和電影發行公司就有50多家，著名的有高蒙、巴黎、喬治五世等。這里每天都有法國和世界各國的最新影片上映。這里報刊雜志社眾多，《巴黎競賽畫報》、《她》、《致敬》、《聯盟》、《雷次》等30多家在這里落戶安家。
世界各大公司爭相把這里作為向世界展示自己實力的窗口。雷諾、白茹、雪鐵龍、奔馳、菲亞特等歐洲名牌汽車公司在這里設立汽車展銷大廳;日本的索尼、精工等名牌公司在此開設專賣店;法航、俄航等眾多航空公司在這里開設了售票處;高檔的時裝店、皮鞋店、首飾店、箱包店、香水店鱗次櫛比;夜總會、歌舞廳、咖啡屋星羅棋布;巴黎三大夜總會之一的麗多就設在這里。這一切加上凱旋門和協和廣場吸引了各國的游客。流浪音樂家、街頭畫家、街頭藝人，也為這條大街增添了異樣的情調。
圖2法國香榭麗舍大街
紐約號稱購物天堂，第五大道是世界名牌薈萃的區域，紐約領導著世界時尚的潮流，美國紐約的商店展示極具特色，對于國內眾多步行街頗有啟發。
圖3 第五大道百貨 2007年拍攝
第五大道百貨是高端百貨的代表，是美國紐約第五大道的象征之一。
圖4 紐約梅西百貨
位于哈洛德廣場的梅西百貨旗艦店占據了中央大道(Broadway)和第七大道之間整條第34街區，號稱是全世界最大的百貨公司。也因為它的歷史悠久，而被看作為紐約的地標之一。
圖5 EXPRESS專賣店
圖6 第五大道女裝名店
圖7 時尚的模特服裝展示
圖8 紐約的內衣展示櫥窗
圖9 紐約的女裝展示櫥窗
圖10 視覺沖擊力較強的櫥窗展示
對于國內眾多的步行街來說，很多不具備吸引世界名牌入駐的條件，但是大力提高商品展示水平是許多步行街可以解決的問題。
二、國內商業步行街的發展水平與存在問題
國內商業步行街道發展經歷三個階段
第一階段：加強交通管理，吸引顧客
第二階段：體現對步行者的關懷
第三階段：成為商業與文化活動中心
國內商業步行街道大部分是原先基礎良好的商業街區，后來將機動車道路改建為步行道，其建筑格局、商業布局等基本延續多年來已經形成的風貌。
由于先天不足，后天改造水平有限，國內商業步行街普遍存在如下問題：
(1)、經營序列矛盾。
(2)、商業利潤下滑。
(3)、商業功能單一，文化休閑功能不強。
(4)、空間序列和尺度與消費者心理行為存在差異。
(5)、交通系統滯后，內外部交通組織不暢。
北方步行街以北京王府井為代表，不斷進行升級與完善，2002年5月北京市東城區區長陳平提出王府井升級戰略的目標和措施。
為適應經濟全球化和科技的高速發展，以及電子商務的普及應用，王府井商業街將實施功能、結構、檔次、形象的全面調整與提升。
(1)、完善功能。從單一購物的初級化市場，向購物、旅游、休閑、娛樂、會展、文化等多樣性的高級化市場功能轉變。
(2)、調整結構。將傳統的商業結構向現代化、國際化商業結構轉變。按照國際通行的中心商業區結構和業態分布進行調整，商業占30～35%，餐飲企業占20～25%，休閑、娛樂、酒店、服務等占30～40%。
--提升檔次。王府井要融入世界經濟大潮中，只有引進跨國公司、世界知名品牌，國際管理集團，才能使王府井成為引領時尚潮流、展示世界名品的舞臺。
(3)、營造環境。貫徹“以人為本”的原則，綜合運用多種手段，營造輕松舒適的步行街購物氛圍，形成體現“人文關懷”的城市景觀與生態環境。
--加快發展數字王府井。建設與互聯網相通的電子觸摸屏、自動化停車誘導系統、現代化自動停車場，將王府井與世界緊緊相連。
深圳步行街的發展獨具特點，深圳第一商圈是東門，東門老街的歷史可以上溯到300多年前的明末清初，它一直是深圳商鋪最密集、客流最集中、商品最豐富、歷史最悠久的商業旺區。由于多能東門缺乏統一規劃，各自為政，違法建筑不少，農民房建設雜亂無序，交通擁擠，導致東門形象不佳。
東門商業步行街是在東門老街的基礎上逐步發展而來的。1998年,深圳市東門步行街改造工程正式啟動,1999年10月1日完工。東門步行街改造工程進展順利，市、區政府共投資3.76億元，完成了一期工程，江澤民總書記等黨和國家領導人親臨東門視察，給予了較高的評價。
圖11深圳東門步行街
東門步行街改造措施：
(1)、改造交通設施，設置步行通道，禁止機動車輛通行。交通改造分兩期：一期主要包括風貌街、老街廣場、解放路等16條市政道路的改造，改造范圍內各街道沿街立面以及公共照明工程、引導標識系統、街頭小景建設等的改造。二期主要包括公交換乘中心、步行街天棚等，二期改造投資1.64億元，已于2000年完成。
圖12 東門步行街導示系統 改造后公共汽車站及園林景觀 改造后公共汽車站及園林景觀
(2)、拆除違法建筑，改造部分建筑設施。拆除了影響施工進程的各類違法建筑群，共14500平方米，解放路改造完成地下管網施工;改造總面積達14500平方米的風貌街。
(3)、核心百貨帶動步行街繁榮，業態不斷調整趨于合理。東門兩個主要百貨是茂業百貨與太陽廣場。
圖13茂業百貨東門商店 圖14太陽廣場
茂業百貨位于東門核心地段，東門中路的公共汽車站就在其附近。茂業百貨于1996年開業，是主力百貨店，總建筑面積3萬多平方米，主要經營中低檔百貨商品，聲譽卓著，年銷售額8億元左右，利潤1億元。太陽百貨是后起之秀，位于東門步行街中心，基礎設施比較先進，擁有電影院等現代購物中心設施，目前年銷售額4億元左右。
圖15 電子游戲廳 圖16東門旋風演藝中心
圖17 超市等不同業態在東門各得其所
(4)、注重文化設施建設。東門老街的標志性主題雕塑是分布于三個廣場入口處的青銅大鐘，分別代表1992年、1997年和未來時代，鐘上銘刻相關文字，周圍各設一組真人大小的青銅人物雕像，表現與1992年、1997年相關的生活場景。
東門商業步行街區改造后實現預期目標，取得良好效果。改造后東門商業步行街區的日客流量達30萬人次，節假日更高達50萬人次至60萬人次，年營業額40億元～50億元。街區處處洋溢著濃郁的嶺南建筑風情，文化活動頻繁，經濟文化兩相輝映，是深圳的形象代表之一。
東門步行街等改造工程依舊存在不如人意之處：
(1)、出入步行街的公共交通依舊擁擠，步行街周邊兩條道路狹窄導致交通擁擠。
(2)、改造后的步行街有一定文化特色，但是文化特色不突出，文化品位不高。
(3)、建筑物過于密集，通透性不好，綠地與綠色太少。
(4)、與國外著名步行街相比步行街內經營者素質差距太大，對東門步行街的形象提升產生不利影響。
(5)、步行街管理水平有提高，但是整體形象沒有升級，步行街形象宣傳推廣有待加強。
東門步行街未來發展戰略的意見
(1)、決心拆除全部違法建筑，留出空地，增加綠地。
(2)、運用城市經營理論，不僅將東門市政建設相關內容向企業開放，而且通過政府政策調節，鼓勵企業拆除成片低矮的老式建筑，集中建設中高層建筑，多留出綠地，增強通透性。
(3)、改革完善步行街管理體系，提高準入門欄，將低素質經營者淘汰出東門，讓優秀的經營者進來，提升東門形象。
(4)、加大交通治理力度與道路改造力度，拓寬美化周邊道路。
三、商業步行街的整體運營策劃
1. 理念設計、文化定位、發展規劃
理念設計是商業步行街策劃的靈魂，它的提出是建立在充分的調查研究基礎上的，步行街策劃要考慮步行街的商圈特征、消費習慣、區域歷史文化、建筑與商業文化。理念的設計要在商業街歷史基礎上創新，兼顧歷史特點，更重要的是有利于未來發展。
商業步行街是城市形象的代表，是城市的名片。
2.洋流學說與商業步行街布局
洋流的形成有許多原因，主要原因是由于長期定向風的推動。世界各大洋的主要洋流分布與風帶有著密切的關系，洋流流動的方向和風向一致，在北半球向右偏，南半球向左偏。
圖22 世界洋流圖
世界四大漁場均分布在洋流回旋地帶。從經濟地理角度分析:
(1)、洋流流暢區資源流通過速，難以停留累積，成為魚類遷徙的路徑，無其他特殊條件很難形成資源聚集，如果有沙塵暴等帶來大量浮游生物資源，那么會吸引魚類聚集。
(2)、反之，洋流回旋使大量生物滯留，回旋區內食物豐富，吸引魚類;由此產生食物鏈，對各種物種產生吸引，從而形成資源富饒區域如：漁場、海底礦藏。
可見,回旋能使資源和生物聚集。洋流理論在商業步行街布局方面具有很好的應用價值，上海新天地就是一個比較成功的案例。
上海新天地廣場由香港瑞安集團投資開發，占地約3萬平方米，坐落在市中心太倉路上，位于淮海中路南側、黃陂南路和馬當路之間，毗鄰中共一大會址。它以上海獨特的石庫門建筑舊區和上海歷史文化風貌為基礎，以中西融合、新舊結合為基調，將上海傳統的石庫門里弄與充滿現代感的新建筑融為一體，改造成為具有國際水平的餐飲、商業、娛樂、文化等多功能休閑步行街區，形成一個具有傳統和現代文化特色的都市旅游景點。
石庫門建筑群的外表保留了當年的磚墻、屋瓦、石庫門，仿佛時光倒流，宛如置身于20世紀20年代。但是，每座建筑內部則按照21世紀現代都市人的生活方式、生活節奏、情感世界度身定做，成為國際畫廊、時裝店、主題餐館、咖啡酒吧等。該建筑群同時保留了上海傳統特色的里弄，增加了回旋余地。
上海新天地廣場為了制造“漁場”氣氛，吸引一批名流投資文化娛樂項目譚詠麟、成龍等百位香港明星經營的“東方魅力餐飲娛樂中心”是明星文化結合餐飲的創意，是追星族經常可以與心中偶像交流的場所;臺灣著名電影演員楊慧珊經營的琉璃工房主題餐廳，使游客置身于七彩水晶宮中用餐;法國餐廳的巴黎歌舞表演和地下酒窖餐室令人神往;日本音樂餐廳夜夜搖滾樂繞梁不絕;巴西烤肉餐廳帶來了南美風情表演……
圖23 上海新天地步行街風情展示
新天地在經營管理上注重文化活動引導，通過人氣聚集財富。國際模特大賽、時裝表演、日本民俗表演、著名影星的電影新聞發布會等時尚文化活動，紛紛選擇在上海新天地登場亮相。該項目投資14億元，建筑成本達到每平方米2萬元。從投資角度看，造價過高，但是它帶動了周邊地產升值。
根據洋流理論，筆者結合東京與國內購物中心實踐，構建出一個理想的步行街布局模型，如圖24所示。
圖24 商業步行街理想布局模型
通過本模型，我們可以診斷長沙市黃興路商業步行街經營難題。
第一,黃興路二層以上為何沒有商業人流?
黃興路動線設計過于筆直，二樓以上可見性較差。但最重要的原因是端點缺乏主力店和龍頭品牌，人流不愿意上二樓，不僅僅是交通原因,除此之外在業態規劃和調控方面力度不大。
圖25 黃興路步行街二樓人流稀少
第二,如何打開黃興路商業步行街二樓以上的經營新局面?
首先要進行業態規劃，以優惠價格吸引品牌折扣店和著名化妝品旗艦店，合理規劃知名餐飲和休閑業態，將立體交通和業態吸引以及營銷措施相互結合，采用統一的招商措施。
其次,對二樓以上放水養魚，聚集人氣，采用統一的營銷措施，讓二樓以上商業空間經營氣氛活躍起來。
圖26 黃興路端點格局
最后，加大步行街整體營銷推廣力度，統一設置形象鮮明的導示系統，讓顧客方便看到二樓以上的業態特點。
3. 商業步行街的經營管理
商業步行街管理機構的最重要職責是提出發展戰略，制定好發展規劃，調整好整個步行街的商業業態布局，根據功能定位合理安排商業、旅游、文化休閑等不同功能的分布比例，運用城市經營理論，及市場手段，執行統一建筑規劃，組織社會力量建設商業步行街。
商業街的具體管理工作如下：
(1)開展豐富多彩的文化活動聚集人氣;(2) 物業管理服務與交通秩序;(3)步行街的外立面、整個建筑風格的把握;(4)業態方面根據顧客需求進行整體比例調整。
四、商業步行街發展的規律
a)室外商業步行街
(1)大型商業步行街
上海南京路步行街是中國步行街發展的歷史縮影。南京路從1851年開始建設，1863年成為英國與美國的租界，形成很多具有英、美特色的建筑，建筑用料講究， 100多年的建筑經過修繕改造依舊完好。南京路四大公司的崛起標志著中國民族工商業的新發展，四大公司中的新興公司、大興公司等成為今日中百一店、華聯商廈、食品一店和服裝公司。
圖27南京路商業步行街入口和街景
今日南京路成為中華商業第一街，它是中國面向世界的一個窗口，南京路劃分為三部分，充分考慮了理念設計與實際功能的協調：
①.從外灘到河南路叫作“海上情懷”，保留了大部分二三十年代的建筑。
②.從河南路到西藏路，主要是南京路商業步行街，定位叫作都市時尚。
③.從西藏路向西叫作“明日之約”，重點發展文化休閑，吸引年青人消費。
南京路優勢：
①.知名度高 例如南京路有好八連 ②人氣旺 ③.營業額高
支撐南京路優勢的條件：
①悠久的歷史 ②獨特的風景 ③.有多種業態，同種業態不多，避免惡性同質化競爭
④.有知名的品牌 ⑤有完善的基礎設施 ⑥有一個科學的管理機構
南京路定位是五大功能：購物、旅游、商務、展示和文化。南京路也存在明顯缺點：過于筆直，缺乏回旋余地;業態組合不完全合理。因此出現人氣旺、銷售額下降的局面。
現代商業街的靈魂是它的文化內涵。南京路有150年的歷史，是民族商業的發祥地，也是英、美租界所在地，現在是重要的愛國主義教育基地。
南京西路建設了數個高檔購物中心，例如上海恒隆廣場、中信泰富廣場、梅龍鎮購物廣場，吸引了國內中高收入人群及在滬外國人消費，形成高檔購物中心商業圈，成為南京路最繁華的地段。
圖28 上海恒隆廣場
圖29中信泰富廣場
南京路的管理水平在國內位于前列。其非常注重整體形象的推廣，推出了文化風情線，每逢周末都有文化演出;舉辦大型國際藝術節，豐富了居民與外地游客的文化生活。南京路附近的上海書城，規模大，圖書品種比深圳書城齊全。上海書城主體建筑風格宏偉、典雅，透出濃郁的書香氣息，總營業面積萬余平方米，是上海有史以來第一家超大型零售書店，是上海主要的文化活動中心之一。
(2)社區商業步行街
與大型商業步行街不同，社區商業步行街的客戶群是固定的，其規模要與社區人口數字相匹配。
四季花城商業步行街是一個比較成功的實例。四季花城商業街的主題是引進歐洲式的小鎮商鋪形式，創開放式商場先河。四季花城商業街以個性特色商鋪為主，為小區內居民創造悠閑雅致的消費環境。目前已吸引了華潤萬方超市、民潤超市、中國銀行、海爾空調專賣、雅蘭布藝、音像店、茶藝坊、書吧、純凈水、美容美發等近三十戶商家在此經營。
圖30四季花城駛入口道路及兩側就是商業步行街
四季花城園內還設有休閑會所、兒童娛樂場所、緩跑徑、中心廣場等休閑娛樂場所。會所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大廳、棋牌室、室內羽毛球室、桌球室、乒乓球室等休閑娛樂設施。
購物休閑娛樂一體化，商業步行街與會所完美結合，把會所作為社區商業街區的一個端點，步行街成為整個住宅花園的風景線，這就是四季花城的特色。
2.大型購物中心的室內商業步行街
室內商業步行街具有特殊效用：
(1)室內步行街能夠提供良好而舒適的小環境，使消費者不再受自然氣候的困擾，隨時享受舒適的消費過程。
(2)在傳統商業淡季，室內步行街對消費者具有強大吸引力。
(3)室內步行街擴展了步行街的商業空間，在一定程度上滿足了步行街對體量的要求。
以深圳海岸購物廣場室內步行街為例，進行創新策劃
(1) 室內商業步行街中間地帶設立健康加油站，讓顧客得到充分休息。
(2) 以巴黎步行街風情作為主要街區，共計設置5個不同國家城市風情的主題區域。
(3) 設置大小中庭作為共享空間，方便不同業態之間的轉換。
3.商業步行街不同業態的比例關系
商業步行街的業態設計非常關鍵，其中比例關系非常重要。
根據胡寶哲博士1991年到1993年在東京地區所做的調查，銀座商業中心總占地面積為39.5公頃，南北長1200米，東西寬500-600米。銀座總體平面布局如圖31所示。
圖31 東京銀座商業區總平面圖
銀座商業區內不同業態分布比例如表1所示。
表1 東京銀座商業步行街的業態比例
名稱 數量/家 比例%
零售商店 876 42.8
餐廳、茶館、咖啡廳 534 26.1
畫廊、展覽館、博物館等文化交流設施 454 22.2
酒吧、歌舞廳 82 8.9
合計 2046 100
與銀座相比，我國的商業街區零售業態過多，文化娛樂設施比例較低。
圖32 銀座商業中心
圖33 銀座大街最高檔百貨商店—和光百貨
五、商業步行街的建筑策劃與改建設計方法
步行街的建筑策劃是架設商業規劃和建筑設計之間的橋梁，幫助研究好不同商業業態的物業比例，確定街區的主題文化風格，形成街區特色的重要工作。
結合深圳新摩爾公司策劃眾多商業街區和綜合體項目的實戰經驗歸納，作者認為現代商業街不僅應該是城市的商業中心，也應該是反映地域文化特色的旅游休閑中心和文化娛樂中心。先做商業街區的商業規劃和建筑策劃，后做建筑設計，這應該是必須遵循的流程。
圖34 楊寶民先生提出的綜合體流程圖
從建筑與空間的角度分析，東京商業設施與商業中心的再開發與改建手法可以歸納為：①站前立體再開發，利用地下空間和地上空間開發綜合體。
②人車分流與商業街區步行化改建。
③街道購物環境改善 增加文化小品和導示藝術品。
④街區綜合漸近式改建。
從國內商業步行街的發展來看，集中改造的數量較大，例如，深圳東門商業步行街就是典型的政府出資改造的商業步行街，長沙黃興商業步行街是典型的由企業投資改造的商業步行街。
由于我國近五年來重新規劃設計的商業步行街較多，許多設計單位都在探索商業步行街的設計創新，許多國外一流設計公司開始服務中國商業地產項目，例如，美國JERDE建筑設計公司就開始服務中國商業地產客戶，該公司設計的美國環球影城商業步行街項目就是一個典型的設計項目，其設計思想對于我國設計商業步行街具有啟示。
圖35 美國環球影城商業步行街總體效果照片
JERDE公司設計這個項目的思路是將環球影城商業步行街設計成為顧客的目的地，通過豐富的里面引導顧客愿意向步行街的內部走去，通過設計可參與性的業態，讓顧客停留更長的時間。
現代商業街區每50-80米就需要做節點設計，不同的節點扮演聚集人氣的重要角色，不僅需要有特色的業態，而且需要在建筑特色上體現每個節點的定位。
圖36美國環球影城平面圖
圖37美國環球影城平面圖
圖38 美國環球影城鳥瞰照片
六、商業步行街的策劃咨詢服務
商業街區是復雜投資項目，一般需要半年以上的策劃和接近一年以上的設計時間，前期需要一流的策劃和設計單位配合，才能做出來一流的商業街區。
一流的團隊加上充足的前期策劃和設計經費是商業街區項目成功的基本保障。
商業內街失敗較多，歸納原因如下：
第一 該區域3公里人口密度小于10萬人，項目位置不適合聚集人氣。第二 內街區的可見性不好，內街區端點缺乏主力店或者龍頭品牌。第三 業態度比例不合理，顧客不愿意進入內街。
通過比較各類商業地產項目，我們發現商業步行街項目失敗概率較高，通過對商業步行街發展實踐的經驗總結，結合NEW MALL公司的實際商業運營經驗與商業策劃實踐的經驗，我們提出了商業步行街策劃的專業流程如圖38所示。
區域經濟文化和區域城市商業市場研究 項目環境評估 項目地塊商業價值評估
區域商業市場調研 各類商業物業市場調研 目標客戶定性與定量調查
項目規劃與建筑產品概念設計 環境與景觀概念設計 商業交通概念設計
圖39 商業步行街咨詢策劃流程圖
該流程圖涵蓋了我們的策劃服務，具體特點如下：
1.商業步行街商業規劃與建筑設計和城市運營策劃相結合;
2.步行街整體形象策劃與核心商場及大型購物中心以及綜合體策劃相互結合;
3.商業，旅游，文化，規劃設計等多學科人才協同配合，與客戶利益捆綁，以客戶的成功作為策劃的成功;
4、注重商業步行街文化定位與可持續發展
商業步行街的策劃在我國已經有十多年的歷史，城市大型商業步行街有政府引導，企業投資運營將成為大趨勢，我們愿意聯手世界一流設計公司與投資商業步行街企業家和政府合作，共同創造中國商業與文化步行街的輝煌新篇章。
參考文獻
1.柯法城，21世紀的商業步行街，湖南大學出版社，2002
2.胡寶哲著，東京的購物中心，天津大學出版社，2001
本文初步寫于2002年
2014/9/14 修訂
深圳市NEW MALL商業管理有限公司總經理 楊寶民
電子郵件： [email protected]
ybmybm- 該帖于 2014-9-15 11:26:00 被修改過
