在中國的商業(yè)地產(chǎn)史冊上，“爛尾樓”可以說是為其添上了一筆厚厚的悲情色彩。用地產(chǎn)大腕馮侖的話來說：“看見那些爛尾樓，就如同看見自己初戀的情人。”這番感慨，或許能道出多數(shù)業(yè)界人士的心態(tài)。
商業(yè)爛尾樓：咸魚大翻身
隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程與市場需求的變化，在中國這些大大小小的商業(yè)爛尾樓中，透過近幾年可以看出，有不少爛尾樓起死回生的先例。開發(fā)商們費勁心思，讓那些昔日備受冷落、無人問津的爛尾樓重獲新生，實現(xiàn)咸魚翻身。
廣州第一“爛尾”項目——中石化大廈（前身：中誠廣場）
爛尾原因：
中誠廣場始建于1992年，直到1997年，東南亞金融危機(jī)爆發(fā)后，開發(fā)商因資金鏈斷裂。2001年，中誠廣場外墻完成80%的玻璃幕墻后，施工單位在被拖欠數(shù)千萬元工程款后宣布停工。中誠廣場從此進(jìn)入“爛尾”，成為當(dāng)時廣州第一爛尾樓。
爛尾復(fù)活：
2006年，中石化集團(tuán)總公司，動用約10億元購入其中的A座，并正式將中誠廣場改名為“中石化大廈”，隨后，經(jīng)過兩年多時間的續(xù)建和裝修，最終爛尾樓得以盤活。
最著名的“爛尾”項目——廣州萬菱匯廣場（前身：京光廣場）
爛尾原因：
位于天河路與體育東路交界的萬菱匯的前身是著名的京光廣場，該項目成立于1991年，由于1997年東南亞金融危機(jī)拖累投資方，開發(fā)商資金鏈斷裂，于1999年停建，首度進(jìn)入爛尾。
爛尾復(fù)活：
2004年底，港資公司萬菱實業(yè)公司以7.5億元左右的價格買下進(jìn)行續(xù)建。改名萬菱匯后的京光廣場在2009年迎來新的生機(jī)，搖身一變成為大型商業(yè)綜合體，包括5.8萬平方米經(jīng)營面積的商場，49層高國際甲級寫字樓，以及一五星級酒店和一五星級配套設(shè)施的服務(wù)公寓。
最難造的“爛尾”項目——成都富力天匯Mall（前身：熊貓城）
爛尾原因：
“熊貓城”于1993年由中國第一代福布斯富豪陳宇光打造。因開發(fā)失敗，當(dāng)初商業(yè)設(shè)計不合理，產(chǎn)權(quán)糾紛眾多，熊貓城為此沉寂多年，堪稱史上“最難地產(chǎn)項目”。
爛尾復(fù)活：
2006年，熊貓城被富力地產(chǎn)收購后投資總計60億元打造，并改名為富力天匯MALL。2010年，經(jīng)過17年苦苦等待之后，成都富力天匯mall終于開門試營業(yè)，如今，已經(jīng)成為成都地標(biāo)性項目和體量最大的省市綜合體，在全國范圍內(nèi)也名聲赫赫。
最年青的“爛尾”項目——北京西單大悅城（前身：西四工程4號項目）
爛尾原因：
西四工程4號地項目最早由北京敬遠(yuǎn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司立項開發(fā)，后由中國冶金科工集團(tuán)公司接手，之后愛爾蘭基金曾短暫進(jìn)入，最終卻出局，一度處在“爛尾”狀態(tài)。
爛尾復(fù)活：
2007年中糧集團(tuán)以40億元獲得了該項目，被中糧以“國際青年城”重新定義。在落成后接下來的3年中，這塊曾經(jīng)的爛尾樓年銷售額突飛猛漲，成為北京西單商圈最吸引人氣的購物中心。
最神秘的“爛尾”項目——南京德基廣場（前身：時代廣場）
爛尾原因：
時代廣場因經(jīng)營不善，商場被迫多次停業(yè)，導(dǎo)致業(yè)主無法正常經(jīng)營，業(yè)主與開發(fā)商矛盾沖突不斷升級，雙方訴至法院，開發(fā)商為此損失慘重，迫使時代廣場陷入危機(jī)。
爛尾復(fù)活：
2006年，時代廣場由德基集團(tuán)投資性興建并實施管理，并更名為德基廣場，項目分為一二期，同年，拆除重建后的時代廣場變身德基廣場一期項目對外宣布正式開業(yè)，成為南京的標(biāo)志性建筑和最大的購物中心。
在這些成功的爛尾項目中，有人靠“賣”，有人靠經(jīng)營，也有的人靠包裝。無論是以何種方式，總之，他們都做到了，也從中找到了訣竅。
何以“造就”商業(yè)爛尾樓？
說起爛尾樓的產(chǎn)生，在多數(shù)人看來，都是錢惹的禍。但一個項目的開發(fā)都是經(jīng)過精心策劃和規(guī)劃之后才開始著手興建的。而在這個過程中，有些事情的發(fā)生都是不可預(yù)見的，也因為這種突如其來的外因或者內(nèi)因的影響，才不得不迫使商業(yè)項目淪為“爛尾”。
殺傷力一：資金鏈斷裂
商業(yè)地產(chǎn)項目的資金鏈要求比較高，一旦斷鏈就容易產(chǎn)生爛尾。在商業(yè)地產(chǎn)的選址、定位、招商、建造、運營這五個環(huán)節(jié)里，任何一個環(huán)節(jié)都可能出現(xiàn)資金斷鏈的情況，因此任何一個環(huán)節(jié)都容易造成項目“胎死腹中”或“半路夭折”，也就是形成“爛尾”。
殺傷力二：產(chǎn)權(quán)債務(wù)糾紛
說起爛尾樓的產(chǎn)生，最復(fù)雜的莫過于項目背后的經(jīng)濟(jì)糾紛。幾乎所有的停緩建工程，都不同程度的存在著債務(wù)糾紛，項目債務(wù)當(dāng)事人無法接受通過協(xié)商來解決債務(wù)問題，最后只能通過法律手段解決。而一旦鬧上了法庭，正在興建的商業(yè)項目在無人問津的狀態(tài)下，慢慢的也就加入“爛尾”的行列。
殺傷力三：瘋狂炒樓后遺癥
在20世紀(jì)90年代，由于當(dāng)時眾多炒家瘋狂炒樓，許多房地產(chǎn)開發(fā)商在樓盤未竣工前就卷款而逃，在全國造成了許多爛尾樓。而“爛尾樓”現(xiàn)象最嚴(yán)重的海南省，大多數(shù)就是因為這種盲目投資和大肆炒地皮、炒項目的結(jié)果導(dǎo)致的。
殺傷力四：商業(yè)運營敗筆
產(chǎn)權(quán)、資金的糾紛只是商業(yè)項目“爛尾”中的一個小問題，最大的問題是開發(fā)商沒有從商業(yè)的角度去考慮和運營該商業(yè)項目，也就是說資金運作、商業(yè)運營的軟環(huán)境出現(xiàn)了問題，才是導(dǎo)致商業(yè)項目“爛尾”的關(guān)鍵因素。
爛尾樓也有春天？
項目爛尾的現(xiàn)象已經(jīng)產(chǎn)生，要想改變爛尾現(xiàn)象，確實也需要下一番“苦功”，而誰也不想接下這個爛攤子。
難道爛尾樓就沒有春天了嗎？
在中國房地產(chǎn)開發(fā)商中，最負(fù)盛名的莫過于被地產(chǎn)界尊稱為“破爛王”的SOHO潘石屹，旗下多半數(shù)項目都是由收購爛尾樓而來，并通過一系列的改造、定位、宣傳等，才取得了較好的收益。
同樣，定位于爛尾樓收購專家的北京光耀東方，也為爛尾樓復(fù)興之路做足了貢獻(xiàn)，與潘石屹的爛尾樓收購工作交相輝映。
在這些爛尾樓命運變得撲朔迷離，生死命懸一線的情況下，多數(shù)開發(fā)商們自然想遠(yuǎn)離，但也有少數(shù)開發(fā)商愿放手一搏，扛起復(fù)興爛尾樓的決心。
是什么讓他們躍躍欲試？爛尾樓又是靠什么吸引了那些開發(fā)商呢？
1、 地段區(qū)位較好。
吸引指數(shù)：★★★★★
相比起現(xiàn)在一些商業(yè)項目轉(zhuǎn)向二三線城市開發(fā)來講，城市中心區(qū)塊一向都是開發(fā)商選址的首選。從以往的一些爛尾樓項目中可以看出，大部分都是位于市中心辦公商業(yè)區(qū)，具有較高的投資價值。如此優(yōu)越的地段優(yōu)勢，自然不能浪費掉。
2、有政策優(yōu)惠。
吸引指數(shù)：★★★★
在一座城市當(dāng)中，爛尾樓數(shù)量過多，必然是當(dāng)?shù)卣铑^疼的事。那么，解決爛尾樓問題始終是政府工作之一，政府迫切希望這個“救世主”的到來。有政府的鼓勵優(yōu)惠政策作前提保駕護(hù)航，那么，房地產(chǎn)開發(fā)商在后續(xù)經(jīng)營和改造中也會變得順利了許多。
3、取得項目容易。
吸引指數(shù)：★★★★
現(xiàn)在對于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，取得開發(fā)土地的難度已經(jīng)逐漸加大，以招、拍、掛牌方式公開出讓的土地成本也有所升高。爛尾項目都是人人懼之，如果有開發(fā)商愿意接這個燙手山芋，自然就輕松許多。那么，周期短、回收快的爛尾樓復(fù)活項目必然受到青睞。
4、投資見效快、回報高。
吸引指數(shù)：★★★
縱觀全國各地，到處都是吊塔的世界，一個新項目從開發(fā)到上市起碼要兩三年，長的甚至要四五年。爛尾樓轉(zhuǎn)讓價格相對比較低，復(fù)活爛尾樓也不用經(jīng)過報建、打地基等前期階段，項目啟動快，周期短。盤活爛尾樓通常只要一年左右，大大提高了資金利用率，其回報率卻有可能高達(dá)150%至200%。
道本文化認(rèn)為，凡事皆有兩面性，開發(fā)商若是利用好“爛尾”項目的優(yōu)勢，重新起航，那未來的地產(chǎn)界將風(fēng)光無限，而不是眼睜睜看著那些爛尾樓為城市“抹黑”。
爛尾樓的命運絕殺技
爛尾樓到底有多爛？是資金爛？技術(shù)爛？地方爛？還是市場爛？如何從爛尾項目上找到再生的出路？
道本文化認(rèn)為，商業(yè)爛尾樓迎來了一個抄底的機(jī)會。要成功改造一座爛尾樓，關(guān)鍵還是得摸清項目爛尾的前因后果，對癥下藥。
絕殺技之一：快！
在商業(yè)爛尾樓物業(yè)中，一旦牽扯到商業(yè)經(jīng)營的領(lǐng)域，就不是純粹的銷售商鋪快進(jìn)快出，而是要考慮到后續(xù)商業(yè)運營帶來的系列問題。目前在中國存在著大量由于售后返租導(dǎo)致商業(yè)經(jīng)營“爛尾”的商業(yè)項目，道本文化認(rèn)為，一個商業(yè)項目的成功，就是使之能夠快速的進(jìn)入成形的經(jīng)營狀態(tài)，制造成熟的商業(yè)經(jīng)營模式。
絕殺技之二：準(zhǔn)！
一個商業(yè)項目的開發(fā)必然是需要合理的定位和規(guī)劃的，爛尾樓的形成也是其開發(fā)商在前期的定位上出現(xiàn)了嚴(yán)重的混亂才導(dǎo)致的。道本文化認(rèn)為，爛尾樓要想“復(fù)活”，就不能一味的復(fù)制，而應(yīng)該考察周圍商圈的商業(yè)分布情況，做出準(zhǔn)確合理的定位，在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃上彰顯特色。
絕殺技之三：狠！
爛尾樓，顧名思義——“爛”。無人問津，就連路過的路人都不免嘆息一聲，甚至是不堪入眼。道本文化認(rèn)為，開發(fā)商接到一座爛尾樓，就要把原有建筑的形式推翻，重新包裝和整改，通過包裝變臉，以全新的形象面貌展現(xiàn)出來，令人耳目一新。
絕殺技之四：穩(wěn)！
在多數(shù)爛尾樓中，資金的糾紛一般都是大家所頭疼的，而部分又是因為官司纏身而引起的錯綜復(fù)雜的關(guān)系。所以道本文化認(rèn)為，開發(fā)商在收購一座爛尾樓之前，應(yīng)該要理清資金糾紛背后的來龍去脈，穩(wěn)妥的收購爛尾樓，以免帶來不必要的麻煩。
無論是對項目的定位，還是從經(jīng)營或者銷售上去做考量，商業(yè)地產(chǎn)項目本身專業(yè)要求就比較高，因此在讓它重生的時候，更應(yīng)該需要有不同的專業(yè)團(tuán)隊去做。道本商業(yè)地產(chǎn)策略中心認(rèn)為，只要假以時日，只要理順了相關(guān)的利益平衡機(jī)制，這些商業(yè)“爛尾樓”也是可以走向成功的。
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