數(shù)據(jù)顯示，西安市2014年1~7月商業(yè)服務(wù)用房共銷(xiāo)售面積45.67萬(wàn)平米，比去年同期下降37.52%。而截至7月末，西安商業(yè)服務(wù)用房結(jié)轉(zhuǎn)可售面積為562.68萬(wàn)平米，這個(gè)數(shù)字相當(dāng)于56個(gè)開(kāi)元商場(chǎng)的建筑面積。這部分面積尚不包括未辦理銷(xiāo)售備案手續(xù)，不具備銷(xiāo)售條件商服用房面積。即使不考慮這一部分，西安市商服用房去庫(kù)存化周期已經(jīng)達(dá)到86個(gè)月。

　　如果以每平方米平均銷(xiāo)售價(jià)格20000元計(jì)算，這一塊的庫(kù)存市場(chǎng)價(jià)值就達(dá)到1125億元。按照西安有1000家開(kāi)發(fā)企業(yè)，平均每家可以均攤1億多元。除了較大的地產(chǎn)商，多少小地產(chǎn)商能承受得起1個(gè)億資金的沉淀呢?

　　年初我的一個(gè)學(xué)生給我打電話，帶我去看西郊一個(gè)樓盤(pán)，說(shuō)他的招商總監(jiān)要請(qǐng)教我個(gè)事情，我一聽(tīng)商業(yè)裙樓面積足有10萬(wàn)平米，招商總監(jiān)一愁莫展。我就問(wèn)了一句話，沒(méi)有蓋樓的時(shí)候怎么不找我呢?招不來(lái)商才著急了?著急也沒(méi)用，這個(gè)地段，目前拆遷成這個(gè)樣子，10萬(wàn)平米，沒(méi)有5年以上，商業(yè)根本起不來(lái)!5年都是保守的估計(jì)。

　　西安的情況，是全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的一個(gè)縮影，這個(gè)問(wèn)題目前比較普遍。這種情況下，大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)商，我估計(jì)一定會(huì)死!

　　符合以下?tīng)顩r的要特別小心：

　　一、政府胡亂規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)，基本都會(huì)死。。

　　政府里面搞規(guī)劃的，不懂商業(yè)、不學(xué)商業(yè)、也瞧不起搞商業(yè)。現(xiàn)在中央不讓官員公費(fèi)上EMBA，太對(duì)了!有幾個(gè)官員是正經(jīng)學(xué)習(xí)商業(yè)去了?

　　有一個(gè)普遍規(guī)律，凡是政府規(guī)劃的商業(yè)區(qū)，基本上都是搞不起來(lái)的。這種例子數(shù)不勝數(shù)，每個(gè)城市都有，就不一一例舉了。但是政府明明不懂，也管不了這個(gè)事情，還偏偏愛(ài)規(guī)劃，而且是強(qiáng)制性的，給出這一塊地皮必須是搞商業(yè)的，那一塊地皮商業(yè)配比要達(dá)到多少面積和比例。結(jié)果地產(chǎn)商要拿地，就得按照這個(gè)規(guī)劃搞，根本不問(wèn)市場(chǎng)的需求是多少?容量是多少?搞多了，政府規(guī)劃部門(mén)有多大責(zé)任呢?

　　二、不學(xué)無(wú)術(shù)的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，基本會(huì)死。。

　　前些年地產(chǎn)商只要能從政府手里拿到土地的，就沒(méi)有說(shuō)沒(méi)錢(qián)蓋、就沒(méi)有說(shuō)蓋不起來(lái)的。所以我們中國(guó)的地產(chǎn)商不需要學(xué)習(xí)，不需要?jiǎng)幽X筋，要學(xué)習(xí)腦筋的就是如何搞定政府，把地拿下來(lái)就行，搞房地產(chǎn)不需要文化，搞定政府靠關(guān)系，不靠文化。

　　蓋樓就更簡(jiǎn)單了!我們現(xiàn)在蓋樓的技術(shù)還是50年前蘇聯(lián)老大哥教的呢，蓋樓有多大技術(shù)含量呢?設(shè)計(jì)院都是小青年，圖紙都是模版化的，現(xiàn)在有電腦，三拼兩拼就出來(lái)了。多幾個(gè)曲線就是歐式的，畫(huà)兩個(gè)飛檐就是仿古的，柱距、鋼筋配比都有建筑規(guī)范，套唄。我從小在工地上跑，見(jiàn)過(guò)的包工頭大部分都是農(nóng)民出身，找個(gè)看圖的，找個(gè)放線的，蓋樓還是難事?不同的就是設(shè)計(jì)院是保守主義，安全至上，所以比較費(fèi)材料; 開(kāi)發(fā)商是節(jié)約主義，節(jié)省工料為佳。

　　上次我和一個(gè)地產(chǎn)公司的高管聊，說(shuō)蓋住宅就是小學(xué)水平。她還不樂(lè)意聽(tīng)!我說(shuō)全中國(guó)的房子都是小學(xué)生蓋的，你信不信?

　　倒是王健林先生說(shuō)的實(shí)在：搞住宅算個(gè)小學(xué)水平，搞寫(xiě)字樓算中學(xué)水平，搞商業(yè)地產(chǎn)才是大學(xué)水平。所以說(shuō)有實(shí)際經(jīng)歷的就是不一樣。

　　商業(yè)地產(chǎn)的核心是商業(yè)，沒(méi)有知識(shí)搞不了商業(yè)，因?yàn)樯虡I(yè)要研究的東西太復(fù)雜，而且是動(dòng)態(tài)的，活的。太有知識(shí)的人也搞不了商業(yè)，因?yàn)樘�有知識(shí)就看不起商業(yè)了。

　　很多所謂的商業(yè)用地，實(shí)際上根本就不適合開(kāi)發(fā)商業(yè)。前一段時(shí)間有個(gè)朋友拿了一個(gè)策劃，在西安南郊航天城以南，極其荒涼的地方，一個(gè)30萬(wàn)平米的購(gòu)物中心!我問(wèn)地拿到了沒(méi)有?說(shuō)拿到了;再問(wèn)挖坑了沒(méi)有?說(shuō)準(zhǔn)備挖呢，先請(qǐng)您看看。我說(shuō)這還不算糊涂啊!還有得救!我說(shuō)給你教個(gè)招：趕緊找個(gè)下家，連蒙帶騙，把這個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓了!因?yàn)椋�誰(shuí)干誰(shuí)死!

　　商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于地段的要求指標(biāo)是非常復(fù)雜的，不像住宅地產(chǎn)，搞到城里叫生活便利，搞到郊區(qū)叫品質(zhì)生活，搞到山里叫親近自然，根本不是那么一回事。找個(gè)廣告策劃公司，做本花里胡哨的樣冊(cè)，能騙了政府拿地，能騙了商人投資?能騙了百姓購(gòu)物?

　　三、目光短淺的地產(chǎn)商，一定會(huì)死。

　　有個(gè)地產(chǎn)商拿了幾百畝地的地產(chǎn)項(xiàng)目，叫了幾次我不去，老板自己跑到西安說(shuō)張老師您給我看看我那塊地，我心想上個(gè)項(xiàng)目策劃錢(qián)還沒(méi)有付呢，心里實(shí)在不痛快。說(shuō)實(shí)話我們給零售企業(yè)做咨詢(xún)，總體說(shuō)來(lái)委托方信譽(yù)比較好，不拖欠咨詢(xún)公司的錢(qián)，因?yàn)橹�道咨�?xún)公司幫他賺錢(qián)，有個(gè)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)的想法。但是地產(chǎn)商沒(méi)有他不敢欠的帳，信譽(yù)好的不多。

　　也有聰明的知道花小錢(qián)辦大事。還是西部的一個(gè)地產(chǎn)商，看上一塊地，周邊地塊都拍賣(mài)到800萬(wàn)一畝了，他不想掏那么多錢(qián)，通過(guò)朋友找到我，我們實(shí)地勘察一圈，給做了個(gè)策劃案，把這個(gè)地塊規(guī)劃成了一個(gè)"第三代農(nóng)業(yè)綜合體"，政府一看，又是菜籃子工程，又是富民工程，又是農(nóng)業(yè)項(xiàng)目，綠色工程，簡(jiǎn)直說(shuō)到政府心里了，政府一高興，得!產(chǎn)業(yè)用地，支持項(xiàng)目，最優(yōu)惠的價(jià)格給你吧!他策劃花點(diǎn)小錢(qián)，結(jié)果呢，一畝地就便宜了好幾百萬(wàn)，拿到手就賺錢(qián)了!后面隨便搞點(diǎn)寫(xiě)字樓、公寓、賣(mài)點(diǎn)商鋪，賺死了啊!

　　可惜這種聰明人在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商里太少，很多找到我們樓都蓋好了，您來(lái)給我招商吧!有的樓的布局根本商業(yè)用不成。這就是為什么大量的商業(yè)樓盤(pán)空置的根本原因-先天不足!

　　前期定位策劃要么沒(méi)有，要么異想天開(kāi)，讓廣告公司瞎編，中期讓售樓小姐騙，后期經(jīng)營(yíng)管理讓物業(yè)公司整!錢(qián)倒是省了，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，偏偏沒(méi)有商業(yè)公司參與!一個(gè)懂行的沒(méi)有!這商業(yè)項(xiàng)目他不死能行嗎?

　　把上面這三類(lèi)商業(yè)地產(chǎn)商刨掉，剩下的有10%就不錯(cuò)了。

　　想想萬(wàn)達(dá)吧，都看萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)做得好，設(shè)計(jì)的時(shí)候就照著萬(wàn)達(dá)弄!就沒(méi)看見(jiàn)王健林搞商業(yè)地產(chǎn)付出的代價(jià)。直到今天，王健林還在為前期不懂商業(yè)地產(chǎn)，探索商業(yè)地產(chǎn)模式中的失誤還債呢!