數據顯示，西安市2014年1~7月商業服務用房共銷售面積45.67萬平米，比去年同期下降37.52%。而截至7月末，西安商業服務用房結轉可售面積為562.68萬平米，這個數字相當于56個開元商場的建筑面積。這部分面積尚不包括未辦理銷售備案手續，不具備銷售條件商服用房面積。即使不考慮這一部分，西安市商服用房去庫存化周期已經達到86個月。

　　如果以每平方米平均銷售價格20000元計算，這一塊的庫存市場價值就達到1125億元。按照西安有1000家開發企業，平均每家可以均攤1億多元。除了較大的地產商，多少小地產商能承受得起1個億資金的沉淀呢?

　　年初我的一個學生給我打電話，帶我去看西郊一個樓盤，說他的招商總監要請教我個事情，我一聽商業裙樓面積足有10萬平米，招商總監一愁莫展。我就問了一句話，沒有蓋樓的時候怎么不找我呢?招不來商才著急了?著急也沒用，這個地段，目前拆遷成這個樣子，10萬平米，沒有5年以上，商業根本起不來!5年都是保守的估計。

　　西安的情況，是全國商業地產的一個縮影，這個問題目前比較普遍。這種情況下，大多數商業地產商，我估計一定會死!

　　符合以下狀況的要特別小心：

　　一、政府胡亂規劃的商業地產，基本都會死。。

　　政府里面搞規劃的，不懂商業、不學商業、也瞧不起搞商業。現在中央不讓官員公費上EMBA，太對了!有幾個官員是正經學習商業去了?

　　有一個普遍規律，凡是政府規劃的商業區，基本上都是搞不起來的。這種例子數不勝數，每個城市都有，就不一一例舉了。但是政府明明不懂，也管不了這個事情，還偏偏愛規劃，而且是強制性的，給出這一塊地皮必須是搞商業的，那一塊地皮商業配比要達到多少面積和比例。結果地產商要拿地，就得按照這個規劃搞，根本不問市場的需求是多少?容量是多少?搞多了，政府規劃部門有多大責任呢?

　　二、不學無術的商業地產開發商，基本會死。。

　　前些年地產商只要能從政府手里拿到土地的，就沒有說沒錢蓋、就沒有說蓋不起來的。所以我們中國的地產商不需要學習，不需要動腦筋，要學習腦筋的就是如何搞定政府，把地拿下來就行，搞房地產不需要文化，搞定政府靠關系，不靠文化。

　　蓋樓就更簡單了!我們現在蓋樓的技術還是50年前蘇聯老大哥教的呢，蓋樓有多大技術含量呢?設計院都是小青年，圖紙都是模版化的，現在有電腦，三拼兩拼就出來了。多幾個曲線就是歐式的，畫兩個飛檐就是仿古的，柱距、鋼筋配比都有建筑規范，套唄。我從小在工地上跑，見過的包工頭大部分都是農民出身，找個看圖的，找個放線的，蓋樓還是難事?不同的就是設計院是保守主義，安全至上，所以比較費材料; 開發商是節約主義，節省工料為佳。

　　上次我和一個地產公司的高管聊，說蓋住宅就是小學水平。她還不樂意聽!我說全中國的房子都是小學生蓋的，你信不信?

　　倒是王健林先生說的實在：搞住宅算個小學水平，搞寫字樓算中學水平，搞商業地產才是大學水平。所以說有實際經歷的就是不一樣。

　　商業地產的核心是商業，沒有知識搞不了商業，因為商業要研究的東西太復雜，而且是動態的，活的。太有知識的人也搞不了商業，因為太有知識就看不起商業了。

　　很多所謂的商業用地，實際上根本就不適合開發商業。前一段時間有個朋友拿了一個策劃，在西安南郊航天城以南，極其荒涼的地方，一個30萬平米的購物中心!我問地拿到了沒有?說拿到了;再問挖坑了沒有?說準備挖呢，先請您看看。我說這還不算糊涂啊!還有得救!我說給你教個招：趕緊找個下家，連蒙帶騙，把這個項目轉讓了!因為，誰干誰死!

　　商業地產對于地段的要求指標是非常復雜的，不像住宅地產，搞到城里叫生活便利，搞到郊區叫品質生活，搞到山里叫親近自然，根本不是那么一回事。找個廣告策劃公司，做本花里胡哨的樣冊，能騙了政府拿地，能騙了商人投資?能騙了百姓購物?

　　三、目光短淺的地產商，一定會死。

　　有個地產商拿了幾百畝地的地產項目，叫了幾次我不去，老板自己跑到西安說張老師您給我看看我那塊地，我心想上個項目策劃錢還沒有付呢，心里實在不痛快。說實話我們給零售企業做咨詢，總體說來委托方信譽比較好，不拖欠咨詢公司的錢，因為知道咨詢公司幫他賺錢，有個長期經營的想法。但是地產商沒有他不敢欠的帳，信譽好的不多。

　　也有聰明的知道花小錢辦大事。還是西部的一個地產商，看上一塊地，周邊地塊都拍賣到800萬一畝了，他不想掏那么多錢，通過朋友找到我，我們實地勘察一圈，給做了個策劃案，把這個地塊規劃成了一個"第三代農業綜合體"，政府一看，又是菜籃子工程，又是富民工程，又是農業項目，綠色工程，簡直說到政府心里了，政府一高興，得!產業用地，支持項目，最優惠的價格給你吧!他策劃花點小錢，結果呢，一畝地就便宜了好幾百萬，拿到手就賺錢了!后面隨便搞點寫字樓、公寓、賣點商鋪，賺死了啊!

　　可惜這種聰明人在地產開發商里太少，很多找到我們樓都蓋好了，您來給我招商吧!有的樓的布局根本商業用不成。這就是為什么大量的商業樓盤空置的根本原因-先天不足!

　　前期定位策劃要么沒有，要么異想天開，讓廣告公司瞎編，中期讓售樓小姐騙，后期經營管理讓物業公司整!錢倒是省了，商業地產開發，偏偏沒有商業公司參與!一個懂行的沒有!這商業項目他不死能行嗎?

　　把上面這三類商業地產商刨掉，剩下的有10%就不錯了。

　　想想萬達吧，都看萬達商業地產做得好，設計的時候就照著萬達弄!就沒看見王健林搞商業地產付出的代價。直到今天，王健林還在為前期不懂商業地產，探索商業地產模式中的失誤還債呢!