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主題:干貨:兒童體驗(yàn)主題商業(yè)地產(chǎn)成功5大要素

聯(lián)商小編

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干貨:兒童體驗(yàn)主題商業(yè)地產(chǎn)成功5大要素

 

  內(nèi)容提要:兒童體驗(yàn)主題商業(yè)地產(chǎn)5大關(guān)鍵要素,包括價(jià)值鏈分析、選址、項(xiàng)目規(guī)模、業(yè)態(tài)組合與商家組合、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)。

  同時(shí),本文對(duì)其開發(fā)與融資模式、運(yùn)營策略、招商分析、營銷方式分析、盈利模式做了清晰解讀。

  1、商業(yè)價(jià)值鏈分析
  

  家長活動(dòng)模式:以上海星期八小鎮(zhèn)為例

  選擇場(chǎng)內(nèi)活動(dòng)家長的行為模式及商業(yè)效應(yīng):

  星期八小鎮(zhèn)活動(dòng)分上午、下午兩場(chǎng),時(shí)間分別是上午:10:00~14:00、下午15:30~19:30。每場(chǎng)時(shí)間都橫跨一個(gè)用餐時(shí)段。這樣的安排為商場(chǎng)餐飲類商家?guī)砩虣C(jī)。體驗(yàn)每項(xiàng)工作需要時(shí)間為15分鐘左右,等待期間進(jìn)入場(chǎng)館的家長可以聽一場(chǎng)親子教育課程、或是攝影講座、或是做個(gè)簡單的美甲,或是選購兒童商品。

  選擇場(chǎng)外活動(dòng)家長的行為模式及商業(yè)效應(yīng):

  媽媽可以盡情購物2.5小時(shí)并作一次SPA(1.5小時(shí),通常200元/次),或是做一場(chǎng)瑜伽(1小時(shí),辦卡折合150元/次)+美發(fā)(1小時(shí),200~500元)+購物(2小時(shí),無法統(tǒng)計(jì));爸爸可以打幾場(chǎng)桌球(30元/小時(shí))或是邊看書邊喝咖啡(50元/人)、或是酣暢玩一把電玩(無法統(tǒng)計(jì));或是父母一同享受難得的二人世界:一起看場(chǎng)電影(1.5小時(shí),160元/兩人)延伸到祖父母輩,主打養(yǎng)生保健,祖父母可以聽一次養(yǎng)生課程、或品茗選購茶葉或是做一次足療。

  2、選址要求
  

  3、建設(shè)規(guī)模分析

  兒童主題商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要依靠規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng),而土地資源的稀缺和投資規(guī)模以及成本的大幅上升,增加了開發(fā)商資金的壓力和投資的風(fēng)險(xiǎn),因此合理的開發(fā)建設(shè)規(guī)模十分重要。

  一二線城市的開發(fā)體量存在差異

  北京、上海、深圳等 一線城市其兒童主題商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)體量較大,如北京snoopy主題公園總建筑面積達(dá)到20萬平方米,上海星期八小鎮(zhèn)、杭州do都城等職業(yè)體驗(yàn)項(xiàng)目建筑面積均在1~2萬平米。

  南京、沈陽、無錫等 二線城市的項(xiàng)目,建筑面積在1萬平方米一下 ,主要根據(jù)各城市目前市場(chǎng)容量和需求所開發(fā)。

  4、業(yè)態(tài)組合與商家組合

  通過業(yè)態(tài)和商家組合,達(dá)到功能的協(xié)同;除了兒童體驗(yàn)主力商家外,如果項(xiàng)目交通條件好,商圈客流量大,消費(fèi)者購買能力強(qiáng),消費(fèi)者對(duì)流行時(shí)尚的認(rèn)知度高,就應(yīng)該采取沒有主力店,以次主力店和小商鋪為主的組合模式。

  在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段,主力店和小商鋪的配比應(yīng)該尋求一種平衡,既要保持經(jīng)營的穩(wěn)定性,又要不斷提升租金水平。

  5、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則

  應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者的不同購買能力和消費(fèi)習(xí)慣,在進(jìn)行規(guī)劃布局時(shí)進(jìn)行橫向分布。在同一個(gè)樓層,品牌定位或面對(duì)的消費(fèi)者應(yīng)該在同一個(gè)水平上。

  在整體定位上,從一樓至高樓層,商品檔次從高檔逐漸降低。

  在業(yè)態(tài)布局上,低樓層以承擔(dān)租金能力強(qiáng)的零售業(yè)態(tài)為主,適量配置餐飲和配套服務(wù)業(yè)態(tài);高樓層以承擔(dān)租金能力較低但能夠吸引大量客流的餐飲、娛樂、休閑為主,適量配置零售業(yè)態(tài)和配套服務(wù)業(yè)態(tài)。為了達(dá)到這一目的,將主力店規(guī)劃布局在相對(duì)人流較少的兩端或離主街較遠(yuǎn)的位置。

  餐飲業(yè)態(tài)存在著延時(shí)營業(yè)的問題,因此需要為餐飲業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)獨(dú)立的對(duì)外垂直通道。相對(duì)應(yīng)的也會(huì)存在安裝獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)的問題,主機(jī)的安放在設(shè)計(jì)時(shí)就要預(yù)留出空間來。

  6、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)

  總體規(guī)劃設(shè)計(jì)
  

  建筑設(shè)計(jì)
  

  外立面設(shè)計(jì)
  

  主題空間設(shè)計(jì)
  

  交通動(dòng)線設(shè)計(jì)
  

  景觀設(shè)計(jì)
  

  照明及裝飾設(shè)計(jì)
  

  開發(fā)及投融資模式
  

  運(yùn)營管理策略

  1)增加主題類型,采用積分、貨幣等方式增加消費(fèi)粘性;

  2)增加收入類型,除了體驗(yàn)館的門票、植入廣告外,增加早教、培訓(xùn)、運(yùn)動(dòng)健身等全體系兒童產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目,增加成人群體的消費(fèi)類型;

  3)增加親子互動(dòng)環(huán)節(jié),注重家庭情感的培育,在產(chǎn)品和業(yè)態(tài)規(guī)劃上增加父母和子女互動(dòng)的空間、為家長提供交流休息的空間,并增加主體性的消費(fèi)空間等,提高商業(yè)坪效;

  4)收費(fèi)模式:收費(fèi)方式和體驗(yàn)時(shí)間靈活,因地制宜;

  5)通過企劃多種活動(dòng)解決時(shí)間硬傷問題,解決周一到周五的客源問題;

  6)最大程度的整合政府和兒童教育系統(tǒng)的資源,聯(lián)合運(yùn)營,保證持續(xù)人流;

  7)整合周邊兒童活動(dòng)配套資源,針對(duì)兒童這一細(xì)分市場(chǎng),提供一站式的兒童消費(fèi)環(huán)境,在業(yè)態(tài)規(guī)劃上保證人流連續(xù)性。

  招商分析

  招商工作應(yīng)從項(xiàng)目的整體進(jìn)行統(tǒng)籌。從項(xiàng)目的整體定位到各個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)的組合,從不同業(yè)態(tài)的定位細(xì)分到每個(gè)樓層的業(yè)態(tài)布局都應(yīng)該遵循統(tǒng)一的原則。經(jīng)過科學(xué)分析獲得的定位是招商和日后經(jīng)營的靈魂。合理的業(yè)態(tài)組合和規(guī)劃布局是成功招商和旺場(chǎng)經(jīng)營的前提和保障。

  除了兒童主題體驗(yàn)館或主題樂園外,百貨主力店是最重要的主力店之一。引進(jìn)一家具備較強(qiáng)經(jīng)營管理能力的百貨店能減小經(jīng)營的風(fēng)險(xiǎn)性,要將購物中心與主力百貨店的定位進(jìn)行錯(cuò)位招商。

  營銷方式分析

  現(xiàn)開放式營銷;

  營銷范圍跨市跨省;

  多家公司聯(lián)盟營銷;

  跨行業(yè)機(jī)構(gòu)代理;

  主動(dòng)行銷;

  情感營銷、服務(wù)營銷、渠道營銷、關(guān)系營銷、拜訪營銷、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營銷等多種手段組合式營銷。

  盈利模式
  

  主題館體驗(yàn)館盈利模式:門票收入、廣告收入、衍生商業(yè)收入、配套服務(wù)收入共同經(jīng)營盈利,分?jǐn)傞_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)

  盈利渠道多樣化,復(fù)合型盈利模式
  
  (來源:商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院)

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