內(nèi)容提要：兒童體驗(yàn)主題商業(yè)地產(chǎn)5大關(guān)鍵要素，包括價(jià)值鏈分析、選址、項(xiàng)目規(guī)模、業(yè)態(tài)組合與商家組合、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)。
同時(shí)，本文對(duì)其開發(fā)與融資模式、運(yùn)營(yíng)策略、招商分析、營(yíng)銷方式分析、盈利模式做了清晰解讀。
1、商業(yè)價(jià)值鏈分析
家長(zhǎng)活動(dòng)模式：以上海星期八小鎮(zhèn)為例
選擇場(chǎng)內(nèi)活動(dòng)家長(zhǎng)的行為模式及商業(yè)效應(yīng)：
星期八小鎮(zhèn)活動(dòng)分上午、下午兩場(chǎng)，時(shí)間分別是上午：10：00~14：00、下午15：30~19：30。每場(chǎng)時(shí)間都橫跨一個(gè)用餐時(shí)段。這樣的安排為商場(chǎng)餐飲類商家?guī)砩虣C(jī)。體驗(yàn)每項(xiàng)工作需要時(shí)間為15分鐘左右，等待期間進(jìn)入場(chǎng)館的家長(zhǎng)可以聽一場(chǎng)親子教育課程、或是攝影講座、或是做個(gè)簡(jiǎn)單的美甲，或是選購兒童商品。
選擇場(chǎng)外活動(dòng)家長(zhǎng)的行為模式及商業(yè)效應(yīng)：
媽媽可以盡情購物2.5小時(shí)并作一次SPA(1.5小時(shí)，通常200元/次)，或是做一場(chǎng)瑜伽(1小時(shí)，辦卡折合150元/次)+美發(fā)(1小時(shí)，200~500元)+購物(2小時(shí)，無法統(tǒng)計(jì));爸爸可以打幾場(chǎng)桌球(30元/小時(shí))或是邊看書邊喝咖啡(50元/人)、或是酣暢玩一把電玩(無法統(tǒng)計(jì));或是父母一同享受難得的二人世界：一起看場(chǎng)電影(1.5小時(shí)，160元/兩人)延伸到祖父母輩，主打養(yǎng)生保健，祖父母可以聽一次養(yǎng)生課程、或品茗選購茶葉或是做一次足療。
2、選址要求
3、建設(shè)規(guī)模分析
兒童主題商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要依靠規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，而土地資源的稀缺和投資規(guī)模以及成本的大幅上升，增加了開發(fā)商資金的壓力和投資的風(fēng)險(xiǎn)，因此合理的開發(fā)建設(shè)規(guī)模十分重要。
一二線城市的開發(fā)體量存在差異
北京、上海、深圳等 一線城市其兒童主題商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)體量較大，如北京snoopy主題公園總建筑面積達(dá)到20萬平方米，上海星期八小鎮(zhèn)、杭州do都城等職業(yè)體驗(yàn)項(xiàng)目建筑面積均在1~2萬平米。
南京、沈陽、無錫等 二線城市的項(xiàng)目，建筑面積在1萬平方米一下 ，主要根據(jù)各城市目前市場(chǎng)容量和需求所開發(fā)。
4、業(yè)態(tài)組合與商家組合
通過業(yè)態(tài)和商家組合，達(dá)到功能的協(xié)同;除了兒童體驗(yàn)主力商家外，如果項(xiàng)目交通條件好，商圈客流量大，消費(fèi)者購買能力強(qiáng)，消費(fèi)者對(duì)流行時(shí)尚的認(rèn)知度高，就應(yīng)該采取沒有主力店，以次主力店和小商鋪為主的組合模式。
在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段，主力店和小商鋪的配比應(yīng)該尋求一種平衡，既要保持經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，又要不斷提升租金水平。
5、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則
應(yīng)根據(jù)消費(fèi)者的不同購買能力和消費(fèi)習(xí)慣，在進(jìn)行規(guī)劃布局時(shí)進(jìn)行橫向分布。在同一個(gè)樓層，品牌定位或面對(duì)的消費(fèi)者應(yīng)該在同一個(gè)水平上。
在整體定位上，從一樓至高樓層，商品檔次從高檔逐漸降低。
在業(yè)態(tài)布局上，低樓層以承擔(dān)租金能力強(qiáng)的零售業(yè)態(tài)為主，適量配置餐飲和配套服務(wù)業(yè)態(tài);高樓層以承擔(dān)租金能力較低但能夠吸引大量客流的餐飲、娛樂、休閑為主，適量配置零售業(yè)態(tài)和配套服務(wù)業(yè)態(tài)。為了達(dá)到這一目的，將主力店規(guī)劃布局在相對(duì)人流較少的兩端或離主街較遠(yuǎn)的位置。
餐飲業(yè)態(tài)存在著延時(shí)營(yíng)業(yè)的問題，因此需要為餐飲業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)獨(dú)立的對(duì)外垂直通道。相對(duì)應(yīng)的也會(huì)存在安裝獨(dú)立空調(diào)系統(tǒng)的問題，主機(jī)的安放在設(shè)計(jì)時(shí)就要預(yù)留出空間來。
6、建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)
總體規(guī)劃設(shè)計(jì)
建筑設(shè)計(jì)
外立面設(shè)計(jì)
主題空間設(shè)計(jì)
交通動(dòng)線設(shè)計(jì)
景觀設(shè)計(jì)
照明及裝飾設(shè)計(jì)
開發(fā)及投融資模式
運(yùn)營(yíng)管理策略
1)增加主題類型，采用積分、貨幣等方式增加消費(fèi)粘性;
2)增加收入類型，除了體驗(yàn)館的門票、植入廣告外，增加早教、培訓(xùn)、運(yùn)動(dòng)健身等全體系兒童產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，增加成人群體的消費(fèi)類型;
3)增加親子互動(dòng)環(huán)節(jié)，注重家庭情感的培育，在產(chǎn)品和業(yè)態(tài)規(guī)劃上增加父母和子女互動(dòng)的空間、為家長(zhǎng)提供交流休息的空間，并增加主體性的消費(fèi)空間等，提高商業(yè)坪效;
4)收費(fèi)模式：收費(fèi)方式和體驗(yàn)時(shí)間靈活，因地制宜;
5)通過企劃多種活動(dòng)解決時(shí)間硬傷問題，解決周一到周五的客源問題;
6)最大程度的整合政府和兒童教育系統(tǒng)的資源，聯(lián)合運(yùn)營(yíng)，保證持續(xù)人流;
7)整合周邊兒童活動(dòng)配套資源，針對(duì)兒童這一細(xì)分市場(chǎng)，提供一站式的兒童消費(fèi)環(huán)境，在業(yè)態(tài)規(guī)劃上保證人流連續(xù)性。
招商分析
招商工作應(yīng)從項(xiàng)目的整體進(jìn)行統(tǒng)籌。從項(xiàng)目的整體定位到各個(gè)商業(yè)業(yè)態(tài)的組合，從不同業(yè)態(tài)的定位細(xì)分到每個(gè)樓層的業(yè)態(tài)布局都應(yīng)該遵循統(tǒng)一的原則。經(jīng)過科學(xué)分析獲得的定位是招商和日后經(jīng)營(yíng)的靈魂。合理的業(yè)態(tài)組合和規(guī)劃布局是成功招商和旺場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的前提和保障。
除了兒童主題體驗(yàn)館或主題樂園外，百貨主力店是最重要的主力店之一。引進(jìn)一家具備較強(qiáng)經(jīng)營(yíng)管理能力的百貨店能減小經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)性，要將購物中心與主力百貨店的定位進(jìn)行錯(cuò)位招商。
營(yíng)銷方式分析
現(xiàn)開放式營(yíng)銷;
營(yíng)銷范圍跨市跨省;
多家公司聯(lián)盟營(yíng)銷;
跨行業(yè)機(jī)構(gòu)代理;
主動(dòng)行銷;
情感營(yíng)銷、服務(wù)營(yíng)銷、渠道營(yíng)銷、關(guān)系營(yíng)銷、拜訪營(yíng)銷、點(diǎn)對(duì)點(diǎn)營(yíng)銷等多種手段組合式營(yíng)銷。
盈利模式
主題館體驗(yàn)館盈利模式：門票收入、廣告收入、衍生商業(yè)收入、配套服務(wù)收入共同經(jīng)營(yíng)盈利，分?jǐn)傞_發(fā)風(fēng)險(xiǎn)
盈利渠道多樣化，復(fù)合型盈利模式
（來源：商業(yè)地產(chǎn)學(xué)院）
