中國城市化率達到52.6%，由投資推動經濟發展模式開始逐步受到鉗制。從今年房地產行業來看，以往很多的銷售經驗開始失靈，行業吹起陣陣冷風。以鬼城模式推動城市化率，明顯已經不現實了。大規模的反腐更使得原本局部過剩資本外逃或者藏匿，根本不愿意投資于變現難度較大的不動產。剛需則因為工資上升幅度有限，很多人無力購買大中城市較高房價。于是開始再度出現逃離北上廣。

　　那么我們來看一下上一輪人們逃離北上廣失敗的原因。

　　理念、服務、商業配套

　　理念：很多在北上廣有過生活經歷的，往往覺得下沉在理念上受到沖擊，辦事習慣、風格等等方面都缺乏相對應的節奏，甚至找不到共同興趣愛好的群體。

　　現在來看，很多方面都慢慢好轉。第一批逃離北上廣的其實有很大部分已經存活下來，人們與大城市的經濟、商務等方面交往，也使得差距逐步縮小。新一輪逃離北上廣的，其實留下來的幾率更大。

　　服務：特別是政府服務，人情社會改變并不大，但并不是沒有改變。而這種狀況還需要更多的人下沉來共同推動。

　　商業配套：商業地產的發展大家都看到了，遍地開花，星巴克、CK、GUESS等都下沉到縣城了，我相信選擇逃離的人基本可以滿足落地。

　　我們可以預期未來逃離北上廣、逃離大中城市將逐步落地，而且還會出現更多一二線人才主動下沉到中小城市跟城鎮就業。因為以前你在大中城市雖然窮，但還有機會。現在你在大中城市如果還窮，連機會都沒有了。

　　中央主推新型城鎮化概念，也明確指出未來的發展方向。希望大中城市人口回流城鎮，在政策上吸引知青新一輪下鄉運動。如果碩士、博士在大中城市只能靠賣燒餅為生，為什么不回鄉支援建設，另外闖出一片天空呢?

　　我們知道大學擴招后，生源呈爆發性增長，城鎮擁有知青數量并不少，但回歸城鎮的少之又少。主因是城鎮沒有足夠的就業機會，所以知青們需要背井離鄉，外出謀生。勞動力的大量外出又限制了當地商業的發展。留守族基本對商業要求不高，本土商業也沒有足夠的提升動力，使得城鎮商業不冷不熱。

　　大中城市騰籠換鳥使得企業開始外遷，城鎮憑借廉價的土地以及豐富的勞動力資源，成為新一輪工業基地。這就很好的解決了本地人口就業問題，還吸引外來人口就業。

　　剩下的就是商業問題。

　　城鎮原有商業往往相對落后，這就使得市場對城鎮信心不足，不愿意下沉。

　　那么商業地產承擔的角色是什么?

　　等待行業的自我升級?還是帶動相關行業的快速升級?

　　很顯然現在的行業升級根本跟不上商業地產的節奏，如果商業地產光想依托各行業自我升級來做市場，基本是滅掉的節奏。

　　商業地產既要扶持行業新生力量，更要引導行業快速迎合不同市場。同樣的商品在不同的場所，它可以賣的是商品、也可以賣的是文化、更可以賣出趣味來……

　　因此商業地產承載著推動當地商業進行快速自我升級職能，也才能做到商業地產所到之處，必是繁榮之處。

　　城鎮商業市場當匯集了工業、外來人口、知青返鄉，必然帶來商業的繁榮。而城鎮商業地產則加速引導并帶動商業市場的快速繁榮。