中國(guó)城市化率達(dá)到52.6%，由投資推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式開(kāi)始逐步受到鉗制。從今年房地產(chǎn)行業(yè)來(lái)看，以往很多的銷(xiāo)售經(jīng)驗(yàn)開(kāi)始失靈，行業(yè)吹起陣陣?yán)滹L(fēng)。以鬼城模式推動(dòng)城市化率，明顯已經(jīng)不現(xiàn)實(shí)了。大規(guī)模的反腐更使得原本局部過(guò)剩資本外逃或者藏匿，根本不愿意投資于變現(xiàn)難度較大的不動(dòng)產(chǎn)。剛需則因?yàn)楣べY上升幅度有限，很多人無(wú)力購(gòu)買(mǎi)大中城市較高房?jī)r(jià)。于是開(kāi)始再度出現(xiàn)逃離北上廣。

　　那么我們來(lái)看一下上一輪人們逃離北上廣失敗的原因。

　　理念、服務(wù)、商業(yè)配套

　　理念：很多在北上廣有過(guò)生活經(jīng)歷的，往往覺(jué)得下沉在理念上受到?jīng)_擊，辦事習(xí)慣、風(fēng)格等等方面都缺乏相對(duì)應(yīng)的節(jié)奏，甚至找不到共同興趣愛(ài)好的群體。

　　現(xiàn)在來(lái)看，很多方面都慢慢好轉(zhuǎn)。第一批逃離北上廣的其實(shí)有很大部分已經(jīng)存活下來(lái)，人們與大城市的經(jīng)濟(jì)、商務(wù)等方面交往，也使得差距逐步縮小。新一輪逃離北上廣的，其實(shí)留下來(lái)的幾率更大。

　　服務(wù)：特別是政府服務(wù)，人情社會(huì)改變并不大，但并不是沒(méi)有改變。而這種狀況還需要更多的人下沉來(lái)共同推動(dòng)。

　　商業(yè)配套：商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展大家都看到了，遍地開(kāi)花，星巴克、CK、GUESS等都下沉到縣城了，我相信選擇逃離的人基本可以滿(mǎn)足落地。

　　我們可以預(yù)期未來(lái)逃離北上廣、逃離大中城市將逐步落地，而且還會(huì)出現(xiàn)更多一二線人才主動(dòng)下沉到中小城市跟城鎮(zhèn)就業(yè)。因?yàn)橐郧澳阍诖笾谐鞘须m然窮，但還有機(jī)會(huì)。現(xiàn)在你在大中城市如果還窮，連機(jī)會(huì)都沒(méi)有了。

　　中央主推新型城鎮(zhèn)化概念，也明確指出未來(lái)的發(fā)展方向。希望大中城市人口回流城鎮(zhèn)，在政策上吸引知青新一輪下鄉(xiāng)運(yùn)動(dòng)。如果碩士、博士在大中城市只能靠賣(mài)燒餅為生，為什么不回鄉(xiāng)支援建設(shè)，另外闖出一片天空呢?

　　我們知道大學(xué)擴(kuò)招后，生源呈爆發(fā)性增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)擁有知青數(shù)量并不少，但回歸城鎮(zhèn)的少之又少。主因是城鎮(zhèn)沒(méi)有足夠的就業(yè)機(jī)會(huì)，所以知青們需要背井離鄉(xiāng)，外出謀生。勞動(dòng)力的大量外出又限制了當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的發(fā)展。留守族基本對(duì)商業(yè)要求不高，本土商業(yè)也沒(méi)有足夠的提升動(dòng)力，使得城鎮(zhèn)商業(yè)不冷不熱。

　　大中城市騰籠換鳥(niǎo)使得企業(yè)開(kāi)始外遷，城鎮(zhèn)憑借廉價(jià)的土地以及豐富的勞動(dòng)力資源，成為新一輪工業(yè)基地。這就很好的解決了本地人口就業(yè)問(wèn)題，還吸引外來(lái)人口就業(yè)。

　　剩下的就是商業(yè)問(wèn)題。

　　城鎮(zhèn)原有商業(yè)往往相對(duì)落后，這就使得市場(chǎng)對(duì)城鎮(zhèn)信心不足，不愿意下沉。

　　那么商業(yè)地產(chǎn)承擔(dān)的角色是什么?

　　等待行業(yè)的自我升級(jí)?還是帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的快速升級(jí)?

　　很顯然現(xiàn)在的行業(yè)升級(jí)根本跟不上商業(yè)地產(chǎn)的節(jié)奏，如果商業(yè)地產(chǎn)光想依托各行業(yè)自我升級(jí)來(lái)做市場(chǎng)，基本是滅掉的節(jié)奏。

　　商業(yè)地產(chǎn)既要扶持行業(yè)新生力量，更要引導(dǎo)行業(yè)快速迎合不同市場(chǎng)。同樣的商品在不同的場(chǎng)所，它可以賣(mài)的是商品、也可以賣(mài)的是文化、更可以賣(mài)出趣味來(lái)……

　　因此商業(yè)地產(chǎn)承載著推動(dòng)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)進(jìn)行快速自我升級(jí)職能，也才能做到商業(yè)地產(chǎn)所到之處，必是繁榮之處。

　　城鎮(zhèn)商業(yè)市場(chǎng)當(dāng)匯集了工業(yè)、外來(lái)人口、知青返鄉(xiāng)，必然帶來(lái)商業(yè)的繁榮。而城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)則加速引導(dǎo)并帶動(dòng)商業(yè)市場(chǎng)的快速繁榮。