當(dāng)遍地的商業(yè)地產(chǎn)突起時(shí)，都市商業(yè)地產(chǎn)再也沒有以往的風(fēng)光，虧損、倒閉事件不絕于耳。一個(gè)都市到底有多大的承載量，可以托起現(xiàn)有的商業(yè)規(guī)模。搶人流、拼體驗(yàn)，新增消費(fèi)人口到底從何而來?電商咄咄逼人，實(shí)體卻無從招架，宅男宅女成為一個(gè)時(shí)代的標(biāo)標(biāo)簽槍。當(dāng)都市商業(yè)地產(chǎn)井噴時(shí)，還能像以往一樣輕松撈錢嗎?

　　從歐美國家發(fā)展的進(jìn)程來看：工業(yè)時(shí)代都市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，整個(gè)市場資源向大城市集中，并進(jìn)行強(qiáng)勢擴(kuò)張，小城鎮(zhèn)很難享受到經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果，還面臨被邊緣化的境地。到后工業(yè)時(shí)代，都市功能從制造中心逐步轉(zhuǎn)向服務(wù)中心，大量工業(yè)開始外移。此階段都市中心城區(qū)開始衰弱，工業(yè)外遷則讓中小城鎮(zhèn)開始得到迅猛發(fā)展，并產(chǎn)生出新的衛(wèi)星城鎮(zhèn)。

　　從我國的發(fā)展進(jìn)城來看：90年代后大城市出現(xiàn)爆發(fā)式發(fā)展，誕生了千萬級(jí)人口的超級(jí)大都市。中小城市往往附庸于大都市，城鎮(zhèn)不興反衰，僅僅淪為為大都市提供人力貢獻(xiàn)。從最近的國家政策來看，發(fā)展新型城鎮(zhèn)化成為未來的重點(diǎn)，城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)機(jī)遇般的站到政策的制高點(diǎn)上。

　　城鎮(zhèn)化的現(xiàn)狀：企業(yè)相對(duì)分散，多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)未能聚集在一起。農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化水平低，居住分散，缺乏大型商業(yè)中心，商業(yè)消費(fèi)往往外移。人口大量外出務(wù)工，回歸則發(fā)現(xiàn)都市與城鎮(zhèn)生活差距太大，面臨無法適應(yīng)的節(jié)奏。政府面臨城市化發(fā)展下公共規(guī)劃改造的資金及技術(shù)難題。

　　從近年的農(nóng)民收入增速來看已經(jīng)超越城市居民，部分沿海發(fā)達(dá)地區(qū)的居民消費(fèi)能力甚至超過了很多城市居民，這為城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)提供了最大的消費(fèi)基石。工業(yè)的外移則使得許多鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)得以片區(qū)化規(guī)劃，特別是一些大型石化企業(yè)，一個(gè)項(xiàng)目動(dòng)則數(shù)百億，幾乎等于數(shù)十個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)總量。這類大規(guī)模工業(yè)企業(yè)不僅帶來數(shù)萬人的就業(yè)機(jī)會(huì)，更為當(dāng)?shù)貏?chuàng)造了百億的稅收用以改善城鎮(zhèn)環(huán)境以。企業(yè)發(fā)展的同時(shí)為當(dāng)?shù)貛�來了人才及消費(fèi)理念，可以有效提升當(dāng)?shù)叵�費(fèi)層次和數(shù)量。

　　城鎮(zhèn)商業(yè)地產(chǎn)與新城商業(yè)不同，新城商業(yè)幾乎建立在一片空白點(diǎn)，通過人為的規(guī)劃，試圖重新打造一座城市。城鎮(zhèn)商業(yè)則在已有的商業(yè)基礎(chǔ)上進(jìn)行升級(jí)，并引入現(xiàn)代管理模式，合理改善現(xiàn)有城鎮(zhèn)商業(yè)散亂差的局面。

　　在新一輪城鎮(zhèn)化進(jìn)程當(dāng)中，城鎮(zhèn)發(fā)展必然需要一個(gè)資源整合者出現(xiàn)。需要將居住、商業(yè)、學(xué)習(xí)、休閑娛樂等不同功能進(jìn)行的合理配比。整合者需要對(duì)行業(yè)內(nèi)外兩種力量進(jìn)行深度整合，通過城鎮(zhèn)化的平臺(tái)將不同社會(huì)資源引入到開發(fā)建設(shè)中來。針對(duì)城鎮(zhèn)發(fā)展的現(xiàn)狀，找到商業(yè)契機(jī)，打造出城鎮(zhèn)化商業(yè)模式，并由此帶動(dòng)城鎮(zhèn)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。