交通和人流動(dòng)線仍存短板 能否轉(zhuǎn)型成功有待觀察
編者按：《上海市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃(2014-2020)》的出爐，不僅體現(xiàn)出本市商業(yè)區(qū)域規(guī)劃改造的調(diào)整，也反映了全市整體商業(yè)布局的新方向。本報(bào)將以新《規(guī)劃》為參考，陸續(xù)梳理上海市商業(yè)的整體脈絡(luò)，聚焦重點(diǎn)及新型商業(yè)區(qū)域進(jìn)行專業(yè)探討。
南起延長(zhǎng)路北至靈石路的大寧商圈，作為閘北區(qū)標(biāo)志性商圈之一，在很大程度上滿足了周邊市民購(gòu)物娛樂等一站式需求。在此輪市級(jí)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃調(diào)整中，大寧商圈取代了不夜城，成為新的市級(jí)商業(yè)中心，其定位從區(qū)級(jí)走向了市級(jí)，大幅提升了輻射力和影響力，可謂是開了一個(gè)好頭。
然而，對(duì)于普通市民來說，最關(guān)心的并非是定位上的躍進(jìn)，而是商圈本身是否真正達(dá)到了市級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，是否能為消費(fèi)者提供更多人性化服務(wù)。
記者走訪后發(fā)現(xiàn)，大寧商圈目前仍存在人流動(dòng)線不暢等核心問題。未來，經(jīng)過調(diào)整后的大寧商圈，是否能為市民營(yíng)造一個(gè)良好的購(gòu)物環(huán)境，本報(bào)將繼續(xù)關(guān)注。
商業(yè)升級(jí)“環(huán)大寧商圈”
大寧板塊資格最老且目前人氣最旺的商業(yè)項(xiàng)目無疑是大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)。這個(gè)以開放式商業(yè)街區(qū)為主要概念的商業(yè)項(xiàng)目，雖然其最初定位僅僅是社區(qū)商業(yè)中心，卻在當(dāng)時(shí)大大填補(bǔ)了大寧板塊的商業(yè)空白。
目前，大寧板塊已建成的主要商業(yè)項(xiàng)目以大寧?kù)`石公園為界被分為南北兩大部分。公園南面目前已運(yùn)營(yíng)的主要商業(yè)項(xiàng)目就是大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)，而公園北面的商務(wù)氛圍則更加濃重，包括已成功運(yùn)營(yíng)的大寧中心廣場(chǎng)二期寫字樓、寶華國(guó)際廣場(chǎng)和已開始招商的大寧中心廣場(chǎng)一期、寶華中心等。
目前大寧板塊運(yùn)營(yíng)相當(dāng)成功的寶華國(guó)際廣場(chǎng)，其負(fù)責(zé)人介紹，寶華國(guó)際廣場(chǎng)在2011年竣工時(shí)，當(dāng)時(shí)大寧地區(qū)還未形成較成熟的商務(wù)氛圍，但寶華國(guó)際廣場(chǎng)仍堅(jiān)持較高水平的定位，引進(jìn)世界最大的航運(yùn)公司APL、法國(guó)施耐德電氣公司、星浩資本等高端企業(yè)入駐其中。
盡管寶華國(guó)際廣場(chǎng)頻頻引入高端企業(yè)，但寶華中心的定位還將超越前者。據(jù)了解，寶華中心引進(jìn)了萬豪酒店，并在升級(jí)上超越萬豪酒店之前四星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，僅次于同集團(tuán)的麗思卡爾頓酒店，成為大寧板塊罕見的五星級(jí)豪華酒店。
久光百貨明年入駐大寧
此外，大寧板塊另一個(gè)“引擎”級(jí)的項(xiàng)目無疑是大寧中心廣場(chǎng)，而其開發(fā)商正是大寧商業(yè)資產(chǎn)管理有限公司，國(guó)資的背景使大寧中心廣場(chǎng)在開發(fā)建設(shè)中更顯“豪氣”，整個(gè)項(xiàng)目將分四期完成。據(jù)悉，目前已經(jīng)投入運(yùn)營(yíng)的是二期項(xiàng)目，項(xiàng)目建筑面積達(dá)11.3萬平方米，以辦公物業(yè)為主，將老廠房改造為開放式的辦公空間，針對(duì)的公司也主要以文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)公司為主。
大寧中心廣場(chǎng)一期則已經(jīng)進(jìn)入招商階段。一期項(xiàng)目的總建筑面積達(dá)14.4萬平方米，除了寫字樓以外，還加入了更多的商業(yè)零售休閑物業(yè)。其中最引人矚目的將是項(xiàng)目中的水景噴泉。據(jù)大寧中心廣場(chǎng)負(fù)責(zé)人介紹，水景噴泉建成后有望成為大寧板塊的地標(biāo)性建筑，并和南京路、陸家嘴一樣，成為上海市的熱點(diǎn)旅游項(xiàng)目。
除了已經(jīng)建成的商業(yè)項(xiàng)目，目前仍在建的大寧久光百貨也相當(dāng)引人注目。計(jì)劃將于2015年基本建成的大寧久光百貨和大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)一樣位于大寧?kù)`石公園的南面，日后將位于大寧國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)的正對(duì)面。建成后的久光百貨無疑將使大寧板塊的商業(yè)氛圍進(jìn)一步升溫。
人流動(dòng)線等問題突出
由于大寧商圈最初的規(guī)劃起點(diǎn)就是社區(qū)型商圈，因此當(dāng)時(shí)的規(guī)劃并不能滿足現(xiàn)今商圈的發(fā)展，一些初始的問題也逐漸顯現(xiàn)，例如交通和人流動(dòng)線等問題。從車流上來看，共和新路、廣中路都是車流量較大的交通要道，很多人會(huì)選擇在新梅共和城繼續(xù)“北上”至寶山。而大寧板塊目前步行環(huán)境的缺失尤為明顯。大寧?kù)`石公園雖是大寧板塊最重要的競(jìng)爭(zhēng)力所在，但對(duì)于步行人流卻形成了阻礙。而對(duì)于想購(gòu)物或娛樂的人來說，從大寧國(guó)際廣場(chǎng)走到上海馬戲城地鐵站至少需要10分鐘，將來大寧中心廣場(chǎng)一期和久光百貨建成以后，在這兩座大型商業(yè)項(xiàng)目之間“穿梭”將需要近20分鐘。如果從大寧中心廣場(chǎng)走到大寧商業(yè)廣場(chǎng)，這一時(shí)間無疑還要增加。
對(duì)于商業(yè)零售項(xiàng)目來說，當(dāng)前的大寧商圈并未形成一條清晰流暢的動(dòng)線，從而“串聯(lián)”幾大主要商業(yè)項(xiàng)目。眾所周知，步行環(huán)境才是商業(yè)零售項(xiàng)目能真正產(chǎn)生消費(fèi)的原因之一，無論消費(fèi)者是通過何種方式到達(dá)商業(yè)項(xiàng)目，最后買單的總是行人，而大寧板塊步行動(dòng)線的不暢，就會(huì)使商圈的“圈”失去實(shí)際意義，而成為更類似于規(guī)劃和商業(yè)上的一種炒作。
據(jù)大寧中心廣場(chǎng)的負(fù)責(zé)人介紹，今后，大寧公司還將和久光百貨進(jìn)行對(duì)接，在上海馬戲城地鐵站下建造商業(yè)空間。這個(gè)空間將成為地鐵1號(hào)線和將來21號(hào)線的換乘點(diǎn)，有效疏導(dǎo)地鐵站和板塊的人群。所以將來板塊內(nèi)的動(dòng)線問題肯定會(huì)有所改善。但負(fù)責(zé)人也談到，這個(gè)商業(yè)空間并不會(huì)直接延伸到大寧中心廣場(chǎng)。今后，動(dòng)線問題是否能完全解決，這個(gè)“圈”究竟要怎么畫，仍有待觀察。
[ 新聞延伸]
大寧“上位”體現(xiàn)區(qū)域規(guī)劃延展性
為什么大寧商圈能取代不夜城商圈成為新的市級(jí)商業(yè)中心?記者就這個(gè)問題采訪了第一太平戴維斯中國(guó)項(xiàng)目及開發(fā)顧問部主管譚文紅女士。她認(rèn)為，不夜城商圈作為上海老一代城市核心區(qū)域商圈具有其發(fā)展的局限性，其當(dāng)前商業(yè)模式以專業(yè)市場(chǎng)(手機(jī)、眼鏡等)、太平洋百貨等老式百貨為主，整體檔次及業(yè)態(tài)、品牌的時(shí)尚度無法與其他市級(jí)商圈進(jìn)行橫向?qū)Ρ龋l(fā)展的制約性已使其無法再達(dá)到市級(jí)商圈的高度，并逐漸被原非核心商圈所趕超。
而對(duì)于大寧來說，作為上海市第一代非核心商圈的首批代表項(xiàng)目，在區(qū)域形成了消費(fèi)截流，將城市北部主要消費(fèi)力全部截至在其項(xiàng)目?jī)?nèi)部。同時(shí)大寧依托其綠地生態(tài)、休閑、景觀效應(yīng)，以及大寧馬戲團(tuán)的旅游效應(yīng)，吸引了大量的周末休閑、短期旅游、家庭朋友聚會(huì)、婚紗攝影等目的性消費(fèi)者前往，從而使得大寧的目標(biāo)人群由最初的社區(qū)周邊居住人口擴(kuò)大至全市范圍，這從大寧周末的停車量上便可分析得出。
同時(shí)，大寧區(qū)域規(guī)劃改造，閘北體育場(chǎng)的拆遷，未來定位高端購(gòu)物百貨，有可能引進(jìn)上海市第二家久光百貨，從而將大大提升大寧商圈的定位檔次，提升其在全市范圍的消費(fèi)能級(jí)水平。并不能完全說這種轉(zhuǎn)變是由于新型商業(yè)中心取代舊有商業(yè)中心，更確切地說，應(yīng)該是區(qū)域規(guī)劃改造的可塑性、延展性，以及原有區(qū)域商業(yè)氛圍、定位及高度決定了商圈發(fā)展提升空間的幅度。
（上海商報(bào) 記者 江宜庭 攝影記者 費(fèi)滬生）
