每個企業當然都是一本書，可論商業模式，簡單到只有幾個字。

萬達本質是做房地產的——萬達能迅速發展壯大，核心是商用房產的銷售與快速回款，而不是靠購物中心。萬達的購物中心？你不會發現任何驚喜，無論是設計、規劃、營運。。。因為要符合快速發展克隆，口訣是“模塊”，意即“不能變”。萬達給到購物中心的任務，基本是保證安全，保證出租率，不要出亂子。因為購物中心積累到一定的面積，可拿去上市，賺數十倍PE，那時購物中心才真正賺錢。挺基本的任務。至于購物中心現在的價值，是作為拿地時的籌碼。這種企業，出管理人才，但未必是行業人才。

凱德本質是做基金投資的——回報率達到6%是每個人的緊箍咒，只要能達到回報率，其它皆可犧牲（比如形象，但他們不承認）。凱德的商場都不算漂亮，檔次一般，地段一般，盈利中等。加上凱德不賣鋪，靠什么賺錢與發展？基金對回報的主要要求是穩定，回報比銀行高。而凱德正好在海外做了10多只基金，這些錢夠他們在中國開發很多商場，然后給予基金投資人穩定的回報。最重要是，凱德還是上市公司。由于有實在的回報率壓力，經理人總要削尖腦袋在商場里找，哪里還能挖一些出租面積產生租金。而基金投資人還很看重未來潛力，所以商場人流量是第二個鐵的指標。這種企業的經理人最接近做生意的狀態。

華潤本質是做商業的——總是不厭其煩地研究動線、商場都設計得美輪美奐，招商追求品牌與形象，案例是：順電、國美、蘇寧，華潤總是選擇順電，偏偏順電租金是最低的。華潤在商場的設計、規劃、品牌組合、運營上總是追求盡善盡美，并沒有把租金放在第一位。這也跟國企有關系，反正資金不是問題。。但最后，這種堅持使華潤成了最大贏家，無論是商場名氣，還是價值。這種理念，才真正是“做商業”的，我們都知道“放水養魚”的道理，也知道保持形象比短期收入更重要，但出于現實，我們一般都做不到。但華潤能做到。這種企業的經理人，出專家，知識正統而全面。

三家都號稱是做商業地產的，可是各自的算盤天差地別。我們作為經理人，該找哪一家更適合自己，就必須先了解他們業務的本質。商業地產的三個必需屬性——商業、地產、金融，這三家公司剛好各有所重，我是購物中心總經理，我必須知道我在為什么服務，我的工作處在公司業務鏈的什么環節，我工作的實際目的是什么：

萬達重地產，銷售商鋪才是企業最核心，購物中心總經理首先是在為地產銷售團隊服務，所以必須保證商場的滿租，品牌量的豐富，安全的環境，為商鋪、寫字樓銷售創造良好氣氛。至于租金，肯定是犧牲的。那作為經理人的側重點就不一樣了。如果經理人把主要精力花在提升租金上，那就很不明智了。只是萬達還沒有解決他的購物中心如何退出、何時退出的問題，也就是上市、或信托的問題，他抱著幾百萬平米的不動產，資金沉淀越來越多，回報卻綿薄。

凱德重金融，團隊的服務對象其實是基金投資人和股民，所以購物中心總經理必須重點放在提高收入上，增加人流量上，提高回報率上，都是實打實的經營。至于形象、好的品牌、動線、組合、戰略什么的，經理人無法操心，在凱德里面總是在爭論“要租金，還是要品牌”，結果總是妥協的，要租金。所以在凱德里面呆，你最好會做生意，懂看財務報表，然后把所有的通道都租出去。所以凱德有些商場總經理是財務部、投資部出身的，就一點不奇怪了。

華潤重商業，團隊服務于“理想”，設計、招商、規劃、營運無處不透著“專業”，也就是“商業規律”，很多我們已捂著良心放棄的原則，在華潤則作為定律。哪個樓層應該放哪個品牌，都被嚴格執行，不會因為歐時力可以給驚人的租金，就把他放一樓。他該是四樓的就在四樓，可是在凱德就相反。這也是華潤的企業性質決定的，他們需要的是漂亮的、完美的購物中心。所以如果在華潤做經理人，你要有足夠的專業度，以及能做出“漂亮”的購物中心的能力。

我們都是做購物中心的人，當然希望能做出完美的產品，能為行業內稱道的作品，幾個企業比起來，撇除華潤的國企做派，如果能參與到華潤的購物中心的建設過程中，應該是最有意思的。

來源：地產八卦女