核心提示：營運期內萬達如何做市場調研?市調包括哪些要點?如何做經營數據的采集和分析?有哪些執行要點?如何做好日經營分析、周經營分析和月經營分析?如何做到正確的商戶預警管理?本文告訴你。

　　一、營運期萬達廣場的市場調研

　　1、營運期市場調研的目的

　　營運期市場調查，應圍繞“招商”這個核心，達到三個目的：
　　

　　2、營運期市場調研的主要內容
　　

　　3、營運期市場調研的要點

　　1)著重于項目周邊狀況調查;

　　2)調查獲得的信息，將是今后招商調整的重要依據(如：業態布局、購買力等);

　　3)有助于廣場經營分析工作;

　　4)為廣場未來業態規劃提供重要參考資料。

　　4、競爭對手調研的內容
　　

　　5、網點及競爭對手調研的要點

　　1)著重于競爭對手調整變化及新興項目的調查，了解了解整個市場的租賃環境與租賃條件;

　　2)有助于我們更好地做好經營分析工作;

　　3)幫助分析我們的招商優勢與劣勢;

　　4)幫助制定有競爭力的招商政策。

　　6、品牌資源搜集

　　1)品牌資源搜集的原則

　　符合定位的原則

　　選擇最適當的品牌而非最高檔的品牌

　　適當擴大搜尋范圍以增加備選方案

　　效益化的原則

　　在時間之內完成主要目標

　　在預算之內完成主要目標

　　可行性的原則

　　品牌授權經營的確認

　　能否配合招商調整

　　商家的屬性、實力與誠信度

　　條件在雙方可承受的范圍之內

　　規避同業的抵制

　　2)品牌資源搜集的方法
　　

　　7、形成市調報告
　　

　　二、經營數據的采集與分析

　　1、什么是經營分析?

　　經營分析：是指商業運營管理者通過數據采集并運用統計、分析、圖標呈現等方式，對廣場整體經營情況進行深入解析。經營分析能幫助我們清晰地了解廣場運營情況，為招商調整奠定堅實的前提條件和基礎。

　　2、經營分析的基本思路
　　

　　3、經營分析的頻次
　　

　　4、如何做好經營分析(把握內容和要點)
　　

　　5、經營分析的指標解析
　　
　　

　　6、如何做好經營分析(圖文并茂)
　　

　　7、如何做好經營分析(發揮主觀能動性)

　　有了數據和圖表，要做好經營分析，還要發揮人的主觀能動性，營運人員需根據數據和圖表闡述現象并提出相關建議。這就需要我們的營運人員加強與店鋪、品牌負責人的溝通和聯系，充分了解店鋪的經營現狀。

　　8、經營分析案例分享及關注點(日經營分析)
　　

　　9、經營分析案例分享及關注點(周經營分析)

　　1)周環比關注點：波動趨勢;平日與周末對比;節假日效應。

　　2)周環比分析步驟：廣場總體情況;主力店與步行街平日與周末對比情況;主力店或步行街各業態情況。
　　
　　
　　

　　10、經營分析案例分享及關注點(月經營分析)
　　
　　
　　
　　

　　三、經營分析與預警管理

　　經營分析工作是營運管理的重要依據和手段，是廣場經營狀況良好與否的的重要反映，同時也是預警管理工作的前提條件，為正確做出商戶預警提供有效的科學依據。

　　1、經營分析預警判斷
　　

　　2、商戶承租能力的租售比區間
　　

　　3、銷售、客流預警管理

　　各地商管公司根據廣場各租戶經營成本、客單價、消費率等預測并設定廣場銷售、客流預警值，于每年12月31日前上報下一年度銷售、客流預警值。

　　4、空鋪預警管理

　　租戶租售比在廣場同業態連續三個月排名后三位、出現兩次以上(含)延遲繳費、人員管理或貨品出現異常情形的租戶，應將其列入預警租戶;以書面或其他形式提出退鋪、降租租戶，列入重點預警商戶。
　　（來源：商業地產學院）