最近幾年關(guān)于超市方與房東的官司越來越多，這種官司產(chǎn)生的根源主要是雙方在租賃談判中忽略了一些盲區(qū)，導(dǎo)致這些盲區(qū)的問題在日后的經(jīng)營中一旦發(fā)生，雙方都會把相關(guān)責(zé)任推給對方。所以良好的選址談判給日后的超市經(jīng)營還是能提供一個可靠的保障，站在超市方的一面，在談判中應(yīng)該注意一下幾點：

　　1、 審查所租賃房產(chǎn)的相關(guān)證件。

　　A、 已竣工的房產(chǎn)應(yīng)審查其房產(chǎn)證、土地證，消防驗收合格意見書的原件，特別注意其房產(chǎn)證、土地證中所有權(quán)者是否與我們與之簽訂合同的房東名稱一致，若不一致，應(yīng)讓房東出具房產(chǎn)權(quán)利證明。

　　B、 如果房產(chǎn)正在建設(shè)中，應(yīng)要求房東提供其建筑規(guī)劃許可證、建筑施工許可證、建筑規(guī)劃用地許可證等原件。

　　2、關(guān)于房產(chǎn)面積的談判

　　合同約定的房產(chǎn)面積應(yīng)以使用面積為準(zhǔn)，若使用面積談不攏，應(yīng)約定房產(chǎn)面積以軸線面積為準(zhǔn)。

　　3、關(guān)于交房時間的談判

　　合同里約定的交房時間至租期起始時間，即免租期，城區(qū)應(yīng)約定為3個月以上，鄉(xiāng)鎮(zhèn)及農(nóng)村應(yīng)約定1個月以上。

　　4、關(guān)于消防方面的談判。

　　所租房產(chǎn)必須是具備消防驗收手續(xù)，達(dá)到合格的商業(yè)用房，如在超市開業(yè)之后對方消防仍未驗收，將會導(dǎo)致超市的營業(yè)證件無法辦理。

　　簽訂合同時，消防應(yīng)注意：單層面積在1500平方米以下的，不論物業(yè)是在鄉(xiāng)鎮(zhèn)還是城區(qū)，不要求上噴淋系統(tǒng)，但應(yīng)注意要求房產(chǎn)具備2個以上的消防出口，要上消防栓，消防栓的距離在20-25米之內(nèi)消防栓的水管必須是鐵制的;若房產(chǎn)單層面積超過1500平方米，不論鄉(xiāng)鎮(zhèn)還是城區(qū)，消防部門要會求上噴淋系統(tǒng)，同時注意要求房東對以后消防噴淋系統(tǒng)的維修維護(hù)、人員值班的安排，如果是鋼結(jié)構(gòu)的房屋，鋼結(jié)構(gòu)必須刷防火涂料，涂料厚度也有要求，保溫材料要使用玻璃絲綿。

　　5、關(guān)于用水方面的談判

　　鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村店使用地下水也可以，但必須要求房東出具當(dāng)?shù)匦l(wèi)生監(jiān)督部門的質(zhì)檢、符合飲用水標(biāo)準(zhǔn)報告。城區(qū)店必須使用自來水公司的用水，房東要負(fù)責(zé)好自來水公司的開戶和超市方獨立水表的安裝。

　　6、關(guān)于用電方面的談判

　　確定用電負(fù)荷(根據(jù)面積、預(yù)計運(yùn)營期間用電情況)，以免開業(yè)后電量不夠。談判時應(yīng)詳細(xì)約定用電負(fù)荷，并體現(xiàn)在合同條款中，確定：電源輸入功率最低要保障每平方米0.1個千伏安，如1000平方米的房產(chǎn)，電源輸出功率則不得低于100千伏安，同時要必須約定好主配電線路的規(guī)格與材質(zhì)。

　　7、關(guān)于暖氣(空調(diào)、鍋爐房)、天然氣(液化氣)的談判

　　前期的入網(wǎng)費(fèi)、暖氣安裝費(fèi)由誰承擔(dān)要明確，通常入網(wǎng)費(fèi)一般有房東承擔(dān)，能夠安裝天然氣的一定要安裝，天然氣安全，使用成本低。如果液化氣和鍋爐房等需要超市方自己上的，注意約定液化氣房、鍋爐房的位置。

　　8、合同里應(yīng)詳細(xì)約定房東的交房條件：

　　(1)地面混凝土、墻面(頂棚)刮泥子，采暖、電梯(貨梯)的土建基坑、天然氣、停車場都要由房東來完成(以上條件房東應(yīng)在交房之前全部完工，該條款應(yīng)做為交房的主要條件)，這樣可以減少超市方在開業(yè)前期的投入。例如：要求房東墻面應(yīng)如何處理、地面應(yīng)如何處理、頂棚應(yīng)如何處理等。應(yīng)盡可能要求房東增加在土建部分、基礎(chǔ)設(shè)施方面的投資，如安裝電梯，可以要求房東負(fù)責(zé)電梯井道的施工。

　　(2)要考慮排煙的排放問題，空調(diào)室外機(jī)的安放位置，能在合同里簽訂的直接注明，以免日后周邊居民投訴。

　　(3)水、電房東應(yīng)根據(jù)超市要求的量來提供準(zhǔn)確數(shù)量并拉到指定的位置，交款方面超市方應(yīng)跟當(dāng)?shù)芈毮懿块T直接交費(fèi)，并要求提供正規(guī)發(fā)票(電要增值稅發(fā)票，財務(wù)可以抵扣)。

　　總之，選址談判好可以減少超市前期的投資，并能滿足超市以后經(jīng)營需求，同時也要換位思考考慮出租方的利益，達(dá)到雙贏的目的，使談判得以圓滿。

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