多年前，人們以淮海路為頂級(jí)商業(yè)街，在淮海路消費(fèi)是“高檔次”的體現(xiàn)。然而如今再去淮海路時(shí)，《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者2月11日調(diào)研發(fā)現(xiàn)，在短短幾公里的“黃金地帶”就出現(xiàn)了10多家店鋪關(guān)閉或調(diào)整。就連此前第一百貨關(guān)閉后轉(zhuǎn)型經(jīng)營的寶馬展示店也悄然關(guān)閉，大量空鋪難以招商。在業(yè)界看來，體驗(yàn)式業(yè)態(tài)對沿街鋪的沖擊、淮海路客源的流失、租金高企、業(yè)態(tài)規(guī)劃問題等都造成如今的淮海路舉步維艱。
凄冷淮海路
在一個(gè)冬季的午后，記者來到曾輝煌一時(shí)的淮海路商圈。雖然是中午，但路上并沒有太過于繁華的跡象，很多門店幾乎沒有人，有一些門店工作人員正在發(fā)呆。相對而言，在一些老字號(hào)糕點(diǎn)店門口排起了人流長隊(duì)，可以看出這些平價(jià)的食物還是頗受周邊消費(fèi)者的喜歡。
記者繞著淮海中路一圈，發(fā)現(xiàn)關(guān)閉和調(diào)整的店面已經(jīng)超過兩位數(shù)，粗略計(jì)算約在10多家。數(shù)年前關(guān)閉的芭比娃娃旗艦店依舊空置、上海藥房正在裝修準(zhǔn)備遷址、Folli Follie已然關(guān)閉、部分手表店也關(guān)閉重新招商。位于芭比娃娃旗艦店對面、此前退出中國市場的萬得城如今由陽光新業(yè)接手，然而其卻一直沒有完成招商導(dǎo)致遲遲未開業(yè)。
最令記者驚訝的是，此前“老字號(hào)”的第一百貨關(guān)閉后雄心壯志轉(zhuǎn)型而來的寶馬展示店也悄然關(guān)閉了，在店外用鋼鐵門關(guān)鎖著，通過玻璃窗記者看到，寶馬店內(nèi)部的器材已經(jīng)全部撤離，只有玻璃門上還有淺淺的BMW(寶馬)標(biāo)志印記。
“寶馬店大約有300平方米可以出租，關(guān)店的原因很簡單，應(yīng)該是公司策略調(diào)整。第一百貨這類業(yè)態(tài)已經(jīng)很難生存，轉(zhuǎn)型其他業(yè)態(tài)也不容易做，當(dāng)時(shí)正好寶馬公司有一筆預(yù)算用于展示店?duì)I銷，于是雙方合作引入了寶馬店。然而展示店是很很難盈利的，當(dāng)然寶馬公司有資金的前提下是沒有問題的，然而之后其公司方面策略有變，預(yù)算有調(diào)整，那展示店自然就關(guān)閉了。”有接近人士透露。
記者在現(xiàn)場看到，從寶馬店開始的附近段淮海路，醫(yī)藥、珠寶、手表甚至商場等諸多業(yè)態(tài)，約10多家門店都涉及關(guān)閉或裝修調(diào)整。
淮海路商業(yè)困局
“以前只要提到逛街，淮海路肯定是第一位的，是高大上的代表。然而隨著購物中心這種一站式消費(fèi)業(yè)態(tài)的出現(xiàn)和電商的沖擊，更多客人選擇或網(wǎng)購或到購物中心進(jìn)行體驗(yàn)式消費(fèi)，原本處于最佳商業(yè)位置的老式沿街店鋪突然沒有了市場。一些具有優(yōu)勢的知名品牌更愿意入駐購物中心，因?yàn)槟抢锏膯挝划a(chǎn)出即平效非常高，而沿街店鋪要比購物中心的銷售差很多。”RET睿意德商業(yè)服務(wù)部董事杜斌表示。
此種狀況下，淮海路的人流急劇下滑，在K11、香港廣場那段的客流尚可，而成都路附近段則相對冷清。客流下滑之下，但淮海路整體租金卻依舊居高不下。記者各方采訪了解到，淮海路段的沿街店鋪?zhàn)饨鹁鶅r(jià)在30多元~50多元每天每平方米，屬于業(yè)內(nèi)較高水平，就連難以招商的寶馬店在關(guān)閉后依舊打出約45元每天每平方米的高租金。
“按每天每平方米30元計(jì)算，一家正常面積的沿街店鋪可能一個(gè)月的租金就要超過10萬元，有些甚至要每月幾十萬租金，按此計(jì)算，必須每月營業(yè)額做到約100萬元才能盈虧平衡，可是隨著電商沖擊和客流下滑，很多店根本做不到月營業(yè)額100萬元。只有傳統(tǒng)食品店人流尚可，但客單價(jià)也不高。因此很多商鋪都空置難以出租，有些門店則直接關(guān)掉了。”一位在淮海路經(jīng)營零售業(yè)多年的店長坦言。
業(yè)態(tài)尷尬則是又一大問題。“有業(yè)內(nèi)消息說芭比娃娃旗艦店曾以低于10元每天每平方米的價(jià)格進(jìn)行過招租，可惜由于其面積尷尬——整座大廈，小店租不起，大店又嫌小，于是常年空置。此外，淮海路有自己的整體規(guī)劃，比如有些服飾品牌還是有意愿進(jìn)行租賃的，但業(yè)主方要求優(yōu)先考慮招攬人氣的餐飲、或高利潤的珠寶手表，但這些業(yè)態(tài)又不太愿意租賃過時(shí)的沿街鋪，而是要進(jìn)入購物中心，于是雙方談不攏造成長期空置。”一位為寶馬店進(jìn)行重新招商的人員透露，比如寶馬店對于接盤者的要求是要做展示型業(yè)態(tài)，這給招商增加了難度。
就在寶馬店邊上還未開業(yè)的新業(yè)中心則一直未完成招商，其內(nèi)部人士透露，原因也與業(yè)態(tài)定位不清有關(guān)，由于整體規(guī)劃未敲定，因此其長期難以完成招商和開業(yè)。
“淮海路上太多房東，缺乏整體規(guī)劃。很多房東的是國有企業(yè)，對租金要求非常高，但由于大家都對租金有高要求，就缺乏業(yè)態(tài)的良好配比，很難招商。目前看來，雖然淮海路租金已開始下降，但是高檔的品牌依舊首選進(jìn)入南京西路和陸家嘴。”世邦魏理仕商業(yè)服務(wù)部主管資深董事儲(chǔ)祥昀分析。
核心商圈路在何方?
事實(shí)上，整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)已進(jìn)入快速發(fā)展和競爭的環(huán)節(jié)。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，目前上海已出讓土地的商業(yè)供應(yīng)總量超過400萬，其中，預(yù)計(jì)在2016年年底前開業(yè)的項(xiàng)目總量超過330萬平方米。從歷史供應(yīng)數(shù)據(jù)來看，2000年至2013年，上海市的年平均零售物業(yè)供應(yīng)量為325,671平方米;而2014年至2016年，年均零售物業(yè)供應(yīng)量將為1,122,876平方米，是此前年份的3.4倍，市場供應(yīng)出現(xiàn)井噴。從未來供應(yīng)量來看，上海絕大部分的商業(yè)供應(yīng)量主要集中在新興商圈，2014年至2016年，核心商圈的供應(yīng)量合計(jì)約63.5萬平方米，而非核心商圈的供應(yīng)量約為272萬平方米，是核心商圈的4.3倍。面對外來的競爭和商圈的轉(zhuǎn)移，淮海路顯得有些應(yīng)對吃力。
“每個(gè)開發(fā)商都開始跑馬圈地做商業(yè)地產(chǎn)，未來將是迅速發(fā)展期。”新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷告訴記者。
記者注意到，市場供應(yīng)逐步向新興商圈的轉(zhuǎn)移帶來的效應(yīng)是項(xiàng)目單體的體量增大，而項(xiàng)目單體體量的增大也進(jìn)一步推升了市場整體的供應(yīng)量。
世邦魏理仕報(bào)告顯示，上海開發(fā)中的44個(gè)商業(yè)項(xiàng)目中，僅有20.5%的項(xiàng)目單體體量小于5萬平方米，而單體體量大于15萬平方米的項(xiàng)目個(gè)數(shù)占總量的11.4%。而單體項(xiàng)目超過15萬平方米的，均分布在非核心地段。
大體量的商業(yè)地產(chǎn)，正在改變整個(gè)商圈的格局。
“在借鑒其他國內(nèi)外商業(yè)街案例上，上海的南京西路分東、中、西三段的運(yùn)營模式，東段是高端購物中心、中段是會(huì)展與酒店區(qū)域、西段是商務(wù)辦公區(qū)域，從功能上明確定位，實(shí)現(xiàn)多元化、差異化競爭，并打造關(guān)鍵項(xiàng)目支撐整個(gè)商圈氛圍。” 戴德梁行中國區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部主管江舒民認(rèn)為淮海路可以借鑒以上案例，劃分成東、中、西三段，東段是以商務(wù)辦公為主，輔之以一線奢侈品品牌零售;中段是傳統(tǒng)商業(yè)街，尚無整體定位;西端是二線奢侈品和輕奢侈品時(shí)尚潮牌等。
江舒民強(qiáng)調(diào)，從改造上來說主要是三個(gè)方向，單一品牌旗艦店、單體商業(yè)的整體升級(jí)改造與街區(qū)片區(qū)的整合。單一品牌的旗艦店模式，如原二百永新改造而來的優(yōu)衣庫旗艦店已有先例;單體商業(yè)的整體升級(jí)改造，如百盛購物中心與巴黎春天等;另外就是街區(qū)片區(qū)的整合，統(tǒng)一街面物業(yè)運(yùn)營。硬件而言可以整體完善交通、停車等基礎(chǔ)設(shè)施，增加餐飲、休閑等業(yè)態(tài)配比。也可以引進(jìn)強(qiáng)勢品牌，商業(yè)亮點(diǎn)帶動(dòng)商圈發(fā)展。總體而言，商業(yè)發(fā)展是一個(gè)長期的、動(dòng)態(tài)的過程，基于消費(fèi)者需求的運(yùn)營管理才是“王道”。
（第一財(cái)經(jīng)日報(bào) 樂琰 羅韜）
