從商業(yè)地產(chǎn)的角度來看，日本，是美國之外另一個值得品一品的國家。
以日本首都東京為例。這個城市地鐵站覆蓋密度極高。在銀座、日比谷、有樂町這樣的地方，幾乎每個路口都是地下鐵入口，每棟商場都與地鐵連通。完善的軌道交通也推動了商業(yè)的繁榮。東京可以說是世界上百貨公司密度最高的城市，東京都更是寸金寸土，單是山手線環(huán)繞的都心區(qū)內(nèi)，便至少有將近70間百貨。
日本百貨店起源可以追溯到1904年三越吳服店發(fā)表的“百貨店宣言”。1914年，三越百貨店正式在東京都內(nèi)開張，標志著作為實體形式百貨店的誕生。三越百貨店坐落于一幢頗具文藝復(fù)興風格的建筑內(nèi)，配備了自動扶梯等當時最先進的現(xiàn)代化設(shè)備，并設(shè)置了“音樂堂”等文化和娛樂設(shè)施。
早期的日本三越百貨
三越百貨直接打破了日本早先店員與顧客席地而坐交易談判的“座賣型”銷售方式，而從巴黎引進可挑選商品的“陳列式”銷售方式，并在引進的過程中結(jié)合了日本傳統(tǒng)文化和民眾的消費習慣，逐漸形成自己的經(jīng)營特色。直到現(xiàn)在，日本百貨店還基本保持著這些經(jīng)典百貨店的核心元素：重視店鋪豪華風格;重視誠信和服務(wù);以家庭單位為主要目標顧客群;重視廣告宣傳;讓百貨店的員工享受更好的待遇。
購物中心對于日本來說是一樁舶來品。日本的購物中心起源于1960年代，即二戰(zhàn)之后的經(jīng)濟復(fù)蘇期。當時，從事食品和耐用商品銷售的日用品賣場(GeneralMerchandised Store)開始形成分支，從事于購物中心的開發(fā)工作。1969年日本第一座大型、以百貨公司為主力店的購物中心——玉川高島(Tamagawa Takashimaya)購物中心在東京都世田谷區(qū)開業(yè)。以玉川高島屋為代表，日本開始發(fā)展大型。
東京都高島屋
不過當時的購物中心理念仍未擺脫百貨公司的格局，所提供的服務(wù)也較為有限并且集中。在日本，城市中的火車站是貨物儲運中心以及公眾聚集場，而早期的購物中心大都以火車站為中心進行開發(fā)，因此在當時購物中心是以市區(qū)內(nèi)的購物中心為主。
1970年代，伴隨經(jīng)濟騰飛，日本購物中心也進入快速發(fā)展階段。整個1970年代日本新建的購物中心有502家，在80年代這一數(shù)字增加到626家。從1970年代開始，一些專門從事商業(yè)活動的公司將歐美購物中心的模式引入日本，而且此時越來越多的家庭擁有了小汽車，郊區(qū)住宅也發(fā)展起來，借助這個時機，日本郊區(qū)購物中心開始興起。從銷售額水平分析，到1979年，日本購物中心的年銷售總額就開始超過了過往一直保持強勢地位的百貨店
1990年代是日本購物中心快速發(fā)展的一個時期，以現(xiàn)存購物中心的數(shù)目為基礎(chǔ)，有將近40%的購物中心是在這個階段建立起來的。1990年代平均每年都有100多家購物中心興建，這一情況一直維持到2000年。
2000年6月日本開始實行“大規(guī)模零售店選址法”(large-scale retail store location law)，盡管大多數(shù)關(guān)于大型零售商店開設(shè)的限制性規(guī)定都已經(jīng)取消，但在交通阻塞、交通安全、停車、噪音、廢棄物、廢氣排放等環(huán)境品質(zhì)方面卻對購物中心進行了規(guī)范。受此影響，大型購物中心新開張數(shù)量在這個法律頒布實施之后實際上都較前幾年有所減少。2001年日本新開張的購物中心數(shù)只有37家，直到2004年以后，日本購物中心的發(fā)展才恢復(fù)到先前較為正常的水平。
此后10年，日本購物中心進入了前所未有的大競爭時代，幾乎平均每年就增長近60家。貼身肉戰(zhàn)之中，絕大多數(shù)的購物中心都陷入了銷售不振中。
也正因此，近年來日本購物中心越來越注重差異化，種類也開始變得豐富，有再開發(fā)型、火車站大廈型、折扣型、郊外型、生活樣板中心型和主題型等，而且許多購物中心還添加了一些從未有過的“新”元素。
比如，日本部分購物中心為了在競爭激烈的零售業(yè)中獲得發(fā)展優(yōu)勢，開始走主題特色的道路，主要表現(xiàn)在購物中心有一個統(tǒng)一的主題或與眾不同的設(shè)計特點。以Garden Walk為例，該購物中心是東京郊外的一個露天零售廣場，其特色是以花為主題。從它的花瓣形的商店屋頂?shù)接艚鹣銍娙约跋蛉湛蔚谋硌菸枧_，這個160,000平方英尺、設(shè)有56家商店的露天零售廣場展示著華美的花的主題。此外，在人行道上還有花形設(shè)計，而遍布整個購物中心的是鮮花和山茱萸。
值得注意的是，定位為NSC(Neighborhood Shopping center)的小區(qū)型購物中心正在日本快速增加，成為近幾年購物中心產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流之一。其出現(xiàn)的原因在于早期因競爭關(guān)系，日本購物中心都走美式大型化路線，但由于投資及經(jīng)營成本比較高，難以達到損益平衡，加上近年來大型店(GMS)營運走下坡，業(yè)者紛紛轉(zhuǎn)型開設(shè)新形態(tài)的、規(guī)模較小的購物中心以貼近市場需求。
日本Chain Store Age雜志曾經(jīng)公布過一份最佳十大購物中心名單。其中小區(qū)性的小型購物中心，由于有地方特色、滿足商圈消費者需求，所占比例多達六成。相對的，表現(xiàn)最差的十大購物中心排名中，多半是區(qū)域型大型購物中心。由此可見，小區(qū)型購物中心方興未艾。
此外，體現(xiàn)購物中心新型發(fā)展模式的lifestyle centers 近些年在日本也開始有了發(fā)展，該模式亦源于美國，一般處于市內(nèi)(downtown)，定位中高端，相比較大型的Mall而言，其市場半徑要小，但是其服務(wù)的大都是較為富裕的人口，其建筑設(shè)計不再是封閉型的，而是低密度開放式的，以營造體驗式的，更加休閑、娛樂的消費環(huán)境。
關(guān)于日本購物中心，你應(yīng)該知道的事實有：
與美國相比，日本地少人多，土地資源昂貴，因此土地利用率較高，購物中心也以多層為主，停車場配置率低，而美國則以大面積停車場和二層建筑為主。相對而言，日本公共交通便利，到購物中心的消費者也以乘坐公共交通工具為主。
從購物中心的地理位置分布分析，日本有超過一半的購物中心分布在郊外地域，此外還有26%的購物中心集中在中心地域，還有23%的購物中心分布在與中心區(qū)域相鄰接的周邊區(qū)域。
從主力店的情況分析，日本購物中心的主力店主要有以下幾種類型：百貨商場、日用品賣場、超級市場、家居中心、折扣店和藥店。在日本，60%以上的購物中心只有一個主力店，主要是日用品賣場(GMS)或者從事食品銷售的超級市場(SM)。還有25%的購物中心沒有主力店。百貨商場這一美國購物中心的主力店在日本的購物中心卻并不多。一度，在日本，只有不到5%的購物中心中設(shè)有百貨商場。
日本購物中心的發(fā)展優(yōu)勢不僅僅是體現(xiàn)在硬件設(shè)計上，其軟件即公共服務(wù)也在細微之處體現(xiàn)著人性化。號稱代表日本商業(yè)地產(chǎn)新潮流的六本木新城，為消費者提供的是家庭婦孺式的服務(wù)：醫(yī)療設(shè)施、休息區(qū)、配鑰匙、寵物寄存，免費托兒，媽媽俱樂部影院、為殘疾人服務(wù)的輪椅電梯等等，一應(yīng)俱全。此外，有些購物中心甚至連小小的試衣間里都能體現(xiàn)出服務(wù)的細致周到。比如在試衣間里鋪上了厚厚的地毯，讓顧客放心光腳進入，將鞋子擺放在試衣間門外，以防試穿褲子時褲子拖在地上弄臟。還有的購物中心每當下雨時，會專門播放一種音樂，營業(yè)員一聽就知道外面下雨了，就會給顧客遞上一件遮雨的包裝物，以免商品受損。
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- 該帖于 2015-2-12 11:08:00 被修改過