一、業態規劃

在調研分析的工作過程中，采用國際上標準規范的麥肯錫模型論證研究并進行實際模擬分析;在業態設計方面,詳細調研了上海批發與零售市場,擬定了不同的業態方案。

業態規劃的目的如下：

1、項目提供合理的商業組合方案，奠定繁榮持久經營的基石。

2、指導招商工作的有序進行，明確招商目標和后期經營管理方向。

3、為銷售提供可以向投資者解釋描繪的商業前景，支撐銷售工作進行。

4、通過業態方案的設計，確定項目贏利模式和資金回收的方式。

不僅調研了松江區批發與零售商業,而且根據商業網點規劃，對松江商業走勢進行分析和判斷。認為在松江新城乃至松江周邊都具有最佳商業價值,希望未來把握軌道交通開通后巨大商機，通過良好的策劃，形成顧客消費目的地。

根據項目特點,還組織力量系統調研了上海軌道交通物業典型項目，對上海龍之夢購物中心(軌道交通物業)和松江開元地中海項目進行了專題分析，形成了專題考察報告。

龍之夢與本項目原來的建筑設計方案非常相似，都是封閉的室內空間。龍之夢的考察表明軌道交通只是商業物業成功的必要條件不是充分條件，從可持續經營角度論證商業物業有利于項目成功。開元地中海項目表明，成功的投資策略是，部分物業例如公寓住宅類物業可以提前收回投資，商業物業需要市場培育期進行保留經營。

上海龍之夢交通樞紐型購物中心

主動走訪了松江區經委和相關商業研究機構，發現常規零售物業已經達到人均1.7平方米。要在過剩的市場中找到項目的發展方向，利用交通樞紐優勢抓住本地客戶吸引外來顧客，成為策劃需要解決的問題。

在調研過程中，重視從規劃高度把握項目未來走勢，系統學習了松江新城規劃并了解了其實施情況。松江新城規劃100萬人口，目前人氣還不足，在復旦大學支持下，系統分析了上海人口郊區化進程和未來上海人口遷移趨勢，重點把握松江新城未來人口變化這個關鍵因素。

分析表明，上海與美國紐約等大城市人口郊區化不同，紐約郊區大部分是有錢人，而上海郊區大部分是工薪階層。松江新城大的方向遵循上海郊區人口分布特征,主要人群是一般收入人群，但是由于松江新城規劃起點高，擁有大學城和國際級旅游區等條件，周邊區域如佘山別墅區和泰晤士小鎮居住著部分富裕階層人口(見下表)。

項目周邊人口與經營業績關系

通過對東京等地的實際考察，完成了上海松江區與東京副城區的比較分析的初步研究，主張以本項目為核心，逐步形成開發起點高、經營規模較大、具有對外輻射能力的核心商圈。運用總部經濟理論，通過CBD案例比較分析，從松江新城未來發展著眼，希望松江新城增加CBD區域，目前松江規劃大學城商務廣場和這個思路吻合，希望完善區域城市功能，帶動整個松江新城發展。安排專家專門考察了東京和大阪等地商業綜合體以及韓國批發物業，對奧特萊斯業態也進行了專題考察和研究，通過考察開拓了視野，在更高的起點上策劃上海大學城客運中心綜合物業項目。

日本軌道交通樞紐購物中心大阪難波城

東京六本木新城

針對項目與大學城相近的特點，專門考察了廣州大學城購物中心項目，借鑒其文化表演功能和年輕人喜歡的文化特色。

通過對松江大學城輕軌站點未來發展趨勢的判斷與預測，特別是消化原來的建筑方案，認為盒子狀的單一購物中心經營成本高，投資風險大，需要對原方案進行必要調整。

交通物業功能不變,但原來單一商業功能建議采用組合功能方式，部分物業可以銷售回收資金，突出項目可操作性,對潛在投資者具有吸引力,便于今后招商與實施。

在此基礎上，提出了三種方案,其中A方案以零售為主做城市綜合體定位：

B方案以批發業態、餐飲娛樂和休閑作為主要定位,重視項目資金回收與可操作性。

在A方案中，通過銷售商業步行街回收項目部分投資，建議在增加北側90畝地開發高尚公寓住宅出售，力爭收回項目所需投資。并建議本項目除商業功能外,增加博物館和文化中心等公共設施投資,完善松江新城功能。

建議今后以方案為基礎,吸納論證專家意見,制作項目招商手冊,吸引實力較強投資商參與本項目早期建設,共同啟動、運營本項目。

表：A方案項目功能布局業態分布

在對中外大量商業綜合體的成功案例分析后，認為以自營為核心的商業綜合體較為容易獲得成功。要在世界范圍內選擇一流的標桿，高起點策劃松江交通樞紐型城市綜合體,為上海世界博覽會增加亮點。通過市場調研數據分析、商業模塊測試，并結合客觀實際情況、國外東南亞地區的商業地產發展規律和業內專家的多次論證結果，將多種可行的復合元素、潛在的市場契機加以歸納、推演后形成三種思路的不同方案。

考慮到項目周邊未來5-10年的人口變化,商業功能可能會相應調整,因此建議項目商業部分的建筑設計空間具有一定通用性,同時能夠滿足批發和零售等其它業態的基本要求。

二、建筑設計

軌道交通物業的開發需要采用知識創新戰略，最大限度提前謀劃，通過有效功能組合挖掘項目商業價值，借助上海世博會的機會，借助松江軌道交通 9 號線開通的機會，做好上海松江新城的核心項目之一松江客運中心和軌道物業開發。

考慮到松江經濟可持續的發展，認為戰略執行的正確結果是軌道物業最終形成上海松江軌道公司的最優資產結構，表現為商業經營良好，公共文化設施填補松江空白，帶動松江新城人氣，最終加速松江新城的建設。

新的建筑策劃模型1

立足現有基礎最大限度開發，盈利指標較好，空間效果不是最好。

低容積率開發模型

與周邊90 畝住宅統一規劃，配套大型廣場1萬平方米，成為可持續經營的典型。

項目總體規劃效果圖

商業建筑策劃通過物業功能組合和空間形態策劃，利用采用空中步行街分隔的創造性思路，能夠挖掘較大商業價值，充分考慮到商業綜合體項目的資金回收。在未來運營過程中，降低項目運營成本是建筑策劃階段重點考慮問題，在建筑設計中需要落實。

表：關于商業綜合體項目節能的具體舉措