現場提問：今年香港零售市場相對較差，對九龍倉來說，今年商場租金收入預計影響會有多大？增長會不會放緩？另外今年前兩月商鋪銷售有沒有下跌？下跌了多少？還有就是綠城中國方面的發展是怎樣的？

李玉芳（執行董事）：今年對我們來說是比較審慎的，去年受大環境的影響，我們在香港的三個商場加起來，租金收入有一點下跌，這是不可避免的，但我們跌得比較少，整體跌了14.57%。但是，今年前兩個月的數據還是比較好的，相信會比去年增長3%左右。

就市道來看，現在看到很多數據都是有升有降的，但是九龍倉很多年都是上升的。我們一直在尋找一些新的、好的品牌，以補償一些銷售額已經下跌的品牌，事實證明這個策略是行得通的。據我所知，受到沖擊的牌子都在加緊做好品牌翻身，而我們也會有一些新牌子加入，繼續支撐整個零售額。所以長遠來看，我們是樂觀的。

今年，由于香港兩個項目的裝修還沒有完成，這對我們來說還是有一定的影響。但總的來說，我預計今年能做到單位數的增長。

吳天海（副主席兼常務董事）：關于綠城，九龍倉2012年收購了綠城的24.6%的股權，成為第二大股東。但由始至終，九龍倉都沒有想過要入主綠城，盡管有機會，但我們沒有計劃過。因為綠城是一家規模很大的企業，它在內地的品牌、級別都很高，包括產品的級別、服務的級別等等。

我們投資綠城有兩個大的目標：一個是希望在財務方面得到回報，希望將來有高額的回報。另一方面，透過投資綠城，尋找機會和綠城一起合作開發項目，借助綠城在內地的品牌和市場認知度，增加項目的價值。2012年到現在已經有好幾個項目在和綠城合作了，而且我們會繼續做。

綠城和九龍倉之間有一家持有18個項目的合資公司，前段時間有一點點分歧，不過這個分歧我們不方便代表綠城來跟大家進行交代，應該由綠城來交代。但是，對九龍倉來說，那18個項目都是一些優質項目，如果那些項目綠城是肯出手賣，而且價格合適，我相信九龍倉都有興趣考慮，但目前的情形不是很明朗。

現場提問：銷售額下跌主要是什么原因影響的？租金方面會不會有下調的壓力？另外，近期反水貨客活動對你們的影響大不大？

李玉芳：大環境肯定對我們有一點影響的，包括占中行為以及國內反腐運動。另外一個原因當然是韓國、日本貨幣匯率的變動，現在也有很多香港人到這兩個國家購物，但是你不可能一年365天都去旅游，你也有內需的時候，而且香港本身的內需也是很大的，自然我們的生意就會有維持。

租金方面沒問題，想進入我們商場的品牌還有很多很多。因為不缺少客戶，所以租金方面是不受影響的。去年跟我們續約的客戶有30%到50%左右，每年都將近有1/3的客戶會續租，所以現在看不到有什么問題是可以降低租金的。

至于反水貨客的問題，我們商場沒有多少奶粉這類水貨產品，所以這個和我們沒有什么關系。

現場提問：公司在業績報告里說到在內地拓展項目仍然保持謹慎態度，但現在內地樓市政策一直在放寬，九龍倉為什么不趁這個時機加大投資？

吳天海：其實這里面有很多因素，其中很重要的一個因素是自己的能力問題，如果按照我們自己的評估，九龍倉并不是內地房地產公司的頭十名。內地最大的房地產公司每年的銷售額是九龍倉的十倍，所以它有這個能力在很多城市里有很多項目一起同時進行，但我們沒有。我們只可以用自己有限的資源盡量集中做自己覺得回報高的，成績好的項目。

現場提問：吳先生早前獲任為九龍倉主席，未來集團分工會是怎樣的？做完這屆之后，您是會讓位還是會繼續連任？

吳天海：首先很榮幸我得到董事會的委任，在今天5月份股東大會之后，我將會成為公司的主席。董事會一期是三年，三年之后究竟董事會有什么決定，現在還不能做一個預測。

至于核心團隊，我們幾個人都已經在公司共事了很多年。我相信這么熟悉的團隊，未來發展方向也不會有太大的變化。而且，九龍倉已經是四千億資產的公司，這么多年歷史，這么多員工，不是說轉左就轉左，轉右就轉右的，已經走了這么多年，基本方向不會變的。

現場提問：今年在內地的銷售目標是多少？達標最困難的地方是什么？另外，去年九龍倉向母公司收購了卡佛大廈，未來會不會有其他的物業投資？能透露更多重組方面的信息嗎？

吳天海：我們去年全年在內地的銷售額大概是220億人民幣，今年希望能夠做到220億或者是稍微多一點，但是這個目標絕對不容易實現。可以說今年前兩個月的銷售額是不足20億的，換言之剩下的10個月最低限度要完成超過200億，才能追平去年的記錄。因為銷售很大程度上是取決于項目什么時候拿到銷售許可證，所以當初做計劃的時候也沒有預期前兩個月有太多銷售額。雖然不足20億，但也比我們設定的目標稍微有一點突破。

但是更大的挑戰是剩下來10個月的200億，這不是那么容易做的，很大程度上取決于宏觀的環境，還要看其他行家的銷售策略，所以毛利也繼續會有壓力。短期來說，我們覺得內地住宅市場仍然不是很放心。

收購卡佛大廈我不認為是重組，如果要說重組，也只是小型重組。其實我們集團里面的投資物業絕大部分集中在九龍倉經營。去年的收購讓九龍倉的投資物業組合加強了，但暫時還沒有另外的收購項目，也沒有重組的計劃。

現場提問：九龍倉近期在長沙購地做奧特萊斯，請問這是出于什么考慮？接下來會不會加大在這方面的發展？

答：其實長沙奧特萊斯不是第一次做，我們以前都做過兩個，而且由一定成績，所以趁這個機會在長沙做了第三個。首先我覺得奧特萊斯有它的吸引力的，有些人士估計，奧特萊斯未來幾年在商場，或者是在零售方面的增長反而會比傳統商場的增長更高。

現場提問：去年融創說要出資150億收購融綠平臺，你認為這個價格合理嗎？

吳天海：作為綠城的一個主要股東，當然是希望融創能提高價錢，有多高就提多高。所以希望他們能夠在商討的過程中拿到更好的條件。

現場提問：你們覺得今年有什么主要的風險讓你們覺得做生意會比較不容易？收緊自由行的政策，會不會對海港城或者其他廣場帶來很大的打擊呢？

吳天海：我們主要的資產在香港，收緊自由行一定會受到牽連的。從過往的經驗看，就是我們比整體市場表現稍憂，但是整體上應該不會差太遠。其他的風險就是歐洲的經濟情形，會不會影響到全球的金融動蕩？會不會影響中國的出口？會不會繼續牽連亞洲其他各國的貶值？如果其他國家貶值，香港購物就會變得比較貴，不但吸引了一部分內地旅客去歐洲或者是亞洲其他地區，也減少了臺灣客、新加坡客、日本客進入香港。國際的環境是非常動蕩、不明朗的的，所以我們還是采取比較保守的態度。

現場提問：今年集團的增長動力在哪里呢？你覺得怎么可以解決內地樓市不樂觀，本港零售市場表現下滑這些問題？會不會發展新業務來刺激公司的增長？另外，上一次見您的時候您講過，內地的業務不是那么的看好，所以暫停開展新的項目，今年是不是一樣？內地都是不會再有新的收購，而只是做好手頭上的？

吳天海：其實去年我們的生意是做大了的，營業額增長了20%，不過生意難做了。今年，我們覺得營業額仍然會有增長，但是生意繼續難做。但增長會不會維持過去的水平？這有難度。過去的十來年，我們的收租物業每年復式增長是15%到16%，今年維持這個水平有難度，所以我們暫時預計是單位數增長，不是沒增長，不過稍微慢一點。

至于內地的住宅樓市，銷售希望不會比去年差。還是那句話，生意是做大了，但是難做了。至于我們內地樓市的投資，實際上跟以前相比是慢了的，我們幾乎有一年的時間停了任何新的投資，直到去年年底，在地點優越，價格合適，合作伙伴也比較談得來等各種因素配合下，我們才有了兩三個新的項目投資，但是新的總額都是不超過30億人民幣。跟以前單一項目都超過30億相比，其實已經是減慢了。我們也會繼續觀察市場，看哪里有好的投資機會，我們不會完全停止投資，只不過是謹慎了。

現場提問：剛才說到內地市場有很大壓力，會不會轉到海外找一些投資項目呢？

吳天海：很多人都問這個問題，但是也要自己照照鏡子啊。這不是錢的問題，長實在海外的投資是很多年前開始的，現在海外很多資產也是比較有能力的。任何一家主力做中港的項目，想一下子轉型是做不到的。比如我今天走去英國，我說我會蓋房子，那怎么行？市場相不相信你？大家要量力而行。