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主題:考察手記:7大開(kāi)放式商業(yè)街遇難題

Handey

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考察手記:7大開(kāi)放式商業(yè)街遇難題


H&Y美國(guó)瀚德建筑事務(wù)所的核心團(tuán)隊(duì)是永旺AEON的顧問(wèn)及合作伙伴


核心提示: 本文為北京太古里、北京頤堤港、深圳海岸城、深圳歡樂(lè)海岸、北京銀河SOHO、北京悠唐購(gòu)物中心、深圳星河Coco park7大購(gòu)物中心考察手記,分析了開(kāi)放式商業(yè)街的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀及難題,可以仔細(xì)參考借鑒。


一、北京太古里

↓↓北京太古里樓層平面

上圖為太古里一期平面圖,表面上看是一個(gè)中庭廣場(chǎng)、許多魚(yú)骨形街道共同串聯(lián)起整個(gè)商業(yè)街區(qū)體系。但其實(shí),我們從平面圖紅點(diǎn)位置朝兩個(gè)方向拍了照片,如下圖:

↓↓樓層實(shí)景

↓↓中庭

可以看出從主入口往中庭廣場(chǎng)去的人流不少,而支路內(nèi)街上的人流極少。其實(shí)這條主入口進(jìn)去后的首條橫向內(nèi)街,基本沒(méi)有起到任何串聯(lián)人流的作用,實(shí)際作用更類(lèi)似購(gòu)物中心里的后勤通道。那么這條內(nèi)街左邊的阿迪達(dá)斯、H&M,右邊的彪馬、HOLLISTER的人流從哪里來(lái)呢?其實(shí)很簡(jiǎn)單的道理,阿迪達(dá)斯、H&M面對(duì)著外面的工體路,彪馬、HOLLISTER對(duì)著里面的中庭廣場(chǎng),人流自然不用愁。那么除了這條街道外,其他的那些支路內(nèi)街人流如何呢?


↓↓主入口

↓↓內(nèi)街

一樣的情況,空空蕩蕩,相比廣場(chǎng)和主入口,支路內(nèi)街上的人流量幾乎為零,哪怕是在電扶梯口的位置。


所以很清楚地知道,那些魚(yú)骨形街道并沒(méi)有串聯(lián)起整個(gè)項(xiàng)目的人流動(dòng)線,真正的人流是內(nèi)部從主入口進(jìn)來(lái)圍繞中庭廣場(chǎng),外部則是工體路及邊上的三里屯路等市政道路。所以臨廣場(chǎng)有生意做,臨外街也有生意做,才顯得整體人氣不錯(cuò),和魚(yú)骨形商業(yè)街毫無(wú)關(guān)聯(lián)。另外說(shuō)明一點(diǎn),三里屯本來(lái)就是餐飲、酒吧、辦公等各種人群密集的成熟區(qū)域,所以對(duì)著市政路都是可以做得出生意的好位置。


所以,太古里一期并非商業(yè)街典型成功案例,實(shí)質(zhì)上是一個(gè)借助外部人流導(dǎo)入的開(kāi)放式中庭廣場(chǎng)的購(gòu)物中心。其實(shí),我們知道北京太古里并非太古地產(chǎn)設(shè)計(jì),而是原有的物業(yè)由太古接手,所以其魚(yú)骨形商業(yè)街并不是太古的應(yīng)有水準(zhǔn)。


太古里總體評(píng)價(jià)遠(yuǎn)不如外界所說(shuō),尤其開(kāi)放式街區(qū)一旦上了二樓就銳減。我們剛剛提到一樓的商家尚可以對(duì)著中庭廣場(chǎng)和外部市政道路做生意,那二樓又如何?


↓↓二樓通道

幾乎所有二樓通道、連廊都是冷冷清清,一樓的魚(yú)骨內(nèi)街形同虛設(shè)沒(méi)關(guān)系,畢竟還有中庭廣場(chǎng)、外部市政路,二樓則只能靠著通道、連廊做生意。事實(shí)上從北京的同行朋友處得知:太古里一二層零售業(yè)績(jī)相差極大,雖然太古里一再調(diào)高租金水平,但其典型的港資購(gòu)物中心開(kāi)發(fā)模式(自持、高租金、人氣一般,開(kāi)發(fā)商不關(guān)心商家業(yè)績(jī),依靠自身強(qiáng)大背景實(shí)力硬壓品牌商,獲取高租金)的本質(zhì)并未改變,一樓品牌商應(yīng)對(duì)高租金尚且難以盈利,二樓零售品牌基本都是虧損嚴(yán)重。


當(dāng)然,太古地產(chǎn)自身有這樣的背景實(shí)力和底氣,其他難以借鑒其做法。并非商業(yè)街的建筑形式造就了高租金,而是區(qū)域成熟度、開(kāi)發(fā)商實(shí)力強(qiáng)壓而來(lái)。真正的品牌商業(yè)績(jī),一樓吃基礎(chǔ)人流,三、四樓餐飲吃區(qū)域的夜生活氛圍,二樓什么都吃不到,開(kāi)放式街區(qū)只做一樓生意、餐飲生意的商業(yè)規(guī)律并未打破。


開(kāi)放式街區(qū)舒適度較差的問(wèn)題也在此體現(xiàn)。不少人看表面說(shuō)太古里的商業(yè)街很舒服,即便北京大冬天一樣可以在廣場(chǎng)上曬太陽(yáng),那我們就看一看真實(shí)情況。


↓↓商業(yè)街

廣場(chǎng)上的確有不少人,大約可以分為三類(lèi)(或三撥),第一類(lèi)是過(guò)路人流,該逛品牌店的逛品牌店,該去哪里的去哪里,在廣場(chǎng)只是過(guò)路;第二撥是左邊圈圈里的一群,在交談或交流著什么,年齡、穿著都比較成熟,估計(jì)是來(lái)此考察、交流的人;第三撥是右邊圈圈里的,真正的是在曬太陽(yáng),但,卻是一群老頭老太,根本不是太古里的有效客流。其實(shí)幾乎所有開(kāi)放式商場(chǎng)都會(huì)遇到此類(lèi)問(wèn)題(我在十一年前的百聯(lián)西郊購(gòu)物中心就遇到過(guò)了),只要有開(kāi)放式廣場(chǎng),廣場(chǎng)上有可以休息的地方,基本都避免不了老頭老太、閑暇農(nóng)民工成為所謂的曬太陽(yáng)的主力人群,和商場(chǎng)目標(biāo)消費(fèi)群相去甚遠(yuǎn),只有到了周末才有家長(zhǎng)帶小孩來(lái)玩耍。


那么,此時(shí)真正的目標(biāo)消費(fèi)群都在哪里呢?自然,星巴克的消費(fèi)群和太古里的總體定位是一致的,那就來(lái)看看此時(shí)星巴克的景象:


室外桌椅(即便是布置上了溫暖的靠墊,即便是對(duì)著廣場(chǎng)景觀很好)空無(wú)一人。室內(nèi)則是全滿,甚至有人站著喝也不愿意去室外。


結(jié)論顯而易見(jiàn),并非目標(biāo)消費(fèi)群的老頭老太們可以在室外免費(fèi)曬太陽(yáng),而花錢(qián)消費(fèi)的人都選擇了有空調(diào)的舒適的室內(nèi)。其實(shí)開(kāi)放式建筑并非太古地產(chǎn)本意,否則自主開(kāi)發(fā)的廣州太古匯為何不做開(kāi)放式建筑?而且廣州的氣候比北京更適合開(kāi)放式


其實(shí)室內(nèi)外哪個(gè)更舒適結(jié)論很明顯,再看看太古里一期的負(fù)一樓(封閉有空調(diào)、有傳統(tǒng)環(huán)形動(dòng)線)就知道了,人流甚至比地面還多。



當(dāng)然,還有一個(gè)輔助的結(jié)論。負(fù)一樓有順電、精品超市、影院,這些主力店對(duì)人氣的帶動(dòng)功不可沒(méi),任何商業(yè)體的建筑設(shè)計(jì)都是要先給主力店預(yù)留位置,否則帶不來(lái)人氣。


太古里二期建筑無(wú)甚特色,獨(dú)棟式布局只適合大牌零售旗艦店和大型餐飲,原因有三:一是獨(dú)棟面積都較大基本都在三層樓1500-2000平方起,一般零售店和普通的特色餐飲吃不下;二是獨(dú)棟布局到了二三樓難以串聯(lián)成動(dòng)線,即便硬生生串聯(lián)也達(dá)不到整體購(gòu)物中心的效果(甚至比一期的所謂商業(yè)街還差),所以難以讓品牌商一層二層三層分開(kāi)做,除非是開(kāi)發(fā)商有強(qiáng)壓品牌商的背景實(shí)力;三是哪怕給主力店,選擇面也有限,因?yàn)槎鄶?shù)主力店要求單層面積較大(迪卡儂、兒童游樂(lè)等都是如此),不愿意分層布局。所以太古里二期的招商局限性非常大,大量品牌還是集中在負(fù)一樓,形成傳統(tǒng)的環(huán)形動(dòng)線。


結(jié):太古里是此次考察觀察最仔細(xì)的項(xiàng)目之一,其中反映出的商業(yè)規(guī)律也最集中,所以加大分析篇幅。后面的其他項(xiàng)目同類(lèi)問(wèn)題不一一贅述。

二、北京銀河SOHO


1純銷(xiāo)售型物業(yè)的整體人氣無(wú)法帶動(dòng),尤其是沒(méi)有主力店的情況下,銷(xiāo)售和經(jīng)營(yíng)能夠有效融合的項(xiàng)目在全國(guó)幾乎沒(méi)有(除了個(gè)別商鋪很小、單價(jià)較低的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng))。此問(wèn)題為多年來(lái)的商業(yè)規(guī)律,不贅述。


2我們來(lái)分析一下銷(xiāo)售店鋪的招租率問(wèn)題:


↓↓北京銀河SOHO

一開(kāi)始我們很驚奇地發(fā)現(xiàn),整個(gè)項(xiàng)目一樓幾乎全空著,二樓有若干店鋪開(kāi)業(yè),三樓反而是招租率最高的,這種倒掛實(shí)在奇怪,但仔細(xì)轉(zhuǎn)下來(lái)才明白其原因:(注:一樓那些所謂地產(chǎn)公司并非租戶,而是商鋪投資者委托的房產(chǎn)中介,否則這些中介為什么不去租外面的底商街鋪,跑來(lái)這個(gè)經(jīng)營(yíng)不起來(lái)的項(xiàng)目湊熱鬧。)


一樓空關(guān)的問(wèn)題可以反映出一樓商鋪售價(jià)很高(這也符合所有銷(xiāo)售物業(yè)的基本售價(jià)規(guī)律),但高售價(jià)意味著高租金預(yù)期,所以一樓沒(méi)有商家能夠承受得起那么高的租金。其實(shí)高坪效、高翻臺(tái)率的連鎖餐飲(肯德基、星巴克等)和高毛利的服裝零售應(yīng)該是有能力承租的,但是這些品牌商都不傻,不會(huì)陪著銷(xiāo)售型商業(yè)的開(kāi)發(fā)商來(lái)玩,他們自然是選擇有能力運(yùn)營(yíng)好的自持物業(yè),甚至選擇高檔辦公樓的底商都更有生意做。


二樓開(kāi)了一些餐飲,但是一看就知道都不是有較高承租能力的連鎖餐飲。這些餐飲裝修簡(jiǎn)單、墻面用簡(jiǎn)易材料、吊頂用深色格柵處理、餐桌上除了菜單就沒(méi)有其他的推廣標(biāo)識(shí)、菜品味道尚可但用料都不是最新鮮,按我們的行話來(lái)說(shuō),這些都是典型的“創(chuàng)業(yè)型餐廳”的特點(diǎn)。這些餐廳只要味道、價(jià)格有一定性價(jià)比,做中午一頓白領(lǐng)餐還是有可能存活,能夠勉強(qiáng)承受二樓的租金水平。但要在這樣沒(méi)有基礎(chǔ)人流的商場(chǎng)里做大,基本沒(méi)有可能。


而二樓為什么就能給這些創(chuàng)業(yè)餐廳承租了呢?顯然,二樓的商鋪售價(jià)比一樓銳減了很多。


三樓出租率看起來(lái)還算不錯(cuò),但是:

這就是三樓的典型租戶,其實(shí)他并非是一家洗衣店商家,他是一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)洗衣的小型IT公司,里面是辦公室。其他的三樓租戶,什么科技公司、貿(mào)易公司、證券公司,如果不是有一個(gè)樓盤(pán)展廳和一個(gè)已經(jīng)關(guān)了門(mén)的甜品店,甚至都忘記了這里是商場(chǎng)的三樓。


那么結(jié)論是什么?有兩點(diǎn):


一是商場(chǎng)三樓的租金甚至比寫(xiě)字樓還要低,所以才會(huì)有公司過(guò)來(lái)租三樓商場(chǎng)門(mén)面做辦公用;


二是三樓的商鋪售價(jià)比二樓還要銳減很多,甚至有可能比寫(xiě)字樓還低。


3 從建筑上來(lái)講,畢竟是大師扎哈作品,形體比較漂亮,四棟樓之間的連廊過(guò)渡非常自然,從一棟過(guò)連廊走到另一棟的時(shí)候,連廊是封閉的,兩側(cè)有商鋪,整個(gè)商鋪的店鋪線是順接的弧線,完全沒(méi)有意識(shí)到已經(jīng)出了前一棟走上了連廊,如果是自持商業(yè)的話,這個(gè)亮點(diǎn)會(huì)非常突出,商業(yè)氛圍一點(diǎn)沒(méi)斷。

但是建筑體漂亮的同時(shí)也可能帶來(lái)建筑成本的問(wèn)題,可能一片幕墻上每一塊玻璃的曲率都不同,都需要專(zhuān)門(mén)訂做。


下沉廣場(chǎng)則略顯牽強(qiáng),造成一樓的價(jià)值銳減,主要人氣點(diǎn)是在負(fù)一樓,提升負(fù)一樓價(jià)值而降低一樓價(jià)值總體來(lái)說(shuō)是得不償失的,不如在主入口挖一個(gè)下沉引導(dǎo)人流去地下來(lái)得更合理(香港的大牌設(shè)計(jì)院如凱達(dá)環(huán)球就常用這種方式)。


另外,開(kāi)放式廣場(chǎng)的一個(gè)通病在此項(xiàng)目上非常明顯,廣場(chǎng)的穿堂風(fēng)非常厲害,讓人無(wú)法忍受。


4 從運(yùn)營(yíng)成本上,可以發(fā)現(xiàn)銀河SOHO雖然四棟樓都是室內(nèi)封閉空間,但在租戶不多的情況下,一樣沒(méi)有開(kāi)中央空調(diào),能耗成本其實(shí)并沒(méi)有提高。而且因?yàn)槭鞘覂?nèi)空間,即便同樣是沒(méi)有開(kāi)空調(diào),其溫度還是比室外高一些。

三、北京頤提港


太古地產(chǎn)和遠(yuǎn)洋地產(chǎn)合作的項(xiàng)目除了成都太古里之外還有一個(gè)北京頤堤港,這個(gè)項(xiàng)目雖然在五環(huán)外,是一個(gè)典型的社區(qū)/區(qū)域型購(gòu)物中心,但是名氣很大,因?yàn)槠洫?dú)特的建筑設(shè)計(jì)和景觀設(shè)計(jì)理念,被眾多消費(fèi)者和同行朋友認(rèn)同。在北京的朋友推薦下,抽時(shí)間去看了這個(gè)項(xiàng)目:


1 將中庭廣場(chǎng)放到項(xiàng)目后端,吸引人流往里走的同時(shí),也可以名正言順地把中庭景觀留給餐飲,避免了很多購(gòu)物中心存在的零售大牌和餐飲搶位置的問(wèn)題。(因?yàn)楹芏噘?gòu)物中心的設(shè)計(jì)是把主要的景觀放在入口廣場(chǎng)或動(dòng)線的中間核心位置,而零售大牌一般要主入口或核心位置,餐飲要景觀位置,如果兩者設(shè)計(jì)上重疊,則兩類(lèi)商家就會(huì)搶位置,造成前熱后冷,前面大家搶后面沒(méi)人要的后果。)

↓↓北京頤提港

這個(gè)平面圖可以清楚看到,下方中間是主入口,只有醒目的總服務(wù)臺(tái)(黑色方格),主要景觀都在后端。而紅色店鋪都是餐飲,面對(duì)著一個(gè)室內(nèi)中庭和大片室外綠地。而其實(shí)商場(chǎng)右側(cè)還有一幢酒店塔樓也共享著室外綠地。


2 除了平面布局上的特色,在景觀打造上也確實(shí)非常精致,室內(nèi)中庭和隔著玻璃的室外綠地非常協(xié)調(diào),周?chē)膸讓硬惋嬐伺_(tái)也都是錯(cuò)落有致,并非機(jī)械式的“哪里必須退、哪排退多少”,所以退臺(tái)設(shè)計(jì)應(yīng)該是巧妙的、點(diǎn)綴的,不能是全面的、機(jī)械的,尤其室外退臺(tái),由于舒適度的問(wèn)題,很容易變成浪費(fèi)。



并且,我們走出戶外觀察過(guò),室外的大片綠地其實(shí)并沒(méi)有對(duì)著主干道,可看作是商場(chǎng)和酒店共享的“后花園”,雖然不是主干道上第一眼就可看到的景觀,但只要消費(fèi)者來(lái)過(guò)、聽(tīng)過(guò),就都會(huì)再過(guò)來(lái),把這個(gè)處在“后端”的園林當(dāng)做公共綠地資源,也均衡了商場(chǎng)各處的人氣。


2附上頤堤港的部分設(shè)計(jì)理念,見(jiàn)下圖:


↓↓設(shè)計(jì)

↓↓設(shè)計(jì)亮點(diǎn)


四、北京悠唐購(gòu)物中心


這個(gè)項(xiàng)目是比較新的年輕時(shí)尚的購(gòu)物中心,也有北京的朋友推薦過(guò),因?yàn)殡x住的酒店較近,就晚上順便去看了一下,發(fā)現(xiàn)其中庭布置非常有特點(diǎn):


↓↓北京悠唐購(gòu)物中心


而這個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榈貕K形狀的原因,基本被分成了兩坨,其使用的手法和頤堤港類(lèi)似,把主要景觀中庭做在了后區(qū),這樣前區(qū)有主入口基礎(chǔ)人流,后區(qū)有景觀引導(dǎo),也均衡了人氣。

五、深圳海岸城購(gòu)物中心


1 關(guān)于“海岸城”的整體概念:


海岸城是一個(gè)片區(qū),是一系列的開(kāi)發(fā)行為,有購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、住宅、底商街區(qū)等各種建筑組合,其中真正的購(gòu)物中心只有一個(gè),叫海岸城購(gòu)物中心。這個(gè)區(qū)域其他的樓都不是標(biāo)準(zhǔn)的大型全業(yè)態(tài)購(gòu)物中心,都是數(shù)碼廣場(chǎng)、寫(xiě)字樓裙樓、住宅底商一類(lèi),真正落實(shí)到購(gòu)物中心這一塊上,海岸城購(gòu)物中心可以說(shuō)是沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的一家獨(dú)大。


2關(guān)于海岸城購(gòu)物中心的成功


海岸城購(gòu)物中心地處南山區(qū)核心位置,周邊是CBD寫(xiě)字樓和高檔住宅的集中區(qū)域,基礎(chǔ)人流量非常大,這樣的地段做一個(gè)一家獨(dú)大的大型購(gòu)物中心,想做不好都難。其實(shí)通過(guò)原先的海岸城購(gòu)物中心股東(也是該項(xiàng)目成功走出培育期的時(shí)任總經(jīng)理)了解,在購(gòu)物中心初期,周邊成熟度不夠,也度過(guò)了非常艱難的5年培育期,總經(jīng)理和運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)換了幾撥。直到南山區(qū)逐步成熟,寫(xiě)字樓、住宅的入住率均很高,海岸城購(gòu)物中心才真正走出培育期,可以說(shuō)建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)方式對(duì)該購(gòu)物中心的影響很小,關(guān)鍵因素還是逃不脫區(qū)域成熟這一基本商業(yè)規(guī)律。


3 關(guān)于中軸天橋:


這條二樓中軸室外天橋叫海德廣場(chǎng),而其下覆蓋著的這條路叫海德路,這個(gè)二樓廣場(chǎng)是市政工程,并非由海岸城打造,海岸城購(gòu)物中心、對(duì)面的海岸城底商、周邊的其他項(xiàng)目,都分布天橋兩側(cè),可以說(shuō)海德廣場(chǎng)是政府憑空打造的一條步行街。另外,即便不是這樣的步行街形式,餐飲有外擺區(qū)域的還是會(huì)外擺(以深圳的氣候來(lái)說(shuō))。而海德廣場(chǎng)兩邊除了餐飲以外,還有大量零售及其他業(yè)態(tài),甚至有婚紗攝影,難道婚紗攝影也是看中了海德廣場(chǎng)可以外擺而租的這里的鋪面?顯然不是。是否有室外外擺即便對(duì)餐飲來(lái)說(shuō)也只是一個(gè)輔助因素,而非主因,最關(guān)鍵還是看商場(chǎng)營(yíng)運(yùn)預(yù)期如何、商街基礎(chǔ)人流如何,生意做不做得出才是核心問(wèn)題,否則即便有外擺的地方,也會(huì)是空空蕩蕩。

六、深圳星河COCO PARK


1平面布局使用了和北京頤堤港相似的手法:


↓↓深圳星河COCO PARK

要的入口位置也是一個(gè)小中庭加上總服務(wù)臺(tái),而把大中庭放在后端供餐飲使用。只不過(guò)頤堤港是室內(nèi)中庭+室外綠地,而Cocopark是一個(gè)室外中庭(主要是深圳的氣候比北京舒適很多)。


同樣的,我們也發(fā)現(xiàn)這個(gè)中庭其實(shí)并不是外向型,因?yàn)椴⒉皇菍?duì)著主要干道,可以說(shuō)也是自己項(xiàng)目的“后花園”,用于平衡前后端的人流,也平衡了零售和餐飲的位置選擇,這種設(shè)計(jì)手法已經(jīng)很常用。


2 關(guān)于Cocopark的運(yùn)營(yíng):



Cocopark的零售商家配置很普通,不如海岸城(海岸城已經(jīng)引入了不少輕奢品牌),但Cocopark的位置卻是福田區(qū)核心位置,邊上就是在建的亞洲第一高樓平安國(guó)際金融中心,可以說(shuō)位置比南山核心區(qū)的海岸城更佳。但Cocopark其實(shí)是一流地段做了二流品牌,零售品牌組合可以忽略不計(jì),主要的運(yùn)營(yíng)特色都是圍繞大中庭做成了個(gè)美食廣場(chǎng)(外加兒童游樂(lè)),從招商運(yùn)營(yíng)上講不能算是非常成功的案例。


七、深圳歡樂(lè)海岸


1 關(guān)于歡樂(lè)海岸的地段


歡樂(lè)海岸周邊有不少富人區(qū),但是其自身的位置又并非能夠讓客流步行到達(dá),目前也尚未通地鐵,直接臨接的是深圳灣、錦繡中華旅游區(qū)、港大醫(yī)院等,可以說(shuō)從商業(yè)角度分析,地段不算很好,缺乏基礎(chǔ)人流。但其規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)均很有特點(diǎn),可以說(shuō)是在較差的地段做項(xiàng)目難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于海岸城和Cocopark,能到目前的程度已經(jīng)令人欽佩。


2目前的營(yíng)運(yùn)狀況:


歡樂(lè)海岸的旅游因素發(fā)揮得不錯(cuò),因?yàn)楸旧硪彩强亢5穆糜渭袇^(qū)域,借題發(fā)揮自然時(shí)機(jī)成熟。餐飲目前看人均100元以下的特色餐飲生意較好,但不少獨(dú)棟大餐相對(duì)較差,這也與目前的市場(chǎng)大環(huán)境有關(guān),同時(shí)獨(dú)棟大餐與旅游、家庭、年輕、時(shí)尚的項(xiàng)目主要特質(zhì)也不符。主力店主要有精品超市、兒童職業(yè)體驗(yàn)、水族館等,應(yīng)該說(shuō)效果都不錯(cuò),精超主要得益于周邊開(kāi)車(chē)5-10分鐘就可以到達(dá)的眾多富人住宅區(qū),兒童主力店則與消費(fèi)水平、家庭概念都相關(guān)。但普通零售始終沒(méi)有做起來(lái),目前二樓基本全關(guān),三樓也有大量空鋪,這主要還是地段導(dǎo)致的基礎(chǔ)人流問(wèn)題。

↓↓深圳歡樂(lè)海岸

3 建筑設(shè)計(jì)


歡樂(lè)海岸的整體建筑設(shè)計(jì)可以說(shuō)是深圳這幾個(gè)項(xiàng)目中最有特色,也最精彩的。建筑錯(cuò)落有致,水景、綠化穿插其中,真正把整個(gè)區(qū)域打造成了一個(gè)旅游景點(diǎn)。室內(nèi)設(shè)計(jì)元素也很豐富,施工細(xì)節(jié)也很到位,是一個(gè)非常好的建筑體。最有特點(diǎn)的是三樓餐飲平臺(tái),將酒店做成多層疊加于商場(chǎng)之上,與餐飲共同使用景觀資源(平臺(tái)往前可以看見(jiàn)水秀廣場(chǎng)),此設(shè)計(jì)手法與北京頤堤港也較為相似。


但,對(duì)于該項(xiàng)目的建筑設(shè)計(jì),有一個(gè)大前提是,項(xiàng)目地處旅游區(qū),整體占地面積非常大,建筑密度和容積率都很低,能夠把建筑特點(diǎn)做足,再有大片土地打造綠化、水景和水秀,并與建筑融合一體,這是我們項(xiàng)目不具備的條件。


七個(gè)項(xiàng)目考察完,還看到了非常震撼的深圳新機(jī)場(chǎng),可以說(shuō)在世界范圍內(nèi)都是很少見(jiàn)的。當(dāng)然,這個(gè)機(jī)場(chǎng)的投資規(guī)模以及背后的打老虎的事情世人皆知,如果哪個(gè)商業(yè)項(xiàng)目想做到他的效果,肯定賠死。


最后,將此次考察看到的各種問(wèn)題及分析進(jìn)行一個(gè)總結(jié):

1、商業(yè)街或開(kāi)放式建筑最大的缺陷是經(jīng)營(yíng)起來(lái)只有一樓熱鬧,太古地產(chǎn)自持經(jīng)營(yíng)且依靠自身背景實(shí)力強(qiáng)壓租金(成都太古里也是如此),依然解決不了二樓經(jīng)營(yíng)艱難的問(wèn)題。另外開(kāi)放式建筑冬夏兩季的舒適度問(wèn)題也需要重點(diǎn)考慮。


2、商鋪只要銷(xiāo)售,不管開(kāi)放式還是封閉式(暫且認(rèn)為銀河SOHO的每一棟是封閉式的),售價(jià)都會(huì)逐層銳減,然后租金也會(huì)逐層銳減,即便是地處核心地段有豐富開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)的銀河SOHO也只能眼睜睜看著商場(chǎng)3樓不如寫(xiě)字樓。


3、任何商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的好壞,首要條件還是地段帶來(lái)的基礎(chǔ)人流,如果缺乏基礎(chǔ)人流(如歡樂(lè)海岸)則需要大量有吸引力的主力店和特色業(yè)態(tài)來(lái)吸引消費(fèi)者,并且也需要渡過(guò)相當(dāng)長(zhǎng)的培育期。


4、從各個(gè)項(xiàng)目來(lái)看,現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里的建筑設(shè)計(jì)手法都已經(jīng)比較成熟,在建筑設(shè)計(jì)上比拼已經(jīng)很難有獨(dú)特吸引力,最重要的還是根據(jù)地段進(jìn)行合理商業(yè)定位,再用建筑設(shè)計(jì)來(lái)輔助配合,才能做成一個(gè)好項(xiàng)目,而不是先有建筑再考慮怎么解決問(wèn)題。同時(shí),占地面積大、容積率和建筑密度低的項(xiàng)目顯然更有設(shè)計(jì)師的發(fā)揮空間。


5、太古里全自持不銷(xiāo)售,銀河SOHO全銷(xiāo)售經(jīng)營(yíng)不起來(lái),其他我們看的目前運(yùn)營(yíng)不錯(cuò)的項(xiàng)目也都是自持為主,且地段都比較好。所以對(duì)其他項(xiàng)目而言,不可能每個(gè)項(xiàng)目的優(yōu)點(diǎn)都抓來(lái),拿到好處卻不去承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)(如果太古里前期都賣(mài)了,還怎么強(qiáng)壓這些品牌進(jìn)來(lái))。


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