彼得德魯克有句名言：當今一切企業的競爭，不是產品與服務之間的競爭，而是商業模式之間的競爭。

所謂商業模式，就是企業創造價值的核心邏輯。商業模式的創新在某種程度上決定了企業的命運。Iphone在短短幾年間，將手機界的巨無霸諾基亞打翻在地，迅速突破7千億美金市值，靠的就是其獨到的商業模式。

蘋果輕資產模式的啟示

股神巴菲特評判一家公司，非常注重三個問題：

1、公司的固定資產周轉率如何？

2、新增固定資產投資回報如何？

3、公司擴大業務規模必須依靠大量添置固定資產嗎？

讓我們用蘋果的案例來解析其超高市值的原因。

蘋果商業模式成功的核心是，通過獨特的價值管理，實現了公司資產的“輕量化”，以最小資本投入謀求最大經濟產出，進而實現股東價值最大化。

以蘋果的同行為例，無論是諾基亞還是聯想，都有大量的工廠，大規模的生產線，大批技術工人等“重資產”，而蘋果全部摒棄這些生產要素，只專注于技術研發，市場開發，所有需要重資產的環節全部外包出去。在利潤不變的情況下，資產越少，分母越小，資產的回報率當然就更高。“輕資產”就是用最少的資金去撬動最大的資源，賺取更多的利潤。蘋果產品的毛利率之高，任何競爭對手都望塵莫及。

老子在道德經中有句話：大象無形，道隱無名。有形資產和無形資產的關系也是如此。喬布斯深諳中國古典智慧，他說：沒有資產，就是最大的資產。喬布斯更看重的是無形資產，包括專利權、商標權、客戶關系，銷售渠道，以及更高層次的“用戶體驗”。而許多傳統公司失敗的原因，往往是現金流被看得見的“重”資產所套牢，而研發、人力、品牌、用戶體驗這些看不見的輕資產價值，卻往往被忽視。

喬布斯的死忠雷軍，成功印證了畢加索那句話：好的藝術家復制，偉大的藝術家偷竊。他把蘋果的這套輕資產模式照搬到中國，并把它發揚到極致，小米連實體店都摒棄了，取消經銷商和代理商，只在網絡上銷售。這樣可以減少流通環節、降低成本，最關鍵的一點在于，沒有實體店即可做到零庫存。用戶下單付款，到收貨中間會有一個時間差。大量的訂單和時間差即能創造可觀的利潤。

其次，小米需要預訂，需要預付款。小米為什么需要預定?而不是像三星諾基亞，在上市前先鋪貨讓用戶馬上買到手機?小米開放預定時，除了幾部發給媒體的測試機，一部手機都不會造出來。其實這和房地產玩的一個套路，房子還在圖紙模型階段，你頂多有機會看個樣板房，首付款就要先打到開發商賬上了，可能要等個若干年后才能交房入住，這就是所謂的期房。開發商至少還需要杠桿資金，而小米前期的杠桿資金都不需要。小米就是憑著這套照搬蘋果的輕資產模式，實現4年估值猛漲180倍。

這也是為什么風險投資者非常關注這類“輕資產”公司，因為這樣的投資能靈活應對市場，企業能更專注于價值創新。

新常態下，商業地產如何突圍？

前陣子看過吳曉波的一本書《激蕩三十年》，詳解中國改革開放三十余年，許多當年如日中天的偉大企業，站在成功巔峰，后來都銷聲匿跡，讓人唏噓不已。這就是傳統的商業模式沒有跟上時代的變化，缺乏預見性與調整。房地產行業也在輝煌發展了上十年之后，舊有的商業模式在當前的市場條件下越來越難以為繼，尤其是近2年的當紅炸子雞商業地產，風頭似已過拐點。作為這個行業的從業者，我們不禁要思考，在新常態下，商業地產該如何突圍?

10年前，商業地產還是一片藍海之際，萬達攜資產滾現金流，以售養租的重資產商業模式，把三代綜合體的旌旗插遍上百座城市，迅速打下了大片的江山，創始人王健林更是登上首富寶座，執商業地產牛耳，一時風頭無兩。其商業模式更是引得效仿者爭相膜拜。然而到近2年，大批學萬達者發現，萬達模式玩不轉了，包括萬達自己也不得不謀求轉型。

據傳聞，萬達已和4家機構簽訂240億元26個萬達廣場的投資協議，還在跟海內外多家投行、保險及基金洽談。王健林要求2015年確保簽訂63個輕資產萬達廣場投資合同。將2016年開業的23家、2017年開業的40家輕資產萬達廣場合同簽完，年內收現金300億。無獨有偶，此前數月，萬科與凱雷的合作，標志著中國主流開發商吹響了輕資產模式的號角。

那么，到底什么是商業地產的輕資產模式？輕資產模式到底該怎么玩？

商業地產的輕資產模式，是指企業在商業物業的開發階段少投入、甚至不投入自有資金，后期也不對物業進行持有，只是在商業地產開發運營階段中某個或某幾個環節進行參與并賺取相應的費用。

輕資產模式怎么玩?既可以選擇在開發階段與資本結合，小股操盤，就像蘋果一樣，僅投入有限資金，專注于核心技術研發，把需要邊際成本的板塊甩給下游。或者不控股，僅輸出品牌與管理，賺取管理費和資產增值收益分成。在合作項目中不絕對控股，通過出讓股權將資產變“輕”。其關鍵是贏得操盤權，項目仍用自有團隊操盤，通過輸出管理品牌，合作共享信用資源和采購資源。借此提高資金利用效率，放大自有資金投資回報率(ROE)。

以鐵獅門TSOF為例，其旗下基金收購美國12處物業部分股權，作為管理者，每年收取總資產0.5%的基礎管理費，年收入2.5-4%的物業管理費，施工成本2-4%的監理費，施工成本3.5%的開發管理費，在資產出售事件中，收取總價1%的收購管理費，1%的資產轉讓費。上述各項運營收益約占到TSOF基金年凈收入的13-14%。這些還只是鐵獅門日常管理費，它還參與基金超額收益的分成，只要5年的年均總回報率超過10.5%，超過部分將分成30%。以此來看，其不到5%的資本投入，卻能分享到30-40%的收益。這種以小博大，小投入大回報的模式確實誘人。

但輕資產模式，真的就是中國商業地產的救命稻草嗎?真正要做商業地產的“輕資產”模式，不會比做“重資產”更容易，更不是一個可以低門檻或無門檻進入的路徑，它對行業人才提出了更高的要求，沒有這金剛鉆別攬瓷器活。用旭美商業投資管理有限公司CEO潘韜的話說，這個世界上沒有什么捷徑可走，更沒有什么救世主，最后還是只能要靠我們自己。無論主動還是被動，只要你還在做商業地產，真正的出路還是要在行業的本質上下功夫。