編者按
萬科和萬達這兩家超大型房企，不期然卻又命定般地走到了一起。
雙方攜手，意在共同“瘦身”：從重資產的開發公司轉變為輕資產的服務型企業。萬科住宅植入萬達綜合體，變得更輕，但體能更強大，市占率更高；萬達也借此實現更大邊際效應的輕資產化，到2020年萬達廣場要新開400個。為此，兩家公司均走上了包括REITs在內的金融化之路。
而這，也是中國數萬億房地產資產證券化的應有之義：讓沉淀于眾多商用物業資產的資金得以盤活，讓更多投資者能夠分享房地產的穩定收益。
當然，“瘦身”從來不是一個容易的過程。當前REITs等的推廣，依然存在法律、稅收、運營、收益等方面的障礙，需要有關部門和相關各方去逐一掃清。
核心摘要
21世紀經濟報道記者獲悉，萬科與萬達的合作，將是強強聯手，優劣互補。萬科的住宅開發將可能植入萬達的綜合體，而萬達的商業管理運營經驗也將傳導給萬科。
5月13日，一則重磅消息震驚業內：萬科與萬達要一起合作了！
一家是全世界最大的住宅開發商，如今要轉型為城市配套服務商。一家是中國最大的持有物業開發商，已經走在商業消費和文化旅游的道路上；萬科管理著500個以上的社區，萬達運營近200個商場。
這樣的兩個“巨無霸”相遇，會激起怎樣的火花？21世紀經濟報道記者獲悉，萬科與萬達的合作，將是強強聯手，優劣互補。萬科的住宅開發將可能植入萬達的綜合體，而萬達的商業管理運營經驗也將傳導給萬科。
未來，雙方共同的一個轉型方向則是，商業服務及輕資產。萬科早在前年就提出了“輕資產、重運營”，萬科總裁郁亮提出要把服務做到極致；而聯系到萬達董事長王健林近期的講話所指出的，萬達要堅決轉型輕資產、做服務，不難看出這兩家重量級房企的圖謀，均指向新消費時代的商業服務。
強強聯手的戰略版圖
接近萬科和萬達的人士透露，王健林和郁亮將共同出席14日的發布會，宣布雙方的具體合作內容。
中原地產首席分析師張大偉指出，萬科萬達的合作，肯定是補足彼此的短處，對拿地將是太有利了。首先，萬達的優勢是商業綜合體運營、低價拿地，萬科的優勢是住宅開發。雙方組合可以聯合拿地，后續共同開發、運營。
“這是市場逼迫的。”張大偉說，市場供應的土地越來越多樣化，對于萬達來說，開發的住宅體量不大，對其來說有點雞肋，引入萬科確實可以增強這部分業務的專業性和溢價；對于萬科來說，拿地又必須配有大量的商辦用地，而萬科可以與萬達協調引入萬達的商業運營經驗，甚至進行股權合作。
他認為，雙方主要還是傳統業務的合作，是行業領頭羊用專業化應對利潤下滑的市場現實。
接近萬達的人士透露，此次合作是萬達首先提出的，但萬科方面也很積極回應，因為這是一個對雙方均有利的事情：萬達要拓展到更多的中小城市，萬科也需要更大的市場占有率。
王健林此前在深交所的內部講話中提到，萬達要下沉到三四線，2020年要確保萬達廣場開店數超過400個，這意味著未來的5年內每年平均開80個；而萬科的目標則是10年后年銷售額將超過4000億，總體市場占有率超過6%。
除了傳統開發業務，在互聯網地產觀察人士看來，在巨量的社區和零售商業中，萬科萬達幾乎占據了最優質的資源，是所有地產公司最有可能做成社區O2O及商業O2O的，萬科目前已經推出了社區APP“住這兒”，萬達則有電商平臺“非凡”，如果兩家能把這兩個領域的大數據全部打通了來做，則想象空間巨大。
從雙方目前已有布局來看，萬達有文化旅游城，萬科松花湖度假區已經開業，雙方在度假旅游上的資源整合也存在可能性。
除此之外，同為轉型先鋒，萬科和萬達金融創新方面也有合作的可能。“總之，這兩家業內重量級公司之間的合作想象空間太大了。”知情人士說。
不過，萬科內部人士稱，雙方合作將首先發揮彼此的特長，萬科負責住宅部分，萬達負責商業部分，但截至目前只是框架性的戰略合作，還沒有具體的項目落地。
重量級房企的“輕資產”突破
萬科與萬達的合作，最終指向雙方共同的一個愿景：轉型為輕資產的服務型公司。
王健林這兩年很不喜歡被人稱為“房地產公司”、“開發商”。他說，萬達的轉型方向是變成一個服務業的公司，一個高科技企業。
他定了一個目標：2020年萬達集團收入的三分之二、利潤的超過三分之二要來自于服務業企業，也就是說，要來自于不動產銷售以外的收入和利潤。
“凈利潤如果三分之二來自于房地產以外，這公司就不能叫房地產公司了。”王健林透露，目前已經上市的“萬達商業地產股份有限公司”，可能會改名變成“萬達商業發展公司”，或者叫做“萬達商業服務公司”，或者叫做“萬達商業經營管理有限公司”等等，就是徹底去房地產化，實現萬達集團核心業務的全面轉型。
轉型的路徑便是輕資產模式，就是從今年開始，投資萬達廣場的錢不用萬達出，都是投資機構出，萬達負責選址、規劃、設計、建造、招商、運營管理，使用萬達的品牌。所有投資獲得的收益，萬達跟投資方35/65分成。王健林說，這個模式現在已經正式在運行了。
在這個模式中，萬達不需要以前的“以售養租”了，也就是說，住宅和公寓對他來說不用再先賣掉作為融資手段了。萬達可以把這部分業務全部交給萬科來做。
王健林說，過去重資產模式下，萬達進入哪個城市看的是房價，這個地區房價到了8000元，或者到了10000元，賣房有利潤，才會考慮去投資。但變成輕資產后，現在進入三四線城市，不用考慮房價了，因為這個投資它不銷售。需要關心的就是人口、當地城市的租金、和投資之間的比例關系。
而對于萬科來說，跟隨萬達的商業做住宅，萬達的招商配套可以提供很好的支撐，再加上萬科的成本控制和品牌溢價，市占率將加快提升。
萬科在合作開發、小股操盤上的經驗極為豐富。這是萬科的輕資產模式：品牌和管理輸出。至于未來是萬科僅品牌輸出收管理費和分紅，還是股權合作，可能就雙方具體去談了。
萬科的輕資產模式將貫穿于所有業務。萬科董秘譚華杰說，十年后萬科住宅業務收入將占比降至50%，以消費地產、產業地產以及延伸業務為代表的新業務群，將貢獻另外數千億級的營收，而所有的新業務都將采取輕資產、資本化模式。
萬科率先打造首只公募REITs
與輕資產模式相適應的，是房地產的資產證券化、金融化趨勢。
萬科在這方面動手更早。4月29日，中國證監會網站披露，萬科與鵬華基金合作的“前海萬科REITs封閉式混合型基金”已于4月22日被證監會受理，如果該REITs成行，萬科將成為國內首家發起公募房地產信托投資基金(REITs)產品的房企。
據譚華杰透露，該REITs由萬科深圳公司負責，標的是位于前海的萬科企業公館，“這是一個股權型REITs，標的不是資產而是股權，是一個特殊的BOT(建造、運營、移交)項目，資產屬于政府，但目前由萬科在運營”。
在此之前，萬科已經與凱雷、東方臧山合作，將部分商業項目股權出讓，并共同成立資產管理平臺，由萬科負責管理運營，將來以REITs形式上市。
譚華杰表示，未來萬科的商業地產項目會采取多種金融化的方式運營，以減少資金沉淀；而萬科的角色，將更多變為一個各類不動產資產的管理者。
萬達也在試驗類REITs的產品。王健林透露，萬達去年收購的“快錢”支付系統，是為了支撐電商。收購以后，這兩個公司現在全力在做一個全新的、眾籌式的理財產品，為萬達廣場輕資產融資。
“萬達的理財產品真正投向實體，能產生真實回報。”王健林說，該產品計劃每年給投資者6%左右的現金回報，5年或7年把萬達廣場處置，將收益分給投資者。
萬達廣場處置有兩種方法，資本化上市或賣掉。中國正在試點REITs，萬達這個理財產品其實就是一個準REITs了，只要有關部門一批準，這個公司(基金)可以上市，變成公募而不是私募，就是REITs了；即使屆時不做REITs，5年后萬達廣場成熟了，租金比較高了，也能賣個好價錢。出售獲得的收益加上前期每年的現金收益，預期年化收益至少可以達到百分之十幾。
如果投資者急著用錢，中途想退出，萬達也已跟兩個金融改革試驗區談好，設立一個權證交易平臺，也找了做市商。買萬達的理財產品，一個月以后就可以交易，讓它具有流動性。而且萬達電商、快錢還和投資者約定，在處置廣場時獲取一定收益，這樣萬達金融電商公司也能獲得盈利。
萬達方面設想，如果這個產品成功推出，也許萬達就不跟別人玩了。所以現在對外部簽約(投資)的速度已經放下來，不再談新的投資者。
監管部門對于中國房地產資產證券化的態度，也在助力萬科萬達們的輕資產、金融化努力。針對萬科鵬華公募REITs受理一事，證監會有關人士表示，新《基金法》和國務院《關于進一步促進資本市場健康發展若干意見》的發布，為基金行業的發展創新提供了廣闊的制度空間。
而證監會2014年發布的《關于大力推進證券投資基金行業創新發展的意見》也明確提出，推進基金產品創新，支持有條件的機構圍繞市場需求自主開發覆蓋不同資產類別的公募基金產品，研究推出商品期貨基金、不動產投資基金、基金的基金等品種。
（21世紀經濟報道 記者 張曉玲）
