近年來，凡是做商業地產，都講究“上綱上線”。萬達憑借“萬達廣場”一條產品線闖蕩天下;華潤則兵分三路，萬象城打頭陣，五彩城(萬象匯)領中軍，1234space殿后，現也打下了一片江山。恒隆自負高冷，憑一招“恒隆廣場”占領高地。連賣住宅的萬科也耐不住寂寞，高調發布萬科廣場，萬科紅，萬科2049等一系列產品線。更有些賣豬肉的，賣飲料的也插科打諢，打起了商業產品線的主意，更是揚言3年100座。惹得一幫正統做商業的忍不住嗤笑：灑家始投老種經略相公，做到關西五路廉訪使，也不枉了叫做鎮關西。你是個賣肉的操刀屠戶，狗一般的人，也叫做鎮關西。

產品線一定是個美嬌娘，惹得眾多英雄好漢垂涎欲滴。待灑家揭開她的面紗細看，窺得其中真容。

產品線戰略的意義：

產品線戰略的初衷，說白了就是要做標準化。推行標準化產品線，便于快速復制、連鎖開發，還可從根本上降低開發管理難度和成本費用外，有利于縮短項目開發周期，提高開發效率，進而可大幅度提高周轉率和財務杠桿率，并最終可以大幅度提高項目的投資回報率。如下公式所示：

投資回報率f=利潤率×周轉率×杠桿率。

舉個例子來說，如果按照傳統的開發模式，即通過“招拍掛”方式獲取土地，再按傳統方式進行開發，通常周轉率在0.25倍左右，杠桿率通常是2-3，(即投入100元，回報200-300元)。如果按中間值計算，在凈利潤是20%的情況下，年化的回報率f=20%×0.25×2.5=12.5%。如果推行標準化開發模式，周轉率可能提高到0.3倍，杠桿率可能提高到5，在凈利潤也是20%的情況下，年化的回報率f=20%×0.3×5=30%，是12.5%的2.4倍。

代表房企的商業產品線一覽

典型房企商業產品線的演變路徑

恒隆系

華潤系

萬達系

萬科系

商業產品線三大門派分類

標準派分析：

優勢劣勢現狀

統一定位、統一規劃、統一品牌、統一的執行標準保證項目能快速復制，高效擴張單個項目投資回報率低下，需要銷售物業支持。沒有強大的執行力難以實現。獨此一家，自己都難以為繼，開始轉型。

品牌派分析：

優勢劣勢現狀

通過標桿項目品牌的打造，后期能迅速打開市場前期對資金、人力、管理的要求太高，且高投入不一定有高收益市場主流，前期樹立品牌的幾家房企，現在已進入果實收割期，開始快速擴張。

概念派分析：

優勢劣勢現狀

通過商業概念的包裝，可以有效吸引市場眼球，達成快速去化銷售物業的目的商業物業缺乏成熟的操作理念，緊靠概念支撐，難以保證穩定的經營住宅為主的開發商大力推崇的模式，概念滿天飛，銷售業績屢創佳績

三大門派的產品線江湖

標準派：如果說產品線的核心是標準化，那國內能稱得上產品線的，僅萬達廣場獨此一家，其訂單式的標準化復制，是建立在對城市和人群的普適性，以及強大的軍事化執行力基礎上的，全國各地的萬達廣場無論是規劃設計還是業態品牌都能做到七八成相像。

品牌派：所謂的品牌派，無論是大悅城系，其西單大悅城，朝陽大悅城，沈陽大悅城，除了似是而非的青春主題，似乎誰都不像誰。還是華潤系，其深圳萬象城，跟成都、南寧萬象城都差異明顯。更有甚者，龍湖的2個星悅薈，一個是1.2萬方的小商業，一個是78萬方的綜合體，就像非要把蝸牛許配給給水牛。品牌派的做法，更像是做產品而不是做產品線。往往是通過多年的精心耕耘，打造好了一個成熟的產品，市場美譽度高了之后，再開始品牌輸出，相同的品牌不一樣的產品。

概念派：至于概念派，近來越來越盛行，我這里總結了以下幾點：

1、概念包裝有一套

以萬科來說，從三好到四有、五菜一湯，社區商業1.0升級到2.0，再到V-LINK、萬科產品線的包裝不斷推出新的概念，但基本很少落地。

2、緊抓熱點講故事

抓住市場最新的創新創業、健康、眾籌等元素講故事，投其(投資者)所好

3、線上線下好榜樣

緊靠線上線下概念，引入時下最熱的社區O2O元素

4、成熟復制有難度

地產企業的商業產品線概念包裝，主要針對社區商業，而城市級或區域級商業很難靠概念吸引。社區商業產品線模式僅是概念的堆砌，鮮有可成熟復制的案例。

5、商業公司與地產公司策略迥異：

如果說以恒隆、華潤為代表的傳統商業地產開發商的產品線更多是打造標桿項目，塑造品牌。而以萬科為代表的住宅開發商推出的產品線，更多圍繞社區商業營銷包裝，利好出貨。說白了，只是借著鎮關西的概念，強騙了那金翠蓮。

灑家有話說：商業地產產品線其實是個偽命題，地產界所謂產品線的概念，只不過是把住宅地產那一套硬往商業搬，因為商業地產項目其實并不具備住宅項目那么高的標準化，僅有的一家稱得上標準化的萬達模式全球獨此一家別無分店，況且他自己都在嘗試轉型。如果說住宅產品線就像肯德基圈養的速成雞，那每個商業項目就像一個個獨立的個體，每個項目都有它的個性和脾氣。做商業，更務實的做法，還是做好產品，打造標桿，形成品牌。

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