近年來，凡是做商業(yè)地產(chǎn)，都講究“上綱上線”。萬達(dá)憑借“萬達(dá)廣場”一條產(chǎn)品線闖蕩天下;華潤則兵分三路，萬象城打頭陣，五彩城(萬象匯)領(lǐng)中軍，1234space殿后，現(xiàn)也打下了一片江山。恒隆自負(fù)高冷，憑一招“恒隆廣場”占領(lǐng)高地。連賣住宅的萬科也耐不住寂寞，高調(diào)發(fā)布萬科廣場，萬科紅，萬科2049等一系列產(chǎn)品線。更有些賣豬肉的，賣飲料的也插科打諢，打起了商業(yè)產(chǎn)品線的主意，更是揚(yáng)言3年100座。惹得一幫正統(tǒng)做商業(yè)的忍不住嗤笑：灑家始投老種經(jīng)略相公，做到關(guān)西五路廉訪使，也不枉了叫做鎮(zhèn)關(guān)西。你是個(gè)賣肉的操刀屠戶，狗一般的人，也叫做鎮(zhèn)關(guān)西。

產(chǎn)品線一定是個(gè)美嬌娘，惹得眾多英雄好漢垂涎欲滴。待灑家揭開她的面紗細(xì)看，窺得其中真容。

產(chǎn)品線戰(zhàn)略的意義：

產(chǎn)品線戰(zhàn)略的初衷，說白了就是要做標(biāo)準(zhǔn)化。推行標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品線，便于快速復(fù)制、連鎖開發(fā)，還可從根本上降低開發(fā)管理難度和成本費(fèi)用外，有利于縮短項(xiàng)目開發(fā)周期，提高開發(fā)效率，進(jìn)而可大幅度提高周轉(zhuǎn)率和財(cái)務(wù)杠桿率，并最終可以大幅度提高項(xiàng)目的投資回報(bào)率。如下公式所示：

投資回報(bào)率f=利潤率×周轉(zhuǎn)率×杠桿率。

舉個(gè)例子來說，如果按照傳統(tǒng)的開發(fā)模式，即通過“招拍掛”方式獲取土地，再按傳統(tǒng)方式進(jìn)行開發(fā)，通常周轉(zhuǎn)率在0.25倍左右，杠桿率通常是2-3，(即投入100元，回報(bào)200-300元)。如果按中間值計(jì)算，在凈利潤是20%的情況下，年化的回報(bào)率f=20%×0.25×2.5=12.5%。如果推行標(biāo)準(zhǔn)化開發(fā)模式，周轉(zhuǎn)率可能提高到0.3倍，杠桿率可能提高到5，在凈利潤也是20%的情況下，年化的回報(bào)率f=20%×0.3×5=30%，是12.5%的2.4倍。

代表房企的商業(yè)產(chǎn)品線一覽

典型房企商業(yè)產(chǎn)品線的演變路徑

恒隆系

華潤系

萬達(dá)系

萬科系

商業(yè)產(chǎn)品線三大門派分類

標(biāo)準(zhǔn)派分析：

優(yōu)勢劣勢現(xiàn)狀

統(tǒng)一定位、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一品牌、統(tǒng)一的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)保證項(xiàng)目能快速復(fù)制，高效擴(kuò)張單個(gè)項(xiàng)目投資回報(bào)率低下，需要銷售物業(yè)支持。沒有強(qiáng)大的執(zhí)行力難以實(shí)現(xiàn)。獨(dú)此一家，自己都難以為繼，開始轉(zhuǎn)型。

品牌派分析：

優(yōu)勢劣勢現(xiàn)狀

通過標(biāo)桿項(xiàng)目品牌的打造，后期能迅速打開市場前期對資金、人力、管理的要求太高，且高投入不一定有高收益市場主流，前期樹立品牌的幾家房企，現(xiàn)在已進(jìn)入果實(shí)收割期，開始快速擴(kuò)張。

概念派分析：

優(yōu)勢劣勢現(xiàn)狀

通過商業(yè)概念的包裝，可以有效吸引市場眼球，達(dá)成快速去化銷售物業(yè)的目的商業(yè)物業(yè)缺乏成熟的操作理念，緊靠概念支撐，難以保證穩(wěn)定的經(jīng)營住宅為主的開發(fā)商大力推崇的模式，概念滿天飛，銷售業(yè)績屢創(chuàng)佳績

三大門派的產(chǎn)品線江湖

標(biāo)準(zhǔn)派：如果說產(chǎn)品線的核心是標(biāo)準(zhǔn)化，那國內(nèi)能稱得上產(chǎn)品線的，僅萬達(dá)廣場獨(dú)此一家，其訂單式的標(biāo)準(zhǔn)化復(fù)制，是建立在對城市和人群的普適性，以及強(qiáng)大的軍事化執(zhí)行力基礎(chǔ)上的，全國各地的萬達(dá)廣場無論是規(guī)劃設(shè)計(jì)還是業(yè)態(tài)品牌都能做到七八成相像。

品牌派：所謂的品牌派，無論是大悅城系，其西單大悅城，朝陽大悅城，沈陽大悅城，除了似是而非的青春主題，似乎誰都不像誰。還是華潤系，其深圳萬象城，跟成都、南寧萬象城都差異明顯。更有甚者，龍湖的2個(gè)星悅薈，一個(gè)是1.2萬方的小商業(yè)，一個(gè)是78萬方的綜合體，就像非要把蝸牛許配給給水牛。品牌派的做法，更像是做產(chǎn)品而不是做產(chǎn)品線。往往是通過多年的精心耕耘，打造好了一個(gè)成熟的產(chǎn)品，市場美譽(yù)度高了之后，再開始品牌輸出，相同的品牌不一樣的產(chǎn)品。

概念派：至于概念派，近來越來越盛行，我這里總結(jié)了以下幾點(diǎn)：

1、概念包裝有一套

以萬科來說，從三好到四有、五菜一湯，社區(qū)商業(yè)1.0升級到2.0，再到V-LINK、萬科產(chǎn)品線的包裝不斷推出新的概念，但基本很少落地。

2、緊抓熱點(diǎn)講故事

抓住市場最新的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)、健康、眾籌等元素講故事，投其(投資者)所好

3、線上線下好榜樣

緊靠線上線下概念，引入時(shí)下最熱的社區(qū)O2O元素

4、成熟復(fù)制有難度

地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)產(chǎn)品線概念包裝，主要針對社區(qū)商業(yè)，而城市級或區(qū)域級商業(yè)很難靠概念吸引。社區(qū)商業(yè)產(chǎn)品線模式僅是概念的堆砌，鮮有可成熟復(fù)制的案例。

5、商業(yè)公司與地產(chǎn)公司策略迥異：

如果說以恒隆、華潤為代表的傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商的產(chǎn)品線更多是打造標(biāo)桿項(xiàng)目，塑造品牌。而以萬科為代表的住宅開發(fā)商推出的產(chǎn)品線，更多圍繞社區(qū)商業(yè)營銷包裝，利好出貨。說白了，只是借著鎮(zhèn)關(guān)西的概念，強(qiáng)騙了那金翠蓮。

灑家有話說：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品線其實(shí)是個(gè)偽命題，地產(chǎn)界所謂產(chǎn)品線的概念，只不過是把住宅地產(chǎn)那一套硬往商業(yè)搬，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)并不具備住宅項(xiàng)目那么高的標(biāo)準(zhǔn)化，僅有的一家稱得上標(biāo)準(zhǔn)化的萬達(dá)模式全球獨(dú)此一家別無分店，況且他自己都在嘗試轉(zhuǎn)型。如果說住宅產(chǎn)品線就像肯德基圈養(yǎng)的速成雞，那每個(gè)商業(yè)項(xiàng)目就像一個(gè)個(gè)獨(dú)立的個(gè)體，每個(gè)項(xiàng)目都有它的個(gè)性和脾氣。做商業(yè)，更務(wù)實(shí)的做法，還是做好產(chǎn)品，打造標(biāo)桿，形成品牌。

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