王健林給萬達(dá)百貨定下了2015年必須扭虧的目標(biāo)，2015年剛過一半，萬達(dá)百貨祭出大絕招——全國閉店45家。把虧損門店直接砍掉，壓縮掉不贏利樓層，加上剩余贏利門店，萬達(dá)百貨終于可以交出一份不錯(cuò)的成績單。我們可以預(yù)期萬達(dá)百貨的年報(bào)終于可以平衡了，自宮后必然威力大增。不過這種大規(guī)模閉店卻給有點(diǎn)驚弓之鳥的實(shí)體商家頓感岌岌可危，恍如末日將臨，連中國NO.1的萬達(dá)都扛不住了，我們更將何去何從?于是漫天的哀嚎洶涌而來。

其實(shí)，大可不必緊張，地產(chǎn)商主導(dǎo)下的商業(yè)邏輯與做零售的商業(yè)邏輯是不同的。王健林在砍掉45家門店后，不僅不會(huì)自殘，反而可以走得更好。

零售人主導(dǎo)的商業(yè)往往喜歡大談服務(wù)，通過運(yùn)營創(chuàng)造收入。看地產(chǎn)商在玩商業(yè)往往覺得它們不專業(yè)，甚至可以用業(yè)余來形容，但這幾年商業(yè)地產(chǎn)的井噴又讓很多專業(yè)做商業(yè)的人不得不低頭。商業(yè)地產(chǎn)蜂擁而出的圍攻下，很多早期做百貨、超市的企業(yè)紛紛被邊緣化掉，特別是一些實(shí)力不強(qiáng)的企業(yè)，慢慢被打爆。地產(chǎn)商雖然不怎么懂商業(yè)，但是錢能搞定的問題，有時(shí)候不是問題。更好的薪資待遇，更豪華的裝修，引進(jìn)更多的外地實(shí)力品牌，地產(chǎn)商的很多瑕疵是可以掩蓋，并順利從地產(chǎn)商過渡到商業(yè)運(yùn)營商。我們可以看到很多的區(qū)域型超市被商業(yè)地產(chǎn)商帶來的大潤發(fā)、永輝給打倒;百貨各品類被商業(yè)地產(chǎn)引進(jìn)的品牌給替代;影城更是被商業(yè)地產(chǎn)帶來的IMAX、中國巨幕等清洗，單體影城就算在院線行業(yè)井噴之際幾乎也沒有還手之力。

地產(chǎn)人主導(dǎo)的商業(yè)基本不談運(yùn)營，更關(guān)心的是如何找到運(yùn)營實(shí)力強(qiáng)的商家，然后把空位填滿，收取租金。所以在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域往往是重招不重營。商業(yè)地產(chǎn)公司會(huì)因?yàn)檎械揭患疫\(yùn)營能力很強(qiáng)的公司而在媒體上大做宣傳，以證明自己很牛X。但如果你剛好是這家運(yùn)營能力很強(qiáng)的公司，到當(dāng)?shù)亻_店，你基本不會(huì)在媒體上太多宣傳自己有多牛X，而是專心做好本職工作為主。

萬達(dá)百貨作為商業(yè)地產(chǎn)中的一個(gè)配置，其作用主要是用來做填空的。百貨業(yè)相對(duì)超市行業(yè)擴(kuò)張更慢，失敗率更高。北方的王府井到了南方基本以失敗告終，南方的廣百也基本走不出廣東省。就算行業(yè)的領(lǐng)軍企業(yè)百盛，每年也就只有幾家店的開店能力。這對(duì)于地產(chǎn)商是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足的。萬達(dá)當(dāng)年曾嘗試與王德明合作，入股大洋百貨，但是百貨與地產(chǎn)的思維方式還是讓他們最終分道揚(yáng)鑣。最終萬達(dá)選擇了自營萬千百貨。

商業(yè)地產(chǎn)對(duì)于資金的運(yùn)營能力更高，每個(gè)項(xiàng)目動(dòng)則幾十上百億的資金，遠(yuǎn)超零售企業(yè)的實(shí)力，大部分商業(yè)上市公司市值也就幾十億。我們可以看到，地產(chǎn)公司的單子經(jīng)常是幾千萬上億的簽，零售企業(yè)一點(diǎn)點(diǎn)錢都斤斤計(jì)較。那么地產(chǎn)公司的錢哪里來呢?銀行融資為主。銀行能夠融到的資金又取決于你的實(shí)力以及信用等級(jí)。一些影響力較小的企業(yè)，比如萬達(dá)集團(tuán)，早期能夠從銀行大量借貸到資金，像沃爾瑪?shù)戎髁Φ杲o予銀行的信心遠(yuǎn)大萬達(dá)。像萬達(dá)這種處于大連這樣中小城市的區(qū)域性企業(yè)，擴(kuò)張到外地基本沒什么人認(rèn)識(shí)，除非碰到球迷。與沃爾瑪合作后，到各地開店都普遍受重視，世界500強(qiáng)來啦。以前的商業(yè)地產(chǎn)與其叫萬達(dá)廣場，不如說叫沃爾瑪購物廣場更為貼近實(shí)際。沃爾瑪解決了萬達(dá)廣場一萬多平的位置后，萬千百貨成為萬達(dá)填空的又一大主力店，加上萬達(dá)IMAX影城、大歌星、大玩家以及國美蘇寧電器等，每個(gè)萬達(dá)廣場還沒開業(yè)，就已經(jīng)很好的向銀行展示了實(shí)力，銀行根本不擔(dān)心萬達(dá)開不起來。這也就使得很多人擔(dān)心萬達(dá)會(huì)因高速擴(kuò)張而出現(xiàn)資金斷鏈的現(xiàn)象并未出現(xiàn)，相反是很多銀行求著萬達(dá)借錢，覺得借錢給萬達(dá)是收益穩(wěn)定的保障。

現(xiàn)在的萬達(dá)已經(jīng)成為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的龍頭，填空問題已經(jīng)不大了，融資問題也因上市而很好的解決了，前段時(shí)間的眾籌3天50億更使得萬達(dá)信心倍增，是否還需要那么依賴銀行呢?萬達(dá)百貨在萬達(dá)集團(tuán)里的角色定位也到了發(fā)生轉(zhuǎn)變的時(shí)候，把部分已經(jīng)不適合購物中心的百貨業(yè)態(tài)進(jìn)行提前調(diào)整，主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場的變化，而不是像以前那樣被動(dòng)被帶著走，更有利于萬達(dá)百貨的發(fā)展。這也是商業(yè)地產(chǎn)慢慢被社會(huì)認(rèn)可后，發(fā)展的一個(gè)趨勢。

像寶龍地產(chǎn)去年就開始去百貨化，新開的購物中心已經(jīng)看不到寶萊百貨，舊的購物中心慢慢把寶萊百貨替換成大商麥凱樂了，自己不再自營百貨了。世貿(mào)地產(chǎn)的百貨也在找時(shí)機(jī)退出，旗下世貿(mào)影院干脆直接賣給萬達(dá)院線，不再把精力放在這些臨時(shí)業(yè)務(wù)上了。近年來的黑馬泰禾集團(tuán)更是從誕生就沒有百貨店。

對(duì)于地產(chǎn)公司，百貨已經(jīng)是個(gè)配角，甚至以后連配角的機(jī)會(huì)都沒有了，未來商業(yè)地產(chǎn)中的去百貨化只會(huì)進(jìn)一步加速，這與所謂的實(shí)體行業(yè)危機(jī)無關(guān)。

商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)在的實(shí)質(zhì)就是追求租金收益，百貨店面積大、租期長、租金低，還要給較長免租期，這對(duì)于開發(fā)商來說是非常難受的。更為主要的是現(xiàn)在的百貨店業(yè)績居然做不過優(yōu)衣庫、HM、ZARA，如果簽三大快時(shí)尚一年能做的業(yè)績抵一家一兩萬平百貨店，那么百貨存在的意義又在哪里?

萬達(dá)百貨演繹的只是商業(yè)地產(chǎn)中的一個(gè)故事，跟其它百貨宿命是有所區(qū)別的。在清理掉過多的包袱后，萬達(dá)百貨才開始真正有精力做一個(gè)更加真實(shí)的自己。對(duì)于萬達(dá)百貨的閉店，不必過于擔(dān)憂，市場優(yōu)勝劣汰，要嘛自我改革，要嘛讓市場來改革。改革可能找死，不改只能等死。