聯商網專欄：在文化旅游資源富集的貧困市縣包括紅色老區(qū)，如何發(fā)展旅游產業(yè)脫貧致富，從理論到實踐一直困惑黨政領導。文化旅游內外核理論，簡稱文化旅游雙核理論能夠帶動貧困市縣脫貧致富，能夠在少量投資情況下，啟動彩色園林和外圍生態(tài)農業(yè)，在條件成熟時候上馬中心區(qū)域文化旅游項目，具有極強的可操作性，是我在去西安飛機上思考取得突破的。

目前，西安袁家村成功進駐西安銀泰城購物中心，將民俗文化體現和餐飲以及特產銷售結合，取得良好效果。關中餐飲和文化娛樂結合，更多滿足顧客精神層面的需求，成為購物中心業(yè)態(tài)轉型的新思路。 西安袁家村進城經營，探索了鄉(xiāng)村民俗旅游的新路意義重大。

作者總結了已經成功的民俗旅游項目和外圍生態(tài)農業(yè)的關系，也對待開發(fā)的長武縣等地文化旅游項目進行了初步研究　。

文化旅游雙核理論為旅游產業(yè)升級換代提高了可靠的路徑，文化旅游雙核理論不僅適用于發(fā)達地區(qū)，而且也非常適合貧困市縣發(fā)展文化旅游，具有巨大的生命力。

文化旅游雙核理論在郊區(qū)大盤中得到成功應用，改變了郊區(qū)大盤的規(guī)劃設計思想和營銷模式，是一場大變革。

文化旅游景區(qū)的商業(yè)街區(qū)必須先做商業(yè)規(guī)劃和招商摸底，后做詳細設計，改變過去投資巨大浪費的粗放開發(fā)模式。

一、文化旅游的內外核引力理論

我國20年來重大文化旅游項目投資在加大力度，深圳華僑城等投資35億元以上文化旅游項目取得較大成果，也有國內部分投資百億的大型文化旅游項目，產出極低，業(yè)績很差。

長期以來作者在思考如何降低旅游項目開發(fā)風險，提高文化旅游項目開發(fā)的成功概率。傳統(tǒng)的文化旅游開發(fā)基本是單核理論，以小范圍的旅游項目為主，以投資商的領導水平決定項目的開發(fā)水平。

國內部分大型文化旅游綜合體項目經濟效益不佳的原因：

1、國有企業(yè)投資文化旅游沒有真正長期負責的領導人，沒有建立科學的民主決策機制，沒有形成專業(yè)外腦與企業(yè)內部決策結合的機制，容易形成重大決策錯誤，未來需要引進專業(yè)顧問機構和評估機構，控制重大項目投資風險。例如，部分佛教旅游區(qū)旅游活動需要和佛教行善活動結合，不宜對寺廟直接收費，不能產生重大矛盾。

2、項目投資預算結構不合理，缺乏不同旅游思路的嚴格論證和招商摸底和模擬分析，前期投入太少，項目文化創(chuàng)意起點不高，旅游吸引力不夠，盈利模式單一。

3、對周邊利益相關者缺乏合理的利益分配設計，依靠單核心驅動，互相沖突和內耗大，傳統(tǒng)的文化旅游項目的吸引力完全依靠單核吸引，未能充分考慮與周邊利益所有者的協(xié)同開發(fā)，難以形成較大旅游吸引力，甚至形成利益沖突。

作者利用文化旅游，生態(tài)旅游和城鎮(zhèn)化綜合知識，結合多年的實踐經驗，提出了項目投資商的文化旅游內核+周邊利益相關者外圍生態(tài)園林核和鄉(xiāng)村特色民俗旅游項目節(jié)點相互支撐的雙核理論，該理論不僅適合發(fā)達地區(qū)的文化旅游項目，可以在投資充足時候，同步規(guī)劃和建設內外核區(qū)域，一步到位。

對于缺乏投資，但是擁有文化旅游資源的貧困區(qū)域，可以先做好整體規(guī)劃，發(fā)動鄉(xiāng)鎮(zhèn)做好生態(tài)建設，美化旅游區(qū)外圍環(huán)境，政府組織修好景區(qū)道路，時機成熟時候吸引投資商開發(fā)文化旅游項目。

以長武縣長亭湖景區(qū)為例，建設大型水庫國家投資為20多億元，高速公路已經修好，借機完善景區(qū)道路交通，再吸引10億元以上投資做文化旅游和休閑養(yǎng)老小鎮(zhèn)，舉辦以淺水塬大戰(zhàn)和柳毅傳書愛情傳說為題材的大型戶外文藝演出，將填補陜西省文化旅游的空白。

長武縣長亭湖景區(qū)顧客定位為西安和咸陽，寶雞本地游客周末度假旅游為主，兼顧服務外地游客。

二、文化旅游項目策劃和設計流程的創(chuàng)新

臺兒莊古城景區(qū)總規(guī)劃面積2平方公里，包括11個功能分區(qū)、8大景區(qū)和29個景點，總建筑面積60萬平方米。

以歷史遺存為依托，以大戰(zhàn)文化、運河文化為主脈，按照“大戰(zhàn)故地、運河古城、江北水鄉(xiāng)、時尚生活”的形象定位，遵循“存古、復古、創(chuàng)古”的理念，打造“天下第一莊”旅游品牌，集中展現“運河文化活化石，中國民居建筑博物館”。

臺兒莊形成了繁榮街、丁字街、順河街、月河街、船形街等主要的商業(yè)街區(qū)，業(yè)態(tài)規(guī)劃比較合理，具體如下：

繁榮街為綜合性商業(yè)業(yè)態(tài)街區(qū)，主要布局民間工藝、餐飲等傳統(tǒng)商業(yè)店鋪，將建成臺兒莊的“河坊街”

丁字街主要布局咖啡、西點等西式餐飲店及藥鋪

順河街設計為古城美食一條街，主要布局以運河文化為背景的餐飲業(yè)，并適當布局酒吧、茶社等商業(yè)業(yè)態(tài)

月河街設計為古城陶瓷一條街，重點發(fā)展陶瓷交易與展示

船形街主要布局民間工藝品店鋪，并積極發(fā)展民間工藝展示點。

投資48億元精心打造世界文化遺產、國際休閑目的地、國家級文化創(chuàng)意產業(yè)園和海峽兩岸交流基地。

臺兒莊文化旅游案例

文化旅游項目需要一定的投資強度，預算比例需要保證策劃和設計費用合理的比例，才能保證吸引一流顧問團隊參與策劃和規(guī)劃設計，以投資100億元大型文化旅游項目為例，總體策劃含盈利模式設計與模擬經營分析經費不能低于1000萬元，主要用于不同階段的策劃方案和招商摸底以及經營模擬分析。

設計經費不能小于5000萬元，沒有一流的團隊就沒有一流的文化創(chuàng)意。作者提出全新的文化旅游項目工作流程如下：

楊寶民先生提出的基于內外核理論的文化旅游綜合體流程圖

不僅文化旅游核心景區(qū)要遵循以上流程，文化旅游景區(qū)配套的住宿和餐飲以及商業(yè)街區(qū)也必須遵循上述流程，以蘇北某城市為例，名人故里商業(yè)街區(qū)規(guī)模達到10萬平方米，沒有做商業(yè)規(guī)劃就直接設計上馬建設，導致無法引進一流商家，已經建成的古建根本無法滿足一流商家進駐的要求，導致項目損失5億元以上。如果古建商業(yè)街區(qū)能夠認真做商業(yè)規(guī)劃，合理規(guī)劃賓館面積和檔次以及主題文化，合理確定零售，餐飲品牌結構組合，科學收集商家對建筑設計的要求就可以象臺兒莊一樣一舉成功。

成都歡樂谷項目商業(yè)街區(qū)的規(guī)劃設計也存在嚴重失誤，設計了多條商業(yè)街區(qū)，不能將人流聚集，我們設計旅游景區(qū)的商業(yè)街區(qū)必須要將出口人流有效引導到商業(yè)街區(qū),需要根據洋流理論進行設計，不能將人流過度分散，否則將導致招商和運營失敗或者遇到挫折。

三、文化旅游雙核理論帶來郊區(qū)大盤規(guī)劃設計與營銷的革命

文化旅游雙核理論在縣城旅游項目研究中提出后，作者先后指導了長春東南郊區(qū)文化旅游和休閑養(yǎng)老大盤，同時考察了鄭州西南郊區(qū)三個大盤(包括恒大山水城和碧桂園)和鄉(xiāng)村旅游項目。

文化旅游雙核理論提倡文化旅游景區(qū)內核和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)外核美化同步，鼓勵分工協(xié)作，鼓勵共同發(fā)展大旅游帶動文化創(chuàng)意和旅游農業(yè)。

長春奢嶺文化旅游與養(yǎng)老大盤規(guī)劃示意圖

建議長春市雙陽區(qū)政府規(guī)劃建設奢嶺森林公園，與凈月潭公園聯動，形成旅游經濟聚集區(qū)。

動：本項目動的部分包括休閑、娛樂、餐飲美食、兒童水上樂園等

靜：本項目靜的部分養(yǎng)老養(yǎng)生、健康科技產業(yè)等。

項目的動與靜要有機的結合起來。

傳統(tǒng)的1，2線城市郊區(qū)大盤大都是根據90年代大盤營銷理論策劃和規(guī)劃設計的，在房地產低潮時候銷售非常低迷，所犯的主要錯誤是和城市中心產品同質化，項目開發(fā)與城市市政建設脫節(jié)，周邊教育和醫(yī)療以及文化設施配套不夠成熟。

文化旅游雙核理論指導下的郊區(qū)大盤，重視選址在城市郊區(qū)公園周圍，或者是政府打造郊區(qū)大型濕地或者森林公園，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)百姓重點開發(fā)綠色農業(yè)和主題文化農家樂，企業(yè)開發(fā)大盤，形成內外核同時發(fā)力的新局面。

開發(fā)商首先要重視道路和文化旅游環(huán)境的打造，優(yōu)先建設獨創(chuàng)性主題文化度假酒店和特色餐飲美食和娛樂街區(qū)，將國學應用于園林與建筑設計，根據不同群體的需求打造不同特色的園林，例如，書院周邊園林重點采用道家文化和中醫(yī)藥材種植，酒店周邊可以采用禪宗意境園林設計，通過文化旅游帶動鄉(xiāng)村度假旅游聚集人氣。

我們根據零售行業(yè)一種環(huán)境兩種顧客的理論，提出鼓勵文化旅游和休閑養(yǎng)老結合，整合醫(yī)療資源，通過服務兩種人群，提高郊區(qū)文化旅游和休閑養(yǎng)老項目的設施使用率，提高項目盈利能力。

建議開發(fā)商拋棄傳統(tǒng)大盤的高密度開發(fā)，用中西結合的文化書院聚集企業(yè)家群體交流和學習，爾后帶動文化莊園的定制化營銷為主。

根據項目總體投入產出需要，對于白領人群，配置部分間距較大的高層住宅，重點采用小戶型和完備的停車位，形成較低性價比吸引白領人群，滿足他們的鋼需。

新一代大盤要考慮產業(yè)發(fā)展，滿足部分文化創(chuàng)意和科技研發(fā)企業(yè)辦公需求，將創(chuàng)意辦公區(qū)和酒店以及餐飲娛樂區(qū)結合，鼓勵就地工作，提高居民生活質量和幸福指數。

四、長武縣長亭湖景區(qū)策劃思路

亭口是關中平原和隴東的交通樞紐，解放前就是商貿中心。亭口是絲綢之路古代驛站、紅色熱土、烏金重鎮(zhèn)。

亭口是長武縣東大門――山水驛站之門，號稱絲綢之路第一驛站，遺留古代車轍。西出關中的古代渡口-�？讪D―，三水交匯處―――涇河、黑河、墨子河。

長亭湖景區(qū)擁有長亭湖、鳳凰山、畫閣山、宜山、紅星林場、河谷、民俗村落等眾多自然資源和人文旅游資源，其核心資源可以概括為“湖、山、林”.

對于生態(tài)基礎好，文化資源豐富的縣，例如，陜西省長武縣可以積極發(fā)展文化旅游，以亭口鎮(zhèn)為例，借鑒投資28億元的長亭湖水庫建設，同步規(guī)劃柳毅傳書愛情神話故事演繹，奠定唐代大格局的淺水塬大戰(zhàn)大型文化演出場地和配套的綜合服務區(qū)，自駕車營地，養(yǎng)生山莊和文化旅游街區(qū)等，積極發(fā)揮絲綢之路第一驛站，習仲勛老龍山革命舊址的景區(qū)作用，形成文化旅游核心。

在外圍核，建議積極進行彩色園林和花卉等景觀規(guī)劃，形成半年以上的花期和楓樹，柿子樹等觀賞色彩強的生態(tài)園林。文化旅游核與外圍生態(tài)景觀核大大增強了對游客的吸引力，降低了文化旅游項目投資風險。

可以引進專業(yè)化的不同類型文化旅游和彩色園林規(guī)劃設計和開發(fā)主體進行建設，走出旅游帶動貧困市縣脫貧的新路。土地一級開發(fā)新城也可以應用雙核理論開發(fā)文化旅游項目加快聚集人氣，形成合理的新城結構。對于六安市和巴中市等革命老區(qū)，可以采用紅色文化和地域特色文化作為文化旅游內核，積極美化生態(tài)環(huán)境，改善交通條件，積極發(fā)展度假旅游和文化旅游。

五、長亭湖景區(qū)規(guī)劃設計方案

長武縣位于陜西省咸陽市西北部，長武處于西北內陸腹地，屬暖溫帶半濕潤、大陸性季風氣候區(qū)。又屬東南暖濕地區(qū)與西北干旱地區(qū)過渡帶。東與彬縣為鄰，南與甘肅省靈臺接壤，西與甘肅省涇川接壤，北與甘肅省寧縣、正寧縣接壤。

亭口在陜西省的位置 距離西安走高速公路兩個小時車程

長武縣總體規(guī)劃

亭口鎮(zhèn)區(qū)總體規(guī)劃

建議在中晟規(guī)劃設計公司方案基礎上完善 亭口水街參考意向方案 四川華泰設計

度假旅游需要良好的居住環(huán)境和商業(yè)環(huán)境，建議將亭口水街打造成為柳毅傳書愛情主題文化街區(qū)　。作者提倡商業(yè)規(guī)劃與文化旅游建筑形態(tài)最佳匹配，為游客提供既有文化內涵，又時尚的生活方式。

對于長亭湖周邊的養(yǎng)生和度假莊園，建議策劃我國不同愛情故事的主題文化莊園以及唐代詩人為主題的文化莊園，滿足不同類型游客的需求。

柳毅傳書莊園

李商隱唐詩愛情意境莊園

文化莊園成為重要盈利點，面向家庭和企業(yè)銷售，前者重點用于居住和文化交往，后者重點用于企業(yè)客戶接待。我們要重點做好文化聚集和雅聚會的需求，滿足中高收入家庭和企業(yè)接待客戶以及企業(yè)形象展示的要求，形成文化創(chuàng)意企業(yè)辦公，居住，度假和文化休閑綜合體。

中國養(yǎng)老正在功能方面補課,我國養(yǎng)老需要向西方學習，在功能方面達到一流水平，同時我們在國學文化內涵上突出中國養(yǎng)老社區(qū)的特色，滿足養(yǎng)老和休閑人群的精神需求。

白居易文化莊園總平面

建議在綜合服務區(qū)設立大型表演舞臺，滿足千人觀看大型文藝節(jié)目的要求。

文藝節(jié)目重點以長武縣發(fā)生的歷史故事和柳毅傳書傳說為主，充分體現地域文化特色，演繹現場燈光設計建議充分利用現代激光技術和燈光技術，將老龍山和周邊橋一級涇河等三條河流進行表現，形成具有強烈沖擊力的立體場景。

根據雙核理論，文化旅游項目的輔助核，應該是彩色園林。

對于亭口的濱河區(qū)域要進行整體彩色園林設計，合理規(guī)劃花卉，樹木以及色彩。

濱河區(qū)域彩色園林規(guī)劃意向圖 楓彩國際公司網站提供

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在外圍核應該是生態(tài)農業(yè)為主，重點根據市場需要生產綠色食品和花卉，樹木園林等，油料作物牡丹，觀賞性和經濟性比較強，可以重點推廣。

山東菏澤牡丹

六、長停湖文化旅游項目投入和產出分析

項目一期投資估算

500畝地價，如果在40萬元/畝,那么地價總額是2億元，總投資14億元。

銷售預測

銷售毛利11.2-12=-0.8億元

保留物業(yè)價值5億元 ，2萬平方米護理中心可以重點為老年人群服務。

投資毛利潤率4.2÷14=30%

總結

文化旅游雙核理論在我國擁有旅游資源和文化遺產的貧困區(qū)域具有較大應用前景，在大城市郊區(qū)文化旅游和養(yǎng)老項目也得到了廣泛的應用。

文化旅游內涵注入鄉(xiāng)村旅游可以提升鄉(xiāng)村旅游的品味，生態(tài)旅游建設和文化演出節(jié)目結合開辟了我國鄉(xiāng)村旅游的廣闊前景。

武夷山景區(qū)是我國生態(tài)旅游和文化旅游同步發(fā)展的成功案例，大儒朱熹在福建武夷山講學的武夷精舍得到海內外游客喜愛，印象大紅袍演出已經實現每年1億元利潤。

陜西省長武縣是典型的文化旅游資源豐富，道路交通便利貧困縣，具備了發(fā)展文化旅游的基本條件。

項目分步驟實施建議

第一步驟 做好度假酒店和停車場建設，做好周邊景區(qū)道路(利用水庫投資)和生態(tài)園林建設，美化亭口環(huán)境。第二階段 規(guī)劃建設度假文化莊園和養(yǎng)老項目。

（來源：聯商網專欄作者楊寶民）