據(jù)仲量聯(lián)行天津研究部高級分析師柴喬杉分析稱，回顧2015年天津零售市場，包括遠(yuǎn)東百貨、百盛和津樂匯在內(nèi)的五個百貨商場相繼關(guān)閉；而在同一年，另外五個購物中心完工并入市。比較零售存量，天津減少了20萬平方米百貨商場的同時，新增超過50萬平方米的購物中心。從這樣的變化中我們不難得出兩點：首先，天津零售市場仍持續(xù)發(fā)展和擴(kuò)張；其次，購物中心業(yè)態(tài)越來越成為城市零售主導(dǎo)。
除了零售存量面積的增長，單個購物中心的平均體量也有所提升。截至2015年底，仲量聯(lián)行追蹤了天津的25家購物中心，平均建筑面積約90,246平方米， 2012年末該平均值約為89,681平方米。隨著更大體量的購物中心——由菲律賓開發(fā)商開發(fā)的SM天津濱海第一城即將入市，預(yù)計截至到2018年末，天津購物中心平均面積有望超過10.5萬平方米。
社會消費品零售額的增長、可支配收入和零售商需求的增加使得國際開發(fā)商紛紛將視角轉(zhuǎn)向天津。相較于2015年底24%的市場占比，國外開發(fā)商項目在2018年底將占到零售物業(yè)市場總體量的42%。新進(jìn)入市場的開發(fā)商和電子商務(wù)的興起也將進(jìn)一步加劇零售市場的競爭。
仲量聯(lián)行選取了自2011年以來入市的12家購物中心為樣本，深入分析了其租戶組合及項目定位的趨勢，得出以下一些結(jié)論。
租戶類型
·餐飲、服裝、家居生活和娛樂類是占用零售面積最大的四個租戶類型，共計占用總面積的84.3%。
這表明了現(xiàn)今購物中心的常態(tài)。這四大類型的租戶主要關(guān)注如何吸引消費者進(jìn)入項目并期望通過提供餐飲場所和娛樂項目等不同形式鼓勵顧客更久的停留。
為了提高購物者在項目中的消費，業(yè)主仍需依賴服裝零售店鋪和其它零售分類如配飾、美妝和珠寶品牌。即使網(wǎng)上購物對服裝零售影響最大，服裝這一品類仍享有23.9%的空間占比，使其成為購物中心第二大主力租戶。
·鞋包配飾、電子、美妝和珠寶品類零售面積占比最少
珠寶和美妝品牌更愿意進(jìn)駐傳統(tǒng)百貨公司。原因在于珠寶目標(biāo)客群通常年齡偏大且傾向于在百貨商場消費;而美妝品牌則是受到了年輕消費者轉(zhuǎn)移至線上購買和海外購買的影響。
·不同于以上九大零售分類，6.6%的零售面積來自于兒童相關(guān)品牌，如下圖表所示。主打兒童相關(guān)品牌也一定程度上增加購物中心的競爭優(yōu)勢。
娛樂功能
娛樂功能不僅作為主力店吸引消費者進(jìn)入，并且給了消費者留在購物中心的理由。在12家購物中心樣本中，11家擁有電影院并且有5家同時引入溜冰場。除此之外，兒童游樂中心、KTV和電子游藝廳也是主要的娛樂主力店。
購物中心引入娛樂業(yè)態(tài)的租戶，并非實現(xiàn)業(yè)態(tài)的真正差異化，關(guān)注購物中心的創(chuàng)新性才能保持項目的競爭性。大悅城是天津2015年實現(xiàn)最高銷售額的熱門購物中心，擁有服裝、餐飲、娛樂業(yè)態(tài)主力店，包括冰場和影院，但業(yè)主同時還為購物中心引入了新概念和新元素——創(chuàng)意主題街區(qū)，騎鵝公社、五號車庫及如果街，這三處主題街區(qū)相繼推出，新穎的設(shè)計加上眾多創(chuàng)意小店，不僅為購物者提供了新奇的購物體驗，亦達(dá)到進(jìn)一步宣傳項目的目的，使其在眾多購物中心競爭中脫穎而出。
時尚感還是實用性
通過對樣本中購物中心的分析，大悅城、銀河購物中心、恒隆廣場和新業(yè)廣場主要關(guān)注時尚品牌，約三分之一零售面積為服裝零售，這四個購物中心亦是天津消費者的首選。而大部分社區(qū)型零售項目，如永旺梅江購物中心、熙悅匯購物中心、河?xùn)|萬達(dá)廣場， 40%的面積為家居類品牌，如華潤萬家、蘇寧電器。
上圖還表明，即使購物中心數(shù)量在不斷增加，由于租戶組合不同，它們將各自吸引不同的顧客類型。因此，并不是每個購物中心都與市場上其它購物中心形成直接競爭。就服裝零售品類來看，購物中心經(jīng)營表現(xiàn)確實存在良莠不齊，但對于居住社區(qū)發(fā)展“本地”購物中心，以提供基本服務(wù)和滿足周末餐飲需求的項目，仍有很大的發(fā)展空間。
展望
根據(jù)近幾年新入市購物中心表現(xiàn)和未來幾年的供應(yīng)，我們有理由期待天津零售市場的持續(xù)發(fā)展：一方面，天津的消費者會選擇光顧臨近社區(qū)且可供定期消費的購物場所;另一方面，消費者將保持對潮流和品牌的敏感度，選擇一到兩個市級商圈的購物中心作為購物目的地。零售地產(chǎn)市場的競爭仍將存在，但未來項目將受益于定位明確和細(xì)分市場的稀缺性。
（來源：北方網(wǎng)）
