杜云峰
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樓主
近年來，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)熱了，有關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的書籍火了，坊間流傳著各種版本的商業(yè)地產(chǎn)“秘籍”，但相當(dāng)部分質(zhì)量不高。個別人打著萬達旗號，東拼西湊一些萬達公開或非公開發(fā)表的文章，拿來出書，斷章取義、誤人子弟；還有一些萬達“洗澡”員工，在萬達工作二三年，跳槽后自稱商業(yè)地產(chǎn)專家，到處講課，蒙人不少。
其實中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)摸爬滾打十幾年，也積累了不少經(jīng)驗，可以說商業(yè)地產(chǎn)很難做，并不像有些人想象的那樣，有錢有地蓋個樓就行了，里面學(xué)問很大。
上海松江的一家購物中心，地段不錯，專門找了美國設(shè)計師，做了“龜型”設(shè)計，總建筑面積48萬平方米的綜合體，只蓋6層，每層8萬平方米，統(tǒng)一層高4.8米、荷載500公斤。8萬平方米一層，面積太大，人進去根本找不著北；統(tǒng)一層高、荷載，根本沒有考慮不同商家的需求，完全是個失敗的設(shè)計。當(dāng)時還在基坑階段，專業(yè)業(yè)內(nèi)人土給幾個股東建議，一定要推倒重來，但他們舍不得前期投入的幾千萬，不愿整改，最后這個項目成了爛尾樓。
還有東莞的一個購物中心，號稱世界最大，也是由于設(shè)計出了問題，導(dǎo)致招商困難。這家公司先后請了七八個國際國內(nèi)招商團隊，都無功而返。這個商業(yè)項目建筑只有二三層，建筑成本很低，我當(dāng)時建議是拆除全部建筑，將幾百畝土地賣掉，這樣銀行能收回貸款，股東能收回投資，施工隊能拿到工錢，可以實現(xiàn)多贏，可惜他們沒能下這個決心，現(xiàn)在基本死掉。這就是商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同。住宅地產(chǎn)如果前期決策不當(dāng)，房子不好賣，還可以降價出售，多數(shù)能收回成本。但商業(yè)地產(chǎn)前期定位、規(guī)劃設(shè)計一旦出現(xiàn)失誤，將沒有任何收入，造成難以挽回的損失。
此類不僅企業(yè)利益受損，還會造成社會資源的嚴(yán)重浪費。
中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最大動力來自于城市化。商業(yè)地產(chǎn)是城市發(fā)展的剛性需求，它能創(chuàng)造就業(yè)，增加稅收，拉動消費，體現(xiàn)城市的核心價值。中國城市化率目前已超過52%，西方發(fā)達國家城市化率平均達到80%，中國要達到西方的城市化率至少還需要十多年時間，這意味著中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展前景還是十分廣闊。
但隨著越來越多的企業(yè)進入這個行業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)已出現(xiàn)過熱跡象，導(dǎo)致很多項目招商和經(jīng)營出現(xiàn)困難。希望以下簡要的分析，能給商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)者一些有益的參考，推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)走向?qū)I(yè)化，形成良性發(fā)展，為中國的城市化進程做出一點貢獻。
第一，理念決定成敗
目前，國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商大部分都是由房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)化而來，很多人缺乏現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營運作理念，往往只重選址和招商，但輕布局和開業(yè)。套用房地產(chǎn)思路開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)，以物管方式管理活生生的商場，缺乏專業(yè)化開發(fā)技能。盡管商場選址好卻回報差，招商火爆、炒作轟動，開業(yè)卻很冷清，往往賺了樓市(或?qū)懽謽?卻虧了商場。
第二，要規(guī)劃更要策劃
從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經(jīng)營管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。
俗話說"三軍未動，糧草先行"，商業(yè)地產(chǎn)同樣要項目未動，策劃先行。整體策劃在商業(yè)地產(chǎn)運作中是整個項目的靈魂，好策劃往往事半功倍，缺乏整體商業(yè)形象的商業(yè)地產(chǎn)很難開發(fā)成功，有了一個好的策劃往往就成功了一半。
第三，整體布局事關(guān)開發(fā)成敗
商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃與住宅的規(guī)劃有著根本不同，布局時理應(yīng)先商業(yè)后地產(chǎn)，而當(dāng)前國內(nèi)開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)卻往往先地產(chǎn)后商業(yè)，一味套用房地產(chǎn)模式搞規(guī)劃、搞布局。商業(yè)地產(chǎn)必須要有突出商業(yè)主題，突出現(xiàn)代商業(yè)運作規(guī)律的整體規(guī)劃布局。重選址招商，輕規(guī)劃布局已成為商業(yè)地產(chǎn)的誤區(qū)之一。由于缺乏商業(yè)地產(chǎn)基本概念，缺乏現(xiàn)代商業(yè)經(jīng)營實踐，房產(chǎn)專家設(shè)計出來的商場往往好看不中用，最終變成"死"場一個，無法后續(xù)經(jīng)營。
目前國內(nèi)約有70%的商業(yè)地產(chǎn)項目就是因為整體布局先天不足造成失誤或失敗的，"整體布局事關(guān)商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)成敗，絕非危言聳聽!"
第四，招商成功不等于萬事成功
不少開發(fā)商認為，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的重中之重就是招商。因此往往對商業(yè)地產(chǎn)的前期選址、定位、規(guī)劃布局少做論證分析，一味只重招商，甚至急功近利，商場各種軟硬件設(shè)施未完善就帶"病"招商，以房地產(chǎn)模式搞招商，以求早日回籠資金獲得回報。
商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)營效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利。現(xiàn)實中宣傳炒作越轟動，招商租售越火爆的商業(yè)地產(chǎn)，開業(yè)后往往并不成功，效益差、失敗收場都有可能。
有的開發(fā)商招商時只顧眼前利益，一味追求招商率，缺乏全盤統(tǒng)籌規(guī)劃。許多商家不管理主力店、次主力店、小攤檔，也很少顧及功能區(qū)域、布局位置、經(jīng)營業(yè)態(tài)。只要有人租賃商鋪就放租出去，套用房地產(chǎn)模式搞商業(yè)地產(chǎn)招商，勢必會埋下重重隱患。
第五，商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略
開發(fā)商普遍認為，招商成功后，只要通知客戶按時開業(yè)就是了，卻從根本上忽視商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略，缺乏營造一個熱鬧興旺的商業(yè)氛圍的能力。有的甚至不惜孤注一擲，缺乏開業(yè)運作資金，負債也開業(yè)，如此一來，往往造成開業(yè)"開壞頭"，場面冷清，難以為繼，失敗也是遲早的事。
開業(yè)必須講究策略和時機，急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達。好的開業(yè)策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。
第六，商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團隊
商業(yè)地產(chǎn)是十分復(fù)雜的復(fù)合地產(chǎn)，"住宅地產(chǎn)是小學(xué)生;商務(wù)地產(chǎn)、寫字樓、度假村是中學(xué)生;商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生。"商業(yè)地產(chǎn)迫切呼喚高素質(zhì)專業(yè)人才。
商業(yè)地產(chǎn)與房地產(chǎn)是兩個既有聯(lián)系又運作完全不同的概念，房地產(chǎn)以銷售論回報，商業(yè)地產(chǎn)以經(jīng)營論成敗。既懂地產(chǎn)又精通商業(yè)經(jīng)營的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)人才，必須是經(jīng)過實戰(zhàn)磨練，有親自策劃開發(fā)成功經(jīng)驗的人。開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)可謂得人才者得"天下"，妒人才者失"天下"。
商業(yè)地產(chǎn)選址可以多做選擇，資金亦可多方籌集，而具備商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營成功豐富經(jīng)驗及專業(yè)技能的復(fù)合型人才卻是良將難求。從目前商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀看，高素質(zhì)專業(yè)人才的缺乏在很大程度上制約了商業(yè)地產(chǎn)的健康發(fā)展。
第七，以市場為導(dǎo)向重視培育商場
商業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)運營當(dāng)中，不論是將商場分割銷售，還是只租不售，開發(fā)商都要承擔(dān)社會責(zé)任，不但要建場，還要以市場為導(dǎo)向，以經(jīng)營為中心，與商戶同心協(xié)力培育好商場。不斷優(yōu)化整合各類商業(yè)資源，做到人無我有，人有我優(yōu)，創(chuàng)造更好的營商環(huán)境以利早日促旺商場，吸引更多客戶到來，落地生根開花結(jié)果，實現(xiàn)開發(fā)商、投資者、經(jīng)營者、消費者共贏目的。
第八，訂單商業(yè)地產(chǎn)并非"靈丹妙藥"
近年來國內(nèi)流行先找好主力商家，再按商家需要建大型商場的訂單商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式。表面看來，這似乎降低了開發(fā)風(fēng)險，但實際上卻仍是沿用住宅模式搞開發(fā)，高價炒作產(chǎn)權(quán)式返租商鋪套現(xiàn)。這種產(chǎn)權(quán)分散存在影響后續(xù)經(jīng)營的隱患，應(yīng)該說從開發(fā)商打著訂單商業(yè)地產(chǎn)概念，銷售產(chǎn)權(quán)式商鋪那天起就已埋下，最終將勢必與小業(yè)主糾紛不斷。
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二三線城市綜合體操盤手，正在操作廉江市一個55萬方的城市綜合體項目啊！~
