對于商用物業(yè)領(lǐng)域的投資，我從兩維度去講：一個是橫向，從不同類型的商用物業(yè)里面，在目前市場環(huán)境下，我們怎么樣看待這一類商用物業(yè)的投資管理;二是縱向的，因為商用物業(yè)有不同的階段、不同的生命階段，適用什么樣的投資角度去看待它。
七類商業(yè)地產(chǎn)的投資機(jī)會與陷阱
第一是Shoppingmall
目前來看，大家知道現(xiàn)在Shoppingmall是比較熱的一個投資方向，但是，隨著電商的發(fā)展，隨著大家購物習(xí)慣的改變，慢慢只有兩種類型的Shoppingmall可能會生存得比較好一些，目前帶我的機(jī)構(gòu)帶我的朋友去看Shoppingmall的時候，都會注重這兩類的Shoppingmall，一類是城市型Shoppingmall，在城市的核心區(qū)、商業(yè)中心，像北京的新光天地，**客流是覆蓋整個城市的，生意可以很好地做下去;另外一個是稍微偏一點的郊區(qū)、或者是稍微遠(yuǎn)一點的不在城市市中心的社區(qū)型、家庭型的Mall。在這種Mall里面就是體驗型的、餐飲類的比重會大一些。
這兩類Shoppingmall在后續(xù)的時間段里面隨著電商的不斷的沖擊，他們的日子還可以很好地過下去，但是其他領(lǐng)域的Mall可能會越來越受到電商的沖擊，生意會越來越難做。我現(xiàn)在帶著平安最近剛剛關(guān)了一個在燕莎的Shoppingmall，我們把它改成了寫字樓再出租。我剛剛得到一個銷售望京原來有一個購物中心變成了寫字樓也在銷售，確實是定位上不準(zhǔn)確的Shoppingmall日子會越來越難過，只能轉(zhuǎn)型。
第二類是寫字樓
目前我們關(guān)注一線城市、核心地段的甲級寫字樓。不在這個條件內(nèi)的寫字樓，投資回報率也不可能符合我們的需求，當(dāng)然，不在這個類別的寫字樓也能生存，但是它的投資回報率肯定達(dá)不到資金的需求。因為我現(xiàn)在管了好幾個寫字樓，(PPT)這是我們現(xiàn)在管的寫字樓，下面的商場已經(jīng)關(guān)門了，但是寫字樓做得很好，如果想去投資寫字樓，希望大家關(guān)注這樣領(lǐng)域里的寫字樓，其他領(lǐng)域里的大家都要謹(jǐn)慎一點。
第三類是酒店
商場、Shoppingmall和寫字樓都我都是選擇的比較高大上的一些方向，但是酒店呢?選擇了稍微低端的一些，我覺得目前國內(nèi)的市場上去投資一些連鎖的快捷酒店，可能還比較符合投資方的一些需求，在資金回報上的需求，不管你投資五星級酒店、四星級酒店，或者三星往上、四星往下的酒店，這樣的酒店業(yè)主方都掙不到錢，掙錢的都是酒店管理公司。國內(nèi)很多公司投資了很多的酒店，比如中糧、京貿(mào)、富力、萬達(dá)，但是你可以跟他們做一些訪問，他們基本都是國內(nèi)目前最大的五星級酒店、四星級酒店的業(yè)主，他們的日子過得都不太開心，因為回報率實在太低了。但是像漢庭、如家這樣的快捷酒店日子過得很不錯。精品酒店也可以成為一個方向，但是全球做精品酒店的真正回報率，能夠給業(yè)主帶來很高回報的案例也很少。在全球來看也是個位數(shù)的案例。我說的業(yè)主就是投資方，酒店管理公司都是賺錢的，不管酒店虧不虧，他都要拿走管理費(fèi)。
第四類是公寓
在商用物業(yè)領(lǐng)域里面，原來大家知道出租型的公寓，我們都叫服務(wù)型公寓，在北京有很多很多，有雅詩閣等等，但是大家如果去了解，他們紛紛都在關(guān)店，把服務(wù)公寓改成散售型的房子賣掉。為什么?因為服務(wù)型公寓的商用物業(yè)產(chǎn)品的投資回報率越來越低，而且客戶越來越少。原來這樣的投資公寓的客戶都是一些外籍的高管和中國的高管，隨著外資企業(yè)不斷的本土化，這樣的高管越來越少，住得起服務(wù)型公寓的人越來越少。本土的人不需要服務(wù)型公寓，要么自己買房，要么租一個稍微好一點的私人公寓，不需要租這么貴的。目前的市場無論是北京、上海還是深圳，這樣的服務(wù)型公寓經(jīng)營都越來越困難。
有兩類公寓我覺得會慢慢成長起來，第一類就是社區(qū)型養(yǎng)老公寓，北京的寸土春暉，我們也在投一些養(yǎng)老項目，我們會比較關(guān)注什么樣的養(yǎng)老型公寓可以賺錢，能夠給業(yè)主帶來收益，這也是一種模式，是可以做成連鎖的;第二類是白領(lǐng)公寓，也可以作成連鎖的，選址上難度比較大，但是還是能夠給業(yè)主帶來很高的回報。所以，像公寓、酒店不一定高大上就會好，服務(wù)于普通大眾的、客戶群稍微往下一點的，給業(yè)主會帶來更好的回報。
第五類是園區(qū)
一般主要的客戶有幾類：一是辦公的溢出，在市中心實在太貴了，只能到郊區(qū)辦公，可以享受便宜的租金和房價;二是研發(fā)辦公，他可以在環(huán)境比較舒適的、低密度辦公環(huán)境下辦公;三是后臺辦公，每一個大型企業(yè)都有一些后臺的部門，比如科技部門、技術(shù)部門、呼叫中心等等，還有一些后臺的維護(hù)部門，這些部門不需要在市中心高大上的寫字樓里面，完全可以在比較遠(yuǎn)的地方。
但是園區(qū)目前我們比較關(guān)注一線城市周邊的園區(qū)，因為這方面的三種需求都能滿足，如果在一些其他城市的周邊，可能只能選擇其中的一類，但是客戶是有限的。所以在投資這樣園區(qū)的時候，也會比較慎重，要重點關(guān)注客戶來源是什么。非常典型的是中關(guān)村軟件園，那個地方建得非常好，投資機(jī)會也很多，但是全國那樣的地方不多，能夠做成這樣的園區(qū)也不多。
第六類是工業(yè)廠房
我們不太看好，因為隨著制造業(yè)的一些改變，再加上以前制造業(yè)拿地很好租廠房，都是到政府那里拿一塊地，我要蓋廠房，自己去投資廠房、出租，這樣的回報會很低。
第七類是物流倉庫
這是目前來看非常好的投資方向，當(dāng)然大家也知道已經(jīng)很熱了，有很多的公司都在做這件事情，但是確實有很多的投資者都非常看好物流倉儲，但是物流倉儲有幾個局限，第一個局限在于在中國這個版圖上，物流是有節(jié)點的。(PPT)這張圖是國家發(fā)改委去年下發(fā)的關(guān)于全國物流發(fā)展規(guī)劃的節(jié)點布局，有一級節(jié)點、二級節(jié)點，為什么存在這些節(jié)點?是因為跟國內(nèi)整個交通網(wǎng)是關(guān)聯(lián)的，因為物流就得跟交通有關(guān)，跟整個交通的規(guī)劃、分布是有關(guān)系的，你在選擇做物流的時候，選點的時候是有一定固定要求的。所有的物流企業(yè)都會算每個點之間的距離，成本是多少，都會去衡量。
物流倉儲有三類產(chǎn)品，都是非常好的方向：
一是城市配送，比如像順風(fēng)、圓通這些物流配送企業(yè)的倉庫，滿足城市里面所有的一些物流配送的需求，可以從這個倉庫直接到客戶手上。做這種城市配送還有一個好處，比如跟電商談，這個好處是給政府的，由于電商的發(fā)展，倉庫變成了一個商場，大家知道你從電商上買東西，你不需要實體店，只要從倉庫里面把貨拿出來就可以，倉庫就變成了商場，所有商品的結(jié)算都可以放在倉庫內(nèi)部結(jié)算，這樣地方政府可以把稅收留在地方，在倉庫所在地把稅收留下，否則以前商場開在哪里，稅收在哪里，現(xiàn)在是倉庫在哪里，稅收在哪里，這樣地方政府也喜歡，做城市配送，還有稅收的控制。
二是陸港場地，這是天津的一個場站，大家知道有碼頭、港口、空港，這就相當(dāng)于陸地的一個港口、碼頭，所以也叫陸港。這個產(chǎn)品也是目前來看非常好的投資方向。
三是冷鏈，需求越來越大，目前國內(nèi)不管哪個城市的冷庫需求都不能滿足這個城市的發(fā)展，所以現(xiàn)在投資冷庫也有很多的投資機(jī)構(gòu)。
這三類物流倉儲如果從投資者的角度看待，我覺得從投資回報方面來看都是滿不錯的投資方向。
以上我就是對商用物業(yè)的理解，每一類產(chǎn)品的理解講一些在不同的商用類別上可以尋找到什么樣的投資機(jī)會，以及如何做這方面的投資，因為每一類商用物業(yè)都有自己的特點，都有自己不同的客戶群，每一類能夠研究清楚，其實都是比較難的事情。
我們現(xiàn)在所在的機(jī)構(gòu)，每一類的商用物業(yè)，我們都有不同專業(yè)的團(tuán)隊配置，這一組人專門研究這一類，只有這樣才能知道每一類商業(yè)物業(yè)如何掙錢，如何產(chǎn)生投資回報，如何滿足資金上的需求，還要研究在每一類商業(yè)物業(yè)里面什么樣的開發(fā)商可以做得最好，他能夠做到什么樣子。
不同投資階段的投資策略
下面就從縱向來看看，每一類商用物業(yè)，那么多種類的商用物業(yè)，在什么樣的階段里面進(jìn)去可以賺錢，大家知道商用物業(yè)有很多的階段，有剛剛拿地的，有剛剛建的，有竣工的，有租賃的，有退出的，在不同的階段，用什么樣的辦法可以進(jìn)去，讓投資者賺到錢。
用一個案例來講一下，這個案例是我親身經(jīng)歷的，可以比較詳細(xì)地剖析一下，在不同的階段，什么樣的金融手段、什么樣的投資者會感興趣進(jìn)去。
第一階段就是拿地，現(xiàn)在說是11年前了，拿這塊地跟所有的開發(fā)商碰到的問題是一樣的，沒有錢買那塊地，所以當(dāng)時萬通拿這塊地的時候也是跟目前萬科正在做的事情是一樣的，叫“小股操盤”，我出的股份少一點，但是希望由我來操盤，跟其他的投資者爭取了一定的權(quán)益，比如有超額的分配權(quán)，設(shè)計一個利潤指標(biāo)，如果超額完成了，就有超額的利潤分配權(quán)。還可以收一點項目上的品牌使用費(fèi)等等。當(dāng)時這個投資是在11年前，投資地產(chǎn)不像現(xiàn)在有那么多的投資者感興趣，那么多的機(jī)構(gòu)投資者或者各種各樣的基金感興趣，當(dāng)時投資的范圍很狹窄，他們找了兩個私人老板，山西的老板一起去做這個事。
第二階段是開發(fā)階段，那個樓是純粹的寫字樓，沒有其他的任何功能，在十年前那個地方不是像現(xiàn)在這樣成熟。一部分散售掉、另外一部分留下來，中間做了一些開發(fā)貸的產(chǎn)品。
快竣工的時候，就要雙方兌現(xiàn)，因為投資者要退出，作為投資者都是要退出的，用什么辦法退出，07年的時候手段很少，不像現(xiàn)在有那么多的退出手段，所以用了一個變相的辦法，就是把本來要整售的資產(chǎn)做了了一個價格，萬通把剩余的資產(chǎn)拿走，把原來項目公司的殼留給了原來的投資者，當(dāng)初他們?yōu)槭裁磿饽?/span>?因為畢竟是私人投資，可以避稅，把原來的殼公司留給他們，他很多稅都可以避掉，不像上市公司要交很多正規(guī)的稅。所以，用這樣的手段把原來整售的資產(chǎn)價格做低，讓萬通來把原來對應(yīng)的商務(wù)條款兌現(xiàn)了，這樣投資者很開心，萬通也很開心。
第三階段是孵化期，08年的時候把整售的樓拿過來，萬通成立一個新的項目公司，買的時候可以用金融杠桿，這個產(chǎn)品叫法人按揭，這個產(chǎn)品現(xiàn)在在銀行比較少了，那時候還是比較多的。就跟個人買房子按揭一樣，可以做到五成，按照買賣價格做五成的按揭，可以做成十年的。這個金融手段現(xiàn)在還有，在商業(yè)銀行里面，這樣的金融產(chǎn)品還是有的。
08年買下來以后，到了09年經(jīng)營了一年，出租率要求到75%以上，就開始關(guān)注“資產(chǎn)管理”這四個字，運(yùn)營的團(tuán)隊真正要做到這個，一定要達(dá)到75%以上的出租率，看你用多長時間可以實現(xiàn)這個出租率。做經(jīng)營性物業(yè)貸款有一個好處，是按照評估值來做貸款，你只要租金租得高，市場好，你就可以把房子評估值做大，然后再打一個折，可以把貸款額度做大，期限一般是十年左右。所以在09年的時候用這樣一個手段，對于投資者來說已經(jīng)拿回錢了，因為貸款的額度增加了。
第四階段是穩(wěn)定期。09年的時候這個房子屬于孵化期，簽第一輪租約會比較低一些，給客戶的條件會比較低一些，讓他趕緊進(jìn)來，有各種各樣的優(yōu)惠讓他進(jìn)來。過了這一階段，相對到第二個周期的時候，可以把租金往上提了，因為物業(yè)相對比較成熟了，出租率也到了90%左右，也不會擔(dān)心客戶走，在那個階段的時候，你的租金預(yù)期明顯上升了，原來整個樓能收兩三千萬租金，到那時候你覺得可以收到六千萬了，你就可以用另外一個手段，當(dāng)初在2011年的時候，房地產(chǎn)基金開始熱起來了，萬通用了一個比較新的房地產(chǎn)融資的辦法，聯(lián)合外面的金融機(jī)構(gòu)，比如萬通跟華潤聯(lián)合，做了一個房地產(chǎn)基金，做了一個CO—GP，做成純股票的投資基金，買項目公司的股權(quán)，關(guān)鍵在于這個股權(quán)的作價，還是用物業(yè)評估值做的價格，因為租金已經(jīng)比第一輪租金上漲了一倍，價值比那時候的價值又上漲了一倍，所以賣掉50%的股票，其實比整個原價還低，你賣50%的股權(quán)就掙很多錢了。但是賣了以后還有一個好處，還可以收取基金管理費(fèi)，因為作為CO—GP可以收取基金管理費(fèi)。這個手段是在目前商用物業(yè)里面比較好的手段，當(dāng)然要對自己資產(chǎn)管理能力要有信心，你覺得自己一定是能夠提升租金的，這樣才能使你的物業(yè)估值上漲，也要使你的現(xiàn)金流回報足以付資金回報才可以。
到了2013年基金可以退出了，因為跟所有的LP約定到第三年以后可以退出，退出要有很大一部分錢把原來的LP贖回，那時候有一個好處發(fā)現(xiàn)租金又漲了，這里面有一個問題就是一定要把租金做上去，第一輪換租的時候大概實現(xiàn)了一倍的增長，第二輪租金還可以往上增長，就可以再做一輪經(jīng)營性貸款，可以跟銀行談重新評估，按照估值數(shù)據(jù)的一半進(jìn)行貸款，在那個階段按照這個規(guī)則貸來的款，多余出來，原來有一部分經(jīng)營性貸款，多出來的這部分錢已經(jīng)可以覆蓋掉基金贖回，所以你還是用銀行的錢把基金的錢贖回來。結(jié)果是什么呢?萬通收回了100%的股權(quán)，但是基金投資者也很開心，因為他拿到了每年20%的回報，這很高了，現(xiàn)在年化20%的回報也是很高的，LP很開心地退出、華潤高興地退出，萬通更加開心，因為他不斷地往回拿錢的時候，還可以把這個房子拿走。現(xiàn)在萬通還是樓100%的股東，故事還可以繼續(xù)，但是前提是你的租金能不能再漲，你是不是已經(jīng)把租金做到了極限。
這就是商用物業(yè)在不同的階段可以做的一些金融上的選擇。但是所有這些選擇都是基于對未來現(xiàn)金流的預(yù)測和是否能實現(xiàn)你的預(yù)測，只有把這個現(xiàn)金流實現(xiàn)了，而且你這個現(xiàn)金流還是增長的，你所有的手段都可以用。但是如果租金是往下掉的，你所有的手段都會變成你的累贅，因為你的杠桿太高，導(dǎo)致你破產(chǎn)，所以這是雙刃劍，有很高的收益，但是作為背后的操盤者，要承擔(dān)很大的風(fēng)險。
作為一個投資者，看待這樣一個事情的時候，我覺得應(yīng)該關(guān)注兩個：一是現(xiàn)金流管理，現(xiàn)金流的管理是投資的商用物業(yè)自身所帶來的現(xiàn)金流，你的租金收入、你的一些銷售回款，怎么樣使你的現(xiàn)金流保持一個穩(wěn)定的增長，這是最最核心的問題。然后再去衡量操盤者有沒有能力做到這件事情，給你做了很好的現(xiàn)金流預(yù)測，他能做到這點嗎?或者說你投資的對象，他做不到，你做為投資者你自己有這個能力，他做不到的時候，你接手過來，你來做能夠完成這個，這是非常重要的。所以要關(guān)注它的選址、開發(fā)和運(yùn)營。
