區(qū)域分化使本輪樓市上漲的一個(gè)主旋律，在一線城市和部分二線熱點(diǎn)城市樓市火熱的同時(shí)，廣大三四線城市仍不慍不火。那么未來，哪些城市的房地產(chǎn)(商業(yè)地產(chǎn))前景更被看好呢。22日，來自美國(guó)的城市土地學(xué)會(huì)(ULI)發(fā)布了《2016年中國(guó)大陸房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》顯示，蘇州、無錫和杭州三座城市在投資前景排行榜中躍升幅度最大，而在開發(fā)前景排行榜中，居于躍升幅度前列的是東莞、石家莊和杭州。

該報(bào)告評(píng)估中國(guó)大陸 33 座最大城市的房地產(chǎn)投資和開發(fā)前景，主要資產(chǎn)類別，以及影響房地產(chǎn)前景的各種問題。由國(guó)內(nèi)活躍的房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)袖進(jìn)行評(píng)估。本次調(diào)查自2016年6月底到2016年8月初結(jié)束。有81位受訪者接受了書面問卷調(diào)查，40多位業(yè)內(nèi)人士接受了訪談。

這5個(gè)城市最有投資前景

分區(qū)域來看，不同房地產(chǎn)板塊交出的成績(jī)單喜憂參半，行業(yè)專家把以下五座城市評(píng)為 2016 年最具投資與開發(fā)前景的城市。這五個(gè)城市包括上海、深圳、北京、廣州四大一線城市和蘇州這個(gè)二線熱點(diǎn)城市。

這其中，深圳迅速成長(zhǎng)的信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和私募股權(quán)投資領(lǐng)域是推動(dòng)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的主要?jiǎng)恿Γ�“深圳毫無疑問是去年最熱門的房地產(chǎn)市場(chǎng)。”受益于信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)和其它服務(wù)業(yè)發(fā)展需求的高速增長(zhǎng)，寫字樓依然是北京發(fā)展最好的房地產(chǎn)板塊。北京的寫字樓租金也仍為中國(guó)內(nèi)地最高。

在一線城市中，廣州近一年來的租金和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)最慢。同時(shí)，由于廣州本地市場(chǎng)由資金雄厚實(shí)力非凡的本地開發(fā)商主導(dǎo)，外地投資者和開發(fā)商很難進(jìn)入本地市場(chǎng)。寫字樓市場(chǎng)疲軟的原因是廣州的跨國(guó)公司租戶較少，而且其信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展緩慢。寫字樓市場(chǎng)不景氣的另一個(gè)原因是相鄰城市佛山在擴(kuò)張寫字樓供應(yīng)。佛山也被認(rèn)為是造成廣州新建住宅價(jià)格上漲速度相對(duì)其它一線城市緩慢的重要原因。廣州截至 2016 年 6 月的新建住宅均價(jià)增長(zhǎng)幅度略低于 20%。

蘇州廣為看好則是得益于高鐵的貫通，與上海之間的緊密性大大增強(qiáng)。報(bào)告認(rèn)為，高鐵建設(shè)的進(jìn)一步加速了重要經(jīng)濟(jì)中心(如長(zhǎng)三角)周邊二三線城市的復(fù)蘇步伐。隨著高鐵車程縮短至不到一小時(shí)，昆山和蘇州很快成了上海的郊區(qū)，北京、深圳、廣州周邊城市也將越來越多地吸引來自附近一線城市的購(gòu)房者。例如，過去天津?yàn)I海新區(qū)于家堡仍處于發(fā)展初期，而現(xiàn)在，通過高鐵貫通使其連接天津與北京的傳統(tǒng)中心。一些受訪者對(duì)這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)表示樂觀。

今年以來，隨著一線城市宏觀調(diào)控的收緊，部分剛需以及投資投機(jī)購(gòu)房需求開始轉(zhuǎn)移至周邊的城市，也帶動(dòng)了周圍地區(qū)房?jī)r(jià)的上漲，如昆山、東莞、廊坊等地房?jī)r(jià)上漲非常快。不過，大量非本地人“任性”買房，也給這些在收入和消費(fèi)水平上明顯低于一線城市的二三線城市居民增加了不小的壓力。

部分地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)過剩嚴(yán)重

報(bào)告認(rèn)為，擴(kuò)張性的貨幣政策，以及限購(gòu)政策和首付比例的調(diào)整推動(dòng)了住宅市場(chǎng)的回暖。在某些市場(chǎng)，如深圳、南京和蘇州，其推動(dòng)力度有可能過大，導(dǎo)致這些地區(qū)的房地產(chǎn)過熱。不過，雖然住宅市場(chǎng)強(qiáng)勁復(fù)蘇，但寫字樓、零售物業(yè)以及物流地產(chǎn)的表現(xiàn)卻喜憂參半。一線城市北京、上海和深圳仍然普遍會(huì)獲得健康發(fā)展。在高科技，信息技術(shù)與金融行業(yè)的驅(qū)動(dòng)下，這些市場(chǎng)對(duì)寫字樓的需求依然旺盛。

某些二城市如南京和武漢由于其高科技和信息技術(shù)領(lǐng)域的迅猛發(fā)展，其寫字樓市場(chǎng)發(fā)展得更好些，而大多數(shù)二線城市和三線城市，包括成都、重慶、沈陽、天津和西安在內(nèi)，仍面臨嚴(yán)重供給過剩，而其中部分城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)放緩，更是加劇了這些城市寫字樓供過于求的狀況。

在零售業(yè)方面，全國(guó)一至三線城市零售物業(yè)仍受現(xiàn)有和規(guī)劃中購(gòu)物中心供應(yīng)過剩的影響。電子商務(wù)日益受到青睞，智能手機(jī)無所不在，正從根本上改變購(gòu)物中心租戶的構(gòu)成以及總體空間的需求。商品零售商在購(gòu)物中心的空間占比快速下降，從過去的 50%以上的比例，最低降至某些購(gòu)物中心中的 15%-20%。銷售從線下轉(zhuǎn)至線上也改變了租金收取的方式，越來越多的業(yè)主逐步放棄營(yíng)業(yè)額抽傭的作法，轉(zhuǎn)而更多依靠收取基本租金。

物流地產(chǎn)的投資熱度也出現(xiàn)了下降。受訪者認(rèn)為，該領(lǐng)域中有過多資本追逐有限投資機(jī)遇，此外，非常難獲取相關(guān)土地，一線城市尤甚。然而，一些受訪者認(rèn)為高質(zhì)量倉(cāng)庫(kù)仍嚴(yán)重緊缺，因此對(duì)于物流地產(chǎn)的未來發(fā)展仍保持樂觀態(tài)度。