奢侈品牌子吧，在國內我們看到的大多是這樣的，

似乎這是一個司空見慣的場景：奢侈品必拿底層街鋪。實際項目談判中，也是如此，你找個大牌，給不了人家一樓門面的話，人家肯定心想“what?逗我玩?”

這固然有好幾個原因，比如：

對租戶而言：形象好啊，有展示功能。“老子花了大價錢開個店，還沒人看得見算啥名堂?”

對業主而言：只有附加值最高最賺錢的牌子才能充分體現一樓街鋪的商業價值。不給奢侈品給誰呢?

但是honestly，弊端也顯而易見。小編每天走過路過，想說，

街上真的沒人啊……

平時這些店門前，真的是這樣的：

偶爾會這樣：

是因為這樣了：

有沒有人質疑過，一樓街鋪放奢侈品真的好嗎?

想到香港，或許可以作為參照。

香港也有奢侈品街鋪，比如尖沙咀廣東道：

中環：

但還有一個特別的現象是，香港有好幾個優秀的項目，奢侈品是上樓的，比如PP(太古廣場)的埃洛威和小香香：

香港IFC、又一城之類其實都是這樣。

WHY?!

小編自己的總結是這樣的，

上街鋪的都是典型高街，highstreet。本身就是人流量很大的地方。不指望一樓街鋪帶人氣。反而是利用人氣去變現。

而PP的外面是這樣的：

IFC是這樣的：

什么特點?沒人流。在這種基礎上，一樓起到的作用應該是吸引人流、為基礎消費提供便利性，同時也通過大人流提升對商戶的租金溢價。因而我們在IFC一樓可以找到很多偏好大人流的商戶，比如蘋果啦，比如奇華餅家……

而奢侈品呢?奢侈品偏好大人流嘛?才不呢!其實luxury本身就需要exlusive的感覺，孤立感因而產生高級感。

但大陸商場一樓普遍想給奢侈品，大牌子普遍想拿一樓，也是客觀存在的現象。(別說LV了，現在很多不是最top的項目，談哈根達斯、GODIVA，人家開口也跟你要一樓位置。)，原因我們拍腦袋想到以下幾點：

市場供給需求，國內市場物業供給太大，奢侈品品牌擁有逆天的議價能力，基本上都是業主跪舔，給一樓最好的位置，免租甚至給裝補，很多時候開出品牌方無法拒絕的條件。從BD的角度，這樣的方案往上報，開店的可能性非常大，也同時完成了開店指標;

香港市場這幾個mall都運營了蠻多年，經常很多輪的調整，shopper的客群定位已經非常清晰，新進來的品牌也清楚知道他們開在高樓層同樣也可以做到生意，而且也有exclusive的氛圍。另外還有一個是臺北101，大牌很多也在高樓層。

另外一個原因是業主方運營的考慮。國內的業主方對于如何將客戶往高樓層去引導、營造高樓層整體的高逼格的能力，非常的欠缺。設想LV開到上海IFC的3-4樓，但是上面整體都是fnb，其實跟LV并不搭。

我覺得在這個市場中的甲方與乙方都有著這種屬于形而上學的錯誤，“樓層越低越好啦”，“一樓品牌越大越好啦”。Come on!這是不是把行業想得太簡單了?行業的真諦永遠應是基于市場與消費者，再做出商業選擇。

當市場漸漸轉冷，除了類似像恒隆這樣完全focus高端市場的項目，大家都已經在尋求接地氣、吸人流、提升轉化率。這種時候，一樓租給門可羅雀的大牌還明智嗎?期待市場的成熟和變化的到來。

（來源：地產與遠方 Casanova）