「尚玉商業(yè)預(yù)報」欄目按：林尚玉，聯(lián)商網(wǎng)COO、「長亭外」亭主，遍訪中國零售優(yōu)秀企業(yè)與高管，每周一發(fā)布行業(yè)重要事件看法與趨勢預(yù)說。以顧客為中心，融合國際、國內(nèi)、業(yè)態(tài)、城市、顧客，與你一起關(guān)注零售財(cái)富流動、從業(yè)者心力沉浮。

本期關(guān)注商場春節(jié)銷售和區(qū)域購物中心增長。

上期回顧：零售+醫(yī)療、春節(jié)打烊新常態(tài)、二孩一年利好。

下期2月6日見。

我向杭州濱江寶龍城和城西銀泰城打聽其春節(jié)客流與銷售、餐飲占比。

獲悉：寶龍自2016年12月24日開業(yè)以來，日均銷售200萬元+，其中餐飲占比30%，全場開鋪95%。春節(jié)期間商業(yè)街和部分餐飲打烊，業(yè)績?nèi)圆凰住?

這家14萬平方的寶龍，讓我體會到區(qū)域購物中心“一公里內(nèi)顧客”的新消費(fèi)和喜悅。此前春節(jié)小區(qū)附近街店基本打烊，人車稀落。

這四天光顧了巴黎貝甜、西貝、Starbucks和J· cafa，買CalvinKlein衛(wèi)衣一件、Tommy Hilfiger圍巾一條、NITORI客廳沙發(fā)一套、MUJI眉筆筒一個。

這些消費(fèi)多半動念已久，本屬離家13公里處武林商圈、28公里處下沙IKEA、11.9公里處Page One或9.5公里處西西弗書店的生意，因遠(yuǎn)耽擱。

一公里內(nèi)忠誠顧客高頻吸納，刺激新消費(fèi)、搶奪舊需求。

濱江寶龍項(xiàng)目負(fù)責(zé)人認(rèn)為，“我就是要攔截你們的過江消費(fèi)。當(dāng)時籌備的品牌首先都招我喜歡的，因?yàn)槲揖褪沁@里的顧客”。非常合適。

按照政府統(tǒng)計(jì)口徑，算常住居民，寶龍一公里內(nèi)顧客共2.2萬人+，三公里內(nèi)顧客6萬人+，五公里內(nèi)顧客17萬人+。

900萬人口的杭州，目前年銷售過10億元商場13+。1萬元/年坪效是中上購物中心門檻，濱江寶龍的潛力、機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在第一個月后的半年、一年，能否盡快沖刺年銷10億+效率是關(guān)鍵。

六公里外，是這個錢江南岸、高新科技和商業(yè)新興區(qū)域的另一個中心，目前有星光大道，今年底將開龍湖天街。

相距21公里處，是銀泰系目前最有故事的綜合體內(nèi)一站式購物中心：城西銀泰城。

位處杭州居民密集區(qū)城西，29萬平方商業(yè)面積(其中租賃面積11.2萬)，去年銷售24億元，現(xiàn)在是它的三周年多五個月。

因?yàn)榇汗?jié)打烊，所以只有連續(xù)三年正月初二的客流及銷售、餐飲數(shù)據(jù)。

按照阿里提供的相關(guān)數(shù)據(jù)，該商場一公里內(nèi)顧客6萬+，三公里內(nèi)顧客40萬+，五公里內(nèi)顧客100萬+。目前客流：工作日4-5萬/天，周末6-7萬/天。

近期曾跟不少都會和區(qū)域購物中心負(fù)責(zé)人交流，發(fā)現(xiàn)很多購物中心開始面臨客流下降問題：十公里外顧客嚴(yán)重下滑，三公里內(nèi)顧客到店提升明顯，一公里內(nèi)顧客最具活力。

人們?nèi)サ酶�少的是都會商業(yè)，成熟商場銷售持續(xù)下滑。

萬達(dá)廣場十六年前率先全國城郊拓展區(qū)域與社區(qū)購物中心，豪言“萬達(dá)廣場就是城市中心”，至今碩果累累。

六年、十年前，都會商業(yè)著名時尚百貨輻射力遍及全城乃至全省、跨省。后因連鎖百貨發(fā)展，電商崛起，三公消費(fèi)銳減，海外游購和國際代購興起。市中心都會商業(yè)競爭激烈，而區(qū)域購物中心方興未艾。

離杭州高鐵一小時路程的上海，人口是杭州三倍，商業(yè)總量和創(chuàng)新或近十倍，購物中心項(xiàng)目總量已超百貨，都會商業(yè)占整體商業(yè)少數(shù)。

年銷售過10億元的百貨、購物中心、奧萊項(xiàng)目50個，其中在傳統(tǒng)核心商圈的項(xiàng)目11個，由區(qū)域商圈升格成市級商圈項(xiàng)目14個，區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目25個(含3個奧萊)，但未來新增的10億級項(xiàng)目多在區(qū)域商圈。

“人、貨、場”是經(jīng)典，購物中心是城市流量入口，移動互聯(lián)網(wǎng)時代去中心化，擁抱消費(fèi)升級，在項(xiàng)目質(zhì)量過關(guān)前提下，“很方便”是決勝因素之一。

未來區(qū)域商業(yè)星羅棋布，毛細(xì)血管般分布和流通，大中小物業(yè)，一公里內(nèi)顧客必納，三公里內(nèi)顧客必爭，五公里內(nèi)顧客必達(dá)，五公里外就得看競爭對手有多差了。

社區(qū)購物中心大有可為，選址先看三公里內(nèi)顧客消費(fèi)潛力與生活愿景，市場總量與個性。

（來源：聯(lián)商網(wǎng) 林尚玉）