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主題:“三公里內顧客必爭”區域購物中心將遠超都會商業

林尚玉

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「尚玉商業預報」欄目按:林尚玉,聯商網COO、「長亭外」亭主,遍訪中國零售優秀企業與高管,每周一發布行業重要事件看法與趨勢預說。以顧客為中心,融合國際、國內、業態、城市、顧客,與你一起關注零售財富流動、從業者心力沉浮。

本期關注商場春節銷售和區域購物中心增長。

上期回顧:零售+醫療、春節打烊新常態、二孩一年利好。

下期2月6日見。

我向杭州濱江寶龍城和城西銀泰城打聽其春節客流與銷售、餐飲占比。

獲悉:寶龍自2016年12月24日開業以來,日均銷售200萬元+,其中餐飲占比30%,全場開鋪95%。春節期間商業街和部分餐飲打烊,業績仍不俗。

這家14萬平方的寶龍,讓我體會到區域購物中心“一公里內顧客”的新消費和喜悅。此前春節小區附近街店基本打烊,人車稀落。

這四天光顧了巴黎貝甜、西貝、Starbucks和J· cafa,買CalvinKlein衛衣一件、Tommy Hilfiger圍巾一條、NITORI客廳沙發一套、MUJI眉筆筒一個。

這些消費多半動念已久,本屬離家13公里處武林商圈、28公里處下沙IKEA、11.9公里處Page One或9.5公里處西西弗書店的生意,因遠耽擱。

一公里內忠誠顧客高頻吸納,刺激新消費、搶奪舊需求。

濱江寶龍項目負責人認為,“我就是要攔截你們的過江消費。當時籌備的品牌首先都招我喜歡的,因為我就是這里的顧客”。非常合適。

按照政府統計口徑,算常住居民,寶龍一公里內顧客共2.2萬人+,三公里內顧客6萬人+,五公里內顧客17萬人+。

900萬人口的杭州,目前年銷售過10億元商場13+。1萬元/年坪效是中上購物中心門檻,濱江寶龍的潛力、機遇和挑戰,在第一個月后的半年、一年,能否盡快沖刺年銷10億+效率是關鍵。

六公里外,是這個錢江南岸、高新科技和商業新興區域的另一個中心,目前有星光大道,今年底將開龍湖天街。

相距21公里處,是銀泰系目前最有故事的綜合體內一站式購物中心:城西銀泰城。

位處杭州居民密集區城西,29萬平方商業面積(其中租賃面積11.2萬),去年銷售24億元,現在是它的三周年多五個月。

因為春節打烊,所以只有連續三年正月初二的客流及銷售、餐飲數據。

按照阿里提供的相關數據,該商場一公里內顧客6萬+,三公里內顧客40萬+,五公里內顧客100萬+。目前客流:工作日4-5萬/天,周末6-7萬/天。

近期曾跟不少都會和區域購物中心負責人交流,發現很多購物中心開始面臨客流下降問題:十公里外顧客嚴重下滑,三公里內顧客到店提升明顯,一公里內顧客最具活力。

人們去得更少的是都會商業,成熟商場銷售持續下滑。

萬達廣場十六年前率先全國城郊拓展區域與社區購物中心,豪言“萬達廣場就是城市中心”,至今碩果累累。

六年、十年前,都會商業著名時尚百貨輻射力遍及全城乃至全省、跨省。后因連鎖百貨發展,電商崛起,三公消費銳減,海外游購和國際代購興起。市中心都會商業競爭激烈,而區域購物中心方興未艾。

離杭州高鐵一小時路程的上海,人口是杭州三倍,商業總量和創新或近十倍,購物中心項目總量已超百貨,都會商業占整體商業少數。

年銷售過10億元的百貨、購物中心、奧萊項目50個,其中在傳統核心商圈的項目11個,由區域商圈升格成市級商圈項目14個,區域商業項目25個(含3個奧萊),但未來新增的10億級項目多在區域商圈。

“人、貨、場”是經典,購物中心是城市流量入口,移動互聯網時代去中心化,擁抱消費升級,在項目質量過關前提下,“很方便”是決勝因素之一。

未來區域商業星羅棋布,毛細血管般分布和流通,大中小物業,一公里內顧客必納,三公里內顧客必爭,五公里內顧客必達,五公里外就得看競爭對手有多差了。

社區購物中心大有可為,選址先看三公里內顧客消費潛力與生活愿景,市場總量與個性。

(來源:聯商網 林尚玉)

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