聯商網消息：一二線城市商業的高負荷現狀，及三四線城市廣袤的市場空白和消費潛力，讓不少商業地產開發企業觸角三四線城市商業市場。

根據《經濟學家》、麥肯錫、波士頓咨詢等機構的預測，中國三四線城市居民收入正快速增長，預計到2020年，中國超過66%以上的中等收入消費者將來自數量眾多的中小城市�？梢姡�中國三四線城市消費者的購買力和消費欲望并不遜色，加上目前我國大多中小城市的商業模式仍然停留在步行街、傳統百貨階段，購物中心數量太少、消費模式陳舊，急需升級換代，蘊含著較大的商業機會。

與此同時，受消費容量限制，當前我國三四線城市的經營難度較大，項目回報率相對較低，雖然不乏企業搶入，但很難吸引一些有經驗的、專業的地產開發企業下沉。這使得三四線城市大多項目在前期定位、商業規劃、營銷推廣、招商運營等方面都存在嚴重的隱患和缺陷，不健康發展成為不少商業人對三四線城市商業發展現狀的認知。正因如此，為了促使我國三四線城市商業的健康發展，需要諸如新城控股這類專業的開發商和運營團隊下沉助力。

新城控股和他的吾悅廣場

三四線城市商業的集大成者

從普通民企到雙上市企業，從起家常州到布局全國，從百億規模到千億房企，新城控股加速發展。除了賴以生存的住宅業務，立足于“住宅+商業”雙輪驅動戰略后的新城控股兩翼齊飛，商業更是快速奔跑，公司旗下的旗艦商業品牌“吾悅廣場”自2012年誕生以來，目前已經在全國74座城市，完成90座吾悅廣場的布局。這其中，三四線城市一直是新城商業布局的主陣地之一。

據《聯商網》了解到，目前新城商業完成布局的90座吾悅廣場中，一二線及省會城市35座，占比38.9%；三線及地級城市35座，占比38.9%；三線以下城市20座，占比22.2%，三線及其以下城市整體占比達61.1%。

對此，新城控股表示，在經濟快速發展的趨勢下，傳統百貨商店、步行街主導的中國三四線城市商業，已很難滿足當地居民的消費升級需求，中國三四線城市優質商業的稀缺已經是不爭的事實，與之相對的是這些城市日益強勁的消費力。

因此，新城商業在遵循集團“以上海為中樞、長三角為核心，向環渤海、珠三角和中西部重點城市進行全國擴張”的“1+3”戰略邏輯基礎上，找準機會，深入下沉。一方面，新城商業前瞻性看到了三四線城市的商業發展機會，另一方面也是新城商業給三四線城市居民帶來新消費、新體驗，以及推進我國三四線城市商業健康發展的責任所在。

基于此，新城商業在三四線進行了選擇性的落子，市場缺口大的城市是其重點布局的方向：新城在三四線的布局主要集中在長三角、珠三角等經濟發達地區的強三四線城市，這些強三四線城市的市場改善型需求很大；中西部地區的布局，主要是在都市圈內，諸如2017年GDP就達到3500億的昆山，以及經濟實力和發展潛力不容小覷的慈溪、張家港、晉江、瑞安等縣市。

這其中，2018年7月6日開業的溫州瑞安吾悅廣場是新城商業這一系列戰略布局背后實踐的代表作之一。

溫州瑞安吾悅廣場

城市居民生活幸福指數的加速器

瑞安，中國百強縣之一，2017年全市居民人均可支配收入為46057元，是我國三四線城市經濟發達區域的典型代表，消費力持續升級。然而，這座城市雖然經濟可觀，但城市建設和商業建設相對滯后，直至吾悅廣場的到來，瑞安人才擁有了真正意義上的購物中心。

12月8日，記者參與了“2018新城幸福商業體驗官——瑞安吾悅廣場體驗之旅”行程中，對這座中小城市崛起的吾悅廣場有了深入了解。

14萬方的商業空間，是真正意義上屬于瑞安人民的首個商業中心，多元化、全業態的品牌組合，匠心打造的、有情懷的空間設計，智慧化的商業運營，直接改變的瑞安的商業格局，提升了居民的幸福指數。

據瑞安吾悅廣場方面介紹，商場引入了212家品牌，業態覆蓋零售、餐飲、兒童親子、運動娛樂等，其中諸如STARX巨幕星軼影城、大型生鮮聚集地永輝超市、“最具顏值”的情懷書店漫書咖、創意音樂主題集合店聲音小鎮等129家品牌都是首次進入瑞安市場。

為了滿足人們對美好生活的追求，瑞安吾悅廣場優先選擇了城市稀缺且符合消費者喜好的品牌，如餐飲上根據瑞安人的口味和喜好匯集了本地特色品牌以及做到一鋪一菜系，打造特色餐飲聚集地；根據瑞安市場兒童品類的空白，瑞安吾悅廣場還重點打造兒童主題區，增加兒童品類，引入多奇妙兒童樂園、FILA kids、nike kids、MiNi Peace、jnby by JNBY、Hazzys Kids、Little MO&Co.等兒童體驗、零售品牌，打造集聚特色的兒童主題體驗區。

在設計上，商場外立面，結合了溫州靠海的城市特性，整體像一個豪華游輪，波浪紋的設計是與城市特色相結合的；玻璃穹頂的設計，將天空自然景觀引入項目內部，賦予項目全新的自然意境品質。

同時，瑞安吾悅廣場注重商業體驗、人文關懷和貼心服務。如設計了全國首個跨層叢林冒險雙滑梯，以顏色分類的保潔工具擺放柜，集兒童娛樂、客戶接待、閱讀休閑區于一體的VIP客服中心，人性化設計的兒童衛生間及母嬰室等。

正因如此，瑞安吾悅廣場自開業以來深受消費者喜愛，成績不菲。據瑞安吾悅廣場方面透露，項目開業三天基本維持每日超10萬人次的客流，開業三天后維持7萬到8萬人次，暑假雖然有所下滑，但受營銷活動的提振，客流也維持在4萬人次左右，而10月、11月客流又開始回升。租金方面，7月開業到目前不到半年的時間，商場可租賃面積收租已經超過5000萬元，預計一年的租金收入將超過1億。

對于瑞安吾悅廣場的成功運營，新城商業稱，新城希望用以瑞安吾悅廣場為代表的情懷作品證明，不是只有北京、上海等一二線城市才可以做購物中心，還有很多像瑞安這樣的三四線城市，同樣有高水平的商業作品來滿足人們對美好生活的追求。

新城商業觀

新城的幸福商業方程式

2017年年初，新城控股集團聯席總裁陳德力提出了吾悅廣場的“有情懷、不復制、具規�！本抛煮鹧�，要求每一座吾悅廣場都是有情懷、有特色、有個性、與當地文化結合的商業空間。

今年的“2018年新城幸福商業年會”上，新城又提出了“幸福商業”，旨在堅守傳播幸福的初心，將幸福商業貫穿到每一座吾悅廣場的實際運營中。

新城商業進一步解釋道，新城幸福商業的方程式體現在“加、減、乘、除”四方面。以“加”為例，“加”即情懷+，通過不斷疊加情懷、體驗、智慧和規模來落實幸福商業，將每座城市的人文風貌、心理文化特征、價值取向融入到商業開發和運營中。如今年9月28日開業的平湖吾悅廣場所打造的香港街，將香港的各景區貫穿始中，無需旅途勞頓就可以到達“尖沙嘴、旺角、銅鑼灣”。

同時，“加”體現在消費者體驗和智慧運營上。諸如引入新零售超級物種、書店、馬術館、高爾夫球館等新業態，每年5月定制的新城商業專屬營銷活動“我愛你吾悅”，在上海、南京、常州、桐鄉等多個吾悅廣場投用的智慧停車、人臉識別、會員系統和銷售系統等等。

新城商業對“幸福商業”的理解，并不僅僅停留在表象關注和概念打造上，更會落實到提振三四線城市消費信心、助推我國中小城市商業健康發展，幫助民族品牌崛起、實施“民族品牌扶持計劃”，以滿足人們生活美好生活需求、打造與城市特性相貼合的吾悅廣場等每項實處。

瑞安吾悅廣場的情懷理念和幸福商業的踐行，只是新城幸福商業的一個縮影。事實上，新城目前打造的每座吾悅廣場都遵循了“有情懷、不復制、具規�！本抛址结樅汀靶腋Ｉ虡I”理念。按照新城的規劃，到2020年將實現100座吾悅廣場開業。可以預見，新城不斷加快的商業步伐和全新理念的商業模式，將助力吾悅廣場強塑品牌形象，提振商業地產市場。

（來源：聯商網 陳寧輝）