12月23日，遠洋公告表示，全資子公司新耀環球有限公司，與工銀國際投資管理有限公司的全資附屬永帆國際有限公司，分別出資人民幣9億元的等值美元設立一個基金公司：SOL Property Fund GP II Limited。

而該基金公司設立的目的，是為了設立物業基金，收購遠洋全資子公司迅榮創富有限公司持有的，位于北京市朝陽區CBD核心區的一個商業綜合體——遠洋光華國際。

資料顯示，遠洋光華國際于2009年落成，總建筑面積約10.8萬平方米，共有寫字樓、服務式公寓、商業三種業態。寫字樓部分分共分AB、C兩座。AB座一體相連，C座獨立成棟；其中，AB座建筑面積5.31萬平方米，標準層面積2492.5平方米；C座面積5.27萬平方米，標準層面積2513.96平方米。

項目目前由西門子中國、甲骨文、普華永道會計事務所、葛蘭素史克(中國)等企業租用。截至2018年6月30日止六個月，該物業產生租金收入總額約人民幣1.56億元（未經審核），出租率約為93%。

上述收購的代價約為53.8億元，出售完成后，遠洋光華國際項目將不再并表。遠洋預計，出售事項產生的未經審核除稅前收益估計約為17.95億元，該筆資金將用作一般營運需要。

這也是近半個月內，遠洋接連推進的第二筆房地產金融化交易。12月13日，該公司以北京的遠洋未來廣場、遠洋山水未來匯，以及位于天津的遠洋未來廣場三個項目作底層資產，發行規模為32.03億元的ABS產品。

其中，北京的遠洋未來廣場、北京遠洋山水未來匯、天津遠洋未來廣場建筑面積分別為6.2萬平方米、2.7萬平方米和16.6萬平方米。遠洋以此發行的ABS優先級分為A1、A2兩檔，其中，A1檔發行利率為5.5%、A2檔發行利率為6%。

粗略計算，遠洋近期通過物業基金、類REITs等金融手段，已累計將旗下四個商業項目套現約達85.83億元。

針對上述地產金融化手段，遠洋表示，隨著投資物業體量的不斷擴大，集團正在形成和建立針對商業地產的“投資、運營、增值、退出”的閉合資本運作模式。目前遠洋持有性物業規模約達360萬平方米，主要位于北京、上海等城市。

另一方面，拿一些比較優秀的底層資產做資產證券化、金融化，也是地產公司目前比較好的籌資方式，“這也正成為市場的一種趨勢”。

以最新出售遠洋光華國際為例，遠洋收回的現金流還能夠降低集團的杠桿比例，及優化集團的財務指標。這被視為遠洋針對財務負債優化而尋求商業項目的退出。

觀點地產新媒體了解，截至今年6月30日，遠洋總資產達到2192億元，同比上漲14.22%；但負債亦達到1571億元，增速17.94%；同期負債率為71.66%，達到近年來的高位。

因此，就有業內人士分析認為，遠洋這次設立基金收購旗下的項目，就相當于一次“套現”。至于為什么不直接出售項目的股權，因為“做成基金以后會比較有想象空間和操作性”，以后這個項目還可以變成底層資產做證券化。

同時，房地產金融化也是遠洋近年來一直側重探索的業務。在“投融管退”中，遠洋此次就是以股權的方式做項目投資的“退出”。

據了解，遠洋在2010年設定第三步發展戰略，提出了“具有投融資能力的房地產投資管理公司”的愿景，房地產金融納入遠洋的核心主業，并希望構建“實業+金融”的模式。

公司董事局主席兼總裁李明就曾對外表示：“除了住宅業務，其他業務遠洋更多是期望以投融資的方式去開展，以管理人或投資人的身份，收取相關的管理費或投資收益。”

2011年，遠洋曾嘗試與KKR集團在成立雙GP基金平臺，投資中國房地產市場。2017年，遠洋資本就已經與工銀國際基金搭建了“遠洋-工銀持有型物業基金”，規模50億元。

中信資本董事總經理，主要負責募資和業務發展的董偉海在接受觀點地產新媒體采訪時，曾表示：“國內的資本市場逐漸成熟，國內的機構投資人在這方面的投資，尤其是在辦公樓的投資，這些年是明顯加大的。“

同時，ABS和類REITs等給商業物業的退出提供了一個新的思路、一個新的途徑。所以近年來商業物業的交易比較活躍。“近一年有一些變化，對于有些開發商來說，它可能會歡迎基金以股權的形式投進去，這是幫它解決資本金的問題。”董偉海稱，這方面商業物業有一個比較大的需求，因為商業物業的投資金額很大。

同時，對于房地產企業來說，目前也是一個出售項目的好時機。

光大安石資產管理副總裁不久前曾告訴觀點地產新媒體，在目前資本市場“錢緊”的情況下，“現在是一個將資產賣出的好時機”。市場情況不會一時好轉，否則未來現金流出問題了，到后面會更麻煩。

可供佐證的案例是，12月21日，市場傳言黑石擬以12億美元（約合82.75億人民幣)，收購豐樹集團旗下上海怡豐城及其相鄰辦公大樓。

上海怡豐城是豐樹在中國單體投資額最大的項目，總投資額約人民幣50億元。與出讓價格相比計算，若忽略經營費用、相關債務等開支，豐樹便憑借該項目便獲得將近30億元的收益。

（來源：觀點地產網 劉子棟）