聯商專欄：今年1月，上海率先亮相11個項目。

其中，包括六個新項目：復星收購的真如星光耀與旭輝上海旗艦項目寶山旭輝U天地，局部樓層小范圍試營業的唐鎮恒生萬鵬、董家渡中福城、東方懿德城與浦江鎮國際品牌珠寶中心珠寶城，及五個存量改造項目煥新開幕：徐匯梅隴購物中心原華輕中心、浦商百貨博山東路店原博達商場、魔貿580原韓城廣場、四川北路甜愛坊原友好村、靜安新業坊園區配套商業。

統計顯示，2019年上海的商業項目供應量將持續在高位，且存量項目改造占比攀高。

注：以上部分項目不排除延期開業。

展望未來18個月上海將登臺的商業項目，將呈現十大特點：

一、存量優化升級延展至全市各大商圈

量優化升級項目持續增多，繼2018年南京東路世茂廣場與一百商業中心、淮海中路新天地廣場原太平洋百貨、徐家匯港匯恒隆廣場北座原富安百貨均爆改成功后，18個月內38個存量升級項目將由核心商圈延伸至全市各大小商圈例如趙巷的合生新天地原米格天地奧萊、青浦西郊樂繽紛、奉賢城太時尚廣場原綠天商城。

中心城區典型改造案例如：南京東路的新世界城、永安百貨、新世界休閑港灣原先施百貨，淮海中路的Tx淮海劇匯原華庭伊勢丹與一百淮海店、巴黎春天淮海店、新鴻基中環廣場與淮海南豐薈原瑞興百貨，徐家匯港匯恒隆廣場主樓與太平洋數碼二期原大千美食林，陸家嘴萬象時代廣場原華潤時代廣場，南京西路的四季坊與原摩士達商廈，豫園商城的空中豫園，中山公園巴黎春天新寧店，百聯南方商城2期友誼商城，四川北路甜愛坊，大柏樹百聯曲陽購物中心原上海商務中心，控江路假日百貨，長壽路亞新生活廣場，虹橋友誼商城，華僑城蘇河公園西區1期sMart，其中百貨商場改造占比高達六成。

其中，最被業界關注的十大存量優化項目為：港匯恒隆廣場主樓、萬象時代廣場、新世界城、永安百貨、Tx淮海劇匯、百聯曲陽購物中心、百聯南方商城、合生新天地、豫園商城、假日百貨。

新世界城改造后的百貨比例將從80%左右下降到50%，引入大型IP項目、攀巖互動項目、“最美書店”鐘書閣、冰雪世界，上海杜莎夫人蠟像館則將升級為旗艦店，并在二樓打造超廣角立體觀景休閑區等。

萬象時代廣場和日本設計大師Nendo的合作改造，區別于目前零售市場“大而全”的商業趨勢，項目將引入高品質跨界業態集合店，打造以生活方式為核心的消費體驗，以“生活美學家”為全新定位，彰顯商業理念和價值追求

百聯南方2期友誼商城打造多維度社交購物中心，聚焦年輕潮人和年輕家庭的消費群體，引入多個新型業態和區域首店。新能源汽車展廳、新文化生活空間、無邊界美食廚房、健康活力運動場等概念將集于一處。

二、資產并購推動存量商業整體改造轉型

受近年商業資產整體并購推動的存量改造項目增多，例如龍湖、凱德、金茂、遠洋、凱龍瑞、融創美羅、央視分別收購的華涇商業商務中心、徐家匯騰飛廣場、提籃橋星樂匯、曹家渡原元博友誼商店、嘉杰廣場、上海廣場、夢中心，以及淮海南豐薈、818廣場、彩虹灣繽紛商都、芳匯廣場、豫園福都商廈、城隍廟廣場、721廣場、南六、大上海紫金城原百聯虹口……

三、四大巨型MEGMALL集體爆發

增量新項目方面，巨型購物中心MEGAMALL集體爆發，南翔印象城MEGA、真如LOVE@大都會、青浦萬達茂、大寧利福久光城四大巨型購物中心將陸續綻放，成為上海巨型購物中心集中登場的一年，更大的商業面積意味著足夠大的施展特色空間及更大的操盤難度，因為全業態全客層容易淹沒項目特色，故此MEGAMALL需要更標新立異的特色。

南翔印象城MEGA

所幸四大項目均系出名門且亮點頻出，例如南翔印象城MEGA商業空間與生活美學無間融匯，雙下沉式主題廣場，空中主題花園，天空跑道、沉浸式生態空間，景觀退臺等特色體驗場景，傾力打造引領精致生活方式的購物中心。麻花劇場上海首店等450個品牌按社群體驗重新定義和趣味組合，不同樓層包羅多元主題，全面適配多重生活方式，開啟個性體驗時代。

真如LOVE@大都會堪稱魔都地下商業部分最大的綜合體，項目設計以“大都會”為藍本，提供劃時空、跨領域大都會概念的購物體驗，以“愛”為軸心構建四大尊尚領域購物消閑圈、時尚優活圈、經濟核心圈、創意文化藝術圈，并設有設有13個特色主題中庭與廣場。

青浦萬達茂融“文、旅、商、居”于一體，以主題化、復合型體驗業態組合為核心，青浦萬達茂旨在為江浙滬居民及游客提供家庭親子、娛樂、休閑、購物的全新升級目的地，融入以“新、奇、趣”為核心的互動體驗空間，引入汽車科技主題樂園與昆蟲主題兒童樂園。

大寧利福久光城

大寧利福久光城采用溪谷設計理念和U型布局及首創的珠光紋理中庭與流動曲線獲得多項設計獎項。

四、主題購物中心亮點頻出

藝術人文主題、公園劇場主題、客群主題、兒童主題、場景主題、女性主題等各種主題購物中心日益增多，典型新項目諸如：天安千樹廣場、im shanghai長寧國際、Tx淮海劇匯、萬象時代廣場、東渡蛙城、元祖夢世界、威尼斯小鎮、OXO CITY奧所未來城、夢中心、新天地廣場。

如Tx淮海劇匯希望打造融合科技、潮流、藝術、人文等眾多元素的“劇院”，引入舞臺與綠洲，讓每一位消費者都成為舞臺上的主角。高顏值、開放空間，將是Tx淮海劇匯外觀上給人的最強烈感覺。而項目改造最大特點是將與周邊雁蕩路街區及復興公園融為一體。

IM Shanghai長寧國際

主題購物中心在上海雖談不上首創，但落地執行非常考驗功力,需要既足夠創新跨界引領場景新潮尚，又能接地氣務實地結合主流客群實際需求進行不脫離主題的調整與平衡，更要順應時勢求新求變，切忌故步自封一成不變。

千樹廣場將自然、文化、歷史元素巧妙融合，遠離混凝土的冰冷和枯燥，打造有溫度和生命力的項目，采取差異化定位，在大眾潮流和小眾精品業態間進行平衡，讓消費者跟隨大眾推薦之余，將更多流量和時間放在創意品牌和單品上。

五、社區購物中心深入腹地填補商業空白

社區型購物中心深入居民區腹地填補商業空白，今年典型項目：劍川路站龍湖閔行天街、寶山招商花園城、御橋復地活力城、崇邦上濱生活廣場、上大紫荊谷（經緯匯）、寶楊寶龍廣場、龍湖華涇天街、浦江萬達廣場、金地九亭中心、寶山旭輝U天地、馬橋龍湖星悅薈、唐鎮恒生萬鸝、周浦永樂廣場、三林東方懿德城、融創五蓮精彩天地、百聯曲陽購物中心。

如百聯曲陽購物中心將打造為上海首家Learning-Mall！首創室內劇場空間、虹口最大的兒童主題樂園、貼心設置兒童寄存區等都將驚艷亮相，項目將升級消費環境，配套互動體驗式項目，商場內富含文化性和趣味性，為曲陽社區及周邊居民打造一流質感生活。

且看這些社區購物中心如何提供精深的社區服務，提升項目黏性，鞏固自身客源。

老西門復興薈

六、兼顧辦公客群與節假日客流的商務區購物中心

位于商務區的商務型購物中心往往以精致著稱，平衡經營好辦公客群與節假日客流是項目取勝關鍵，今年典型項目：晶耀前灘、虹橋麗寶廣場、靜安國際中心、IM Shanghai長寧國際、徐家匯中心ITC一期國貿匯、新鴻基中環廣場、新天地廣場、淮海南豐薈、陸家嘴中心、白玉蘭廣場、中信泰富尚悅街、國華廣場、虹橋協信中心、虹橋金臣匯、老西門復興薈。

晶耀前灘

晶耀前灘乃前灘板塊首個商業項目，擁有周邊總部企業、高端住宅、文化娛樂、體育運動以及超大面積的生態資源。項目將以社群化商業運行方式，與前灘的各類資源形成互動關系。未來項目的商業氛圍會融合商務型購物中心和社區型購物中心各自的優勢形成獨特的個性。

七、新項目帶動新商圈起勢

在新項目帶動下多個新興商圈即將啟航，例如南翔印象城MEGA、鐵獅門晶耀前灘、龍湖閔行天街、寶楊寶龍廣場、白玉蘭中心、上濱生活廣場、紫荊谷、復地活力城、金地九亭中心、云麓之城、寶山招商花園城、森蘭招商花園城、綠地觀雎里、靜安國際中心、繽紛商都將分別帶動南翔、前灘、劍川路、吳淞、北外灘、上大、御橋、九亭、羅店、水產路、外高橋、五里橋、不夜城、彩虹灣等商圈壯大與復興。真如LOVE@大都會與星光耀、青浦萬達茂與東渡蛙城更將聯手托起真如商圈與青浦淀山湖大道商圈。

森蘭花園城

八、大虹橋項目扎堆上市

隨著大虹橋商務區兩大先鋒項目虹橋天地與虹橋天街大力調整后漸入佳境走上正軌，今年大虹橋又將迎來虹橋麗寶廣場、虹橋綠谷廣場、虹橋協信中心、金臣匯、凱德阿里中心、OXO CITY奧所未來城七個特色各異的項目進場。

虹橋麗寶廣場是虹橋商務核心區內唯一的都市綠島、花園生態辦公復合體，其從生活美學、社群服務、家庭成長、創新娛樂四大基因出發，構建6個10米挑高空間，打造六大全新主題式商業：宴遇九份、秘密花園、留忙塢、和風日麗、食色工坊、明日世界。以“生活家的姿態”為商業賦能，將臺式、日式文化與本土文化相融合，為消費者創造“新生活中心”。

虹橋麗寶

奧所未來城位于原虹橋樞紐磁懸浮大廈，結合交通樞紐的特殊功能打造融合藝術、科技、未來生活方式，全方位整合線下實體場景與線上虛擬場景(OMO)的一站式樞紐體驗空間。

九、小而美購物中心破繭而出？

每年新開業及改造項目中小于5萬平方米的中小型商業項目均超過半數，但能被人記住并粘上小而美標簽的項目卻少之又少，隨著新鴻基、崇邦、金茂、吉寶、招商蛇口、融創、金臣、凱德、百聯、香港新世界等龍頭企業紛紛躋身中小型項目，今年小而美項目有望大幅增加。

最被看好的新項目諸如：徐家匯中心一期國貿匯、新鴻基中環廣場、崇邦上濱生活廣場、金茂星樂匯、吉嘉K-PLAZA、寶山招商花園城、金臣匯、凱德阿里中心、永安百貨、巴黎春天淮海店。

業內預測凱德阿里中心或將成為杭州親橙里的上海進階版。

馬陸吉嘉K—Plaza

十、持續進階化繭成蝶型項目備受關注

2018年soft open向今年正式營業grandopen過度的項目包括：淮海中路新天地廣場、提籃橋白玉蘭廣場、陸家嘴中心、南外灘BFC外灘金融中心、馬陸吉嘉K—Plaza、真如星光耀去年各自引入了一批首店品牌，且看這些項目今年如何在磨合期內持續發力，陸家嘴中心L+MALL的主力店法國老佛爺百貨表現更是備受關注。

總之，在2019年新開的項目里面，既不乏萬達、龍湖、萬科印力、新鴻基、崇邦、凱德、百聯、金茂、綠地、中信泰富等在上海扎根已久的老牌龍頭集團，此外，還有鐵獅門、招商蛇口、金地、碧桂園、卓越、臺灣麗寶、融創等新進入上海的外來新貴。

（來源：聯商高級顧問團成員 郭歆曄，數據支持：中商數據）