隨著城市化的推進，近兩年鄭州的商業綜合體如雨后春筍般冒出。根據鄭州商業觀察的統計，截止2018年底，鄭州商業的總體存量上升至446萬m2，其中，二七商圈依然是鄭州商業存量最集中的區域，年末存量占全市優質商業總存量的34%。可以預想到，隨著鄭州城市建設及產業發展的進一步提速，交通路網等進一步的鋪通，未來的鄭州商業體將會更加繁盛。除核心商圈外，也將會有越來越多的區域型商業接棒成為這座城市商業的中堅力量。

剛剛過去的2018年，我們也能夠看到像正弘城這樣的標桿型項目對城市商業環境發展及更多此前未進駐到這座城市的零售及餐飲品牌是有著較強的帶動作用。

2018年鄭州商業業績一覽

當然，今天的文章主要還是要和大家分享一下2018年鄭州各個標桿商業項目的業績表現。

丹尼斯大衛城：同比25%的增長，品牌持續升級

作為一個步入開業第四個年頭的項目，其業績及單品牌銷售近乎每一年都是一個跨越式的增長，同時也跑贏了市場的平均漲幅。雖然在多數人看來丹尼斯在建筑規劃方面不夠“購物中心化”，但其在品牌豐富度及門店體驗方面不可否認仍是目前河南商業的標桿與地標。

畢竟在托尼主編看來，做商業不能夠只看創新，更要切合實際。丹尼斯作為一個老牌兒零售百貨企業，除了在國際精品及化妝品方面做到持續的增強，同時也要打破傳統的百貨概念，把大衛城向年輕、時尚、潮酷等多個維度進一步發展。

2019年，在托尼主編看來該項目在品牌調整力度方面將圍繞門店形象更新與升級進行，大尺度的調整及更多首進品牌的進入則會集中在2020年發生。總之，大衛城不同于鄭州其他的商業項目在做客群的區分，其做的是全面覆蓋！

正弘城，2019年能否如預期那般迅速占領“制高點”？

從2018年下半年開始，鄭州商業的所有焦點和關鍵詞似乎都對準了正弘城的開業，而從其開業至今的表現來看也的確出乎了多數人的預料。客流量的持續提升、品牌業績的倍數增長反倒對經營者帶來了更大的挑戰。2019年如何在運營管理、服務品質上作進一步的提升與改善，在企劃推廣方面如何更切合實際的與場內品牌實現更多的互動，也將是擺在其面前非常現實的問題。

此外，伴隨著這一輪的消費升級，如何贏得年輕消費群體的青睞、增強品質家庭客群及新中產群體的復現率及消費黏性，也將會成為正弘城接下來幾年的主要研究課題。

為什么外資、港資發展商一直沒有進鄭州？

在鄭州商業觀察看來，無論是以外資為代表的太古，還是以港資為代表的恒隆、九龍倉等，大都將投資的重心放在了北上廣深或商業消費較為成熟的商業準一線城市（如杭州、成都、重慶、武漢）。與此同時，他們也會從三個維度做持續的研究與深度思考以決定是否進入一個新市場。

首先，要面臨的是如何去洞察市場及消費者行為。千萬不要認為一個成功的外資公司，在中國靠復制商業模式就能取得成功，這種思維要摒棄。例如九龍倉在長沙的IFS（國金中心）從2011年9月23日宣布開建，到2018年5月7日開業，一共歷時7年時間；

第二，如何把自身所具備的優勢拿出來，和內地市場的特點相結合并衍生出化學效應一直以來都是外資、港資們所思索的。這里既要涉及到購物中心的專業性和零售業的發展特點，還要去看如何把國外或國內一線城市的消費、體驗等發展趨勢與本地市場相結合；

第三，人很重要，也很關鍵。常言道天時、地利、人和，但多數時候，起到決定性作用的往往是后者。

正如此前一家外資購物中心企業總經理所說的那樣，在選定一座城市前，除了看其人口、GDP總量、零售品消費、時尚度等常規“參數”外，還會特別在意每年在教育方面的投入及產出，因為這些代表的是一座城市的未來。此外，選址階段還要綜合考慮城市的中期及遠期發展、商業現狀及消費者市場、以及項目本體地塊的可達性，可視性，周邊的常駐消費力及輻射力。

托尼主編花了差不多半個月的時間去整理及消化上述表格內所反映出的數字，與2017年相比，鄭州商業在過去一年的時間里共新開業商業項目15個，為近十年來供應量最多的一年，在銷售額方面也有著較高的增速。然而較為遺憾的是，伴隨著鄭州商業的整體發展及越來越多的區域型消費圈的形成，一批不思進取的老百貨及賣場式商業逐漸褪去了曾經的光環，淡出主流市場。

在鄭州商業觀察看來，時代的發展所演變出的更多優質物業僅僅是壓倒老場子的一方面，更重要的是在項目開業后能否持續保證高效的運營及與時俱進而不斷演變的升級與調整，這些才是決定一個項目能否伴隨市場的腳步走的更遠的根本。

（來源：鄭州商業觀察 托尼主編）