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主題:攻守有道 大行力挺 中國奧園開啟競合時代“雙贏模式”

一點財經編輯部

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從競速到競合,可能只是轉瞬的時間。

在“房住不炒”的行業發展基調下,國內房地產市場進入存量時代。債務壓力放大、利潤空間收窄,調整周期有限,要求房企盡快找到適應新時代市場發展的路徑與節奏。特別是在如今集中供地的大背景下,多元拿地、合作開發日漸成為房企適應“新常態”下的主流選擇。

近日,中國奧園發布半年度業績報告。數據顯示,今年前7月,中國奧園實現合約銷售金額為772億元,同比增長28%。上半年經營業績穩步提升,實現營業收入同比增長15%至325億元,核心凈利潤28.7億元,核心凈利率為8.8%。

在銷售趨難的行業大環境下,能夠取得這樣得銷售業績實屬不易,這其中合作開發為這份成績單提供了不小的助力。近年來,奧園大力推進多元拿地方式,特別是城市更新合作,推出眾多成功項目,并形成一套卓有成效的方法論。

業績上行,債務走低,奧園的表現得到了評級機構的集中肯定。8月31日有20家中外資機構發表更新研報,認可奧園業績穩中有升及可持續發展前景,認為隨著城市更新加速轉化,未來奧園將進入利潤釋放期。

地產主業平穩增長,奠定穩固的基礎;城市更新、合作開發項目成功落地,貢獻營收增量。攻守有道,奧園走出了競合時代的房企發展的新路線。

打鐵還需自身硬

其實地產已經不是曾經那個“少年”,只靠土地增值就能獲得高利潤的年華不再。

1-7月全國房地產調控多大352次,中央部門的調控超過40次,調控既不留死角,又在隨時修正。為應對風險,眾多房企選擇合作開發模式。

那么合作開發是應對一切問題靈藥嗎?肯定不是。

無論規模大小,房企聯合拿地共同開發項目的案例并不少見,是中小型房企應對頭部房企沖擊時,普遍采取的戰略。可是統計數據顯示,2020年全國有近500家房企發布破產公告,其中多數為中小型房企,眾多聯合開發項目爆出停工問題。

這是一場靠實力活下去的淘汰賽。合作開發的目的是成長而非避難,成功前提是企業必須具備穩固的基礎,確保自身健康,才能確保合作開發順利進行。

從這個角度來看,奧園的安全系數很高。

上半年奧園實現675.8億元的合同銷售額,仍然維持33%的同比增速;同時596.3萬平方米的合約銷售面積,同比增長17%。銷售額增速大于銷售面積增速,證明奧園沒有降價銷售,而是貨值單價有大幅提升。

最新數據顯示,前7月中國奧園實現人民幣771.9億元銷售額,同比增長28%,目標完成度順利通過50%(已完成51.5%)。配合下半年“金九銀十”的推廣活動,實現全年1500億元目標并不困難。

“中國奧園業績保持穩健增長的良好態勢,有信心完成全年1500億元銷售目標。”中國奧園集團董事會主席郭梓文表示。

在8月23日的業績發布會上,中國奧園集團執行董事、聯席總裁陳志斌表示:“年初我們的目標是降5%的總負債余額,上半年已經降了超過3%,我們有信心把有息負債往下降大概10%~15%的水平,爭取降到1000億以下。”

該結果與銀河-聯昌證券、海通國際、國泰君安、招銀國際、建銀國際等機構的判斷基本一致。根據上述機構研報數據,以奧園控制年購地預算占合同銷售額20%以內計算,后期其資產負債表將進一步優化。華泰證券預計,2021-2023 年期間奧園凈負債率降至50-81%區間。

德意志銀行、富瑞金融、摩根大通、星展銀行、尚乘集團等普遍認為,隨著奧園按計劃加快物業交付結轉、穩定利潤率后,估值將更具吸引力。

房地產下半場,賽道狹窄,競爭激烈,每個參賽者都要謹慎地選擇合作伙伴。財務穩健、腰板硬朗,才能成為市場的佼佼者。這方面,奧園擁有足夠的底氣。

互補求存

有了健康的體魄,萬里長征不過邁出了第一步。繼續維持快速成長,僅有這第一步是不夠的。

“三條紅線”政策出臺一年后,貝殼研究院曾經發布調研報告:2020年100家上市房企中,共有40家房企較2019年實現降檔,其中10家房企降2檔;零踩線的房企數量,從2019年的17家躍升至2020年的29家。

今年以來,監管部門再次提出要求,房企買地金額不得超年度銷售額40%。換言之,前端銷售開始決定后端補倉的空間,必須盡快完成項目周轉,才能給予房企更多的成長空間。因此,為了多進貨,房企必須多賣貨。

一邊是讓房企敞開口袋,盡可能多地清庫存;一邊是給房企戴“緊箍咒”,時刻不能忽視風險。不能不激進,又不能太激進,火候要拿捏得恰到好處,這是房企面臨的全新挑戰。

為了拓展市場空間,在穩固粵港澳大灣區傳統優勢的同時,還需實現對外擴張。奧園通過合作開發、城市更新、收并購,不僅升級了原有能力,還新增了之前并不具備的能力,可謂充分發揮了資源整合價值。

在合作過程中,奧園在流動性與開發經驗方面的優勢,能夠與之形成互補優勢。奧園一直堅持非常嚴格的財務準則,確保高項目回款同時,及時償還到期債務。半年報數據顯示,奧園將現金回款率維持在87%的高水平,同時已悉數贖回年內到期公募境外債。

至于城市更新業務,這正是奧園的長項。奧園一直堅持保留區域內古建筑,在繼承和保護當地文化的基礎上,開發旅游、商業等業務板塊的更新理念,正與國家住建部等相關部門倡導的方向吻合。

除了超前的開發規劃,奧園的資源優勢同樣明顯。財報數據顯示,其持有的超過70個不同階段的城市更新項目,預計可售貨值約人民幣 7543億元,其中大灣區可售資源約7487 億元,占比達到99%。

花旗銀行、法國巴黎銀行-晨星、中金公司、中銀國際、興業證券等預計,奧園下半年可售資源充裕;公司管理層更是引用野村證券、美銀證券、瑞士銀行、瑞士信貸銀行、華泰證券等發布的評估數據,預計2021至2024年奧園城市更新項目轉化可售貨值將達到約2420億元。

“奧園是最早參與城市更新的房企之一,已經成為領跑大灣區城市更新的標桿企業。”正如中國奧園集團黨委書記、總裁郭梓寧所言,奧園在這方面的實力具備領先優勢,已經打造自己獨特的奧園城市更新模式優勢,包括自身是大灣區本土企業,在城市更新領域耕耘近十年,打造了專業團隊,擁有多個成功的城市更新案例。

同時奧園擁有多元化產業,形成了獨特的復合產業優勢。能更高效導入項目運營發展,賦能片區功能品質。

流動性強、項目經驗豐富的優勢,讓中國奧園成為一個優質的合作伙伴,在地產競合時代占據了有利身位。

從居住向生活轉型

某種意義上,合作開發的各方像是一組相互咬合的拼圖,彼此補缺后發揮1+1>2的效果。不過認為這只是一道“比大小”的問題,就大錯特錯了。

根據國家統計局發布數據,2020年全國居民人均可支配收入為3.22萬元,同比增長4.7%,扣除價格因素實際增長2.1%。簡言之,雖然疫情影響尚未消退,經濟仍處于復蘇過程中,但是并不阻礙居民消費能力越來越強。

在不同消費品類中,眾多項目仍然在大幅下滑,但是人均居住消費支出5215元,同比增長3.2%;人均生活用品及服務消費(1260元,下降1.7%)與人均醫療保險消費(1843元,下降3.1%)基本維持原狀。

整體來看,用戶對居住的基本訴求仍然迫切,同時對提升生活質量的服務訴求同樣存在——人們不僅需要居住生活,而且需要生活得更好。

隨著人們生活水平的提高,居住的基礎訴求普遍得到滿足,更高層級、更多元化的生活訴求正在出現。“廣廈萬間,臥眠七尺”,人們確實不需要萬間廣廈,可是并不意味著七尺臥眠就萬事大吉。

用戶不再需要單一層面的價值,而是需要復合型生態滿足差異化的需求。

奧園歷來重視產品品質。在成立25周年之際,奧園正式推出“5A+產品力戰略體系”。“5A+產品力戰略體系”,是指由居住家、鄰里家、匠心家、服務家、城市家五個部分組成的一種服務理念,涵蓋了客戶在不同空間尺度下的生活場景,形成完整的產品與服務價值體系。

于奧園而言,房子不再是冰冷的圍墻,而是努力打造全新的產品框架,嵌套更有溫度的服務,最后整合產品與服務,打造精品生活方式。以奧園對市場和行業的理解,這家公司正在嘗試改變與業主溝通的方式,主動用產品和服務的集合體打動業主,以順應行業的改變。

結語

房地產市場新一輪的淘汰賽已經拉開帷幕,這一點非常明顯。

這注定是一場從尾部開始的優勝劣汰:依靠雄厚的實力,領軍型房企能夠抵擋眼前的危機;各方面都存在缺陷的尾部房企,注定在這次競賽中迷失。唯一的懸念,就是位于行業中部的房企如何應對。

從市場表現來看,奧園這樣基礎穩固,特點突出的房企,仍然可以在動蕩的市場找到突破點,無論獨自前行還是聯合行動,都能找到自己的角色定位,將命運最大限度掌握在自己手中。

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