2019年，商業(yè)地產(chǎn)朝美好生活加速奔跑，在消費(fèi)升級(jí)的大趨勢(shì)下，市場(chǎng)供應(yīng)不減，商業(yè)功能也從產(chǎn)品消費(fèi)轉(zhuǎn)向場(chǎng)景、體驗(yàn)、社交消費(fèi)，新物種、新經(jīng)濟(jì)模式出現(xiàn)，年輕消費(fèi)大放異彩，購物中心多元性加強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)肩負(fù)城市更新使命。雖然有不少商業(yè)項(xiàng)目被迫延期，但全國新增購物中心的開業(yè)成績?nèi)匀豢扇�可點(diǎn)。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2019年1-11月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額372872億元，同比增長8.0%。2019年經(jīng)濟(jì)延續(xù)總體平穩(wěn)、穩(wěn)中趨緩的發(fā)展態(tài)勢(shì)，且整體市場(chǎng)需求量大，市場(chǎng)仍然不斷涌入了新的商業(yè)物業(yè)。另據(jù)國家信息中心預(yù)測(cè)部公布的數(shù)據(jù)顯示，初步預(yù)計(jì)2020年社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長8.0%左右。

據(jù)聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)，2019全年新開各類商業(yè)項(xiàng)目521個(gè)（單體商業(yè)建筑面積2萬平方米以上，不含專業(yè)市場(chǎng)、酒店及寫字樓，部分為存量改造項(xiàng)目），新增商業(yè)體量超4385.59萬方，平均商業(yè)體量約8.42萬方。

本文將從區(qū)域及省市分布、企業(yè)、體量、開業(yè)時(shí)間等基本面角度分析2019年商業(yè)項(xiàng)目的開業(yè)情況。關(guān)于2019年全國商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)趨勢(shì)解讀，請(qǐng)關(guān)注下篇“2019全國商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)報(bào)告趨勢(shì)分析”。

總體情況分析：

一、整體維穩(wěn)，2019略跌

從聯(lián)商網(wǎng)零售研究中心統(tǒng)計(jì)的近五年（2015年至2018年）全年開業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目情況上看，開業(yè)數(shù)量整體呈現(xiàn)穩(wěn)定的趨勢(shì)，漲跌起伏不大，除了2016年比2015年同比跌幅超過10%外，以及2019年同比微跌2%，其他均上漲。

具體來看，2016年和2019年跌幅分別為13%和3%，2015年、2017年、2018年均是上漲趨勢(shì)，且受2016年下跌明顯，2017年漲幅達(dá)到峰值，是近五年最高的漲至42%；2018年雖然開業(yè)數(shù)量值最高，但因2017年開業(yè)量也在500個(gè)以上，漲幅并不大，為6%。

這表明，隨著全國商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，市場(chǎng)雖然每年都保持了一定量的供應(yīng)，但從2019年情況來看，開發(fā)相對(duì)謹(jǐn)慎，且在一些發(fā)達(dá)城市存量物業(yè)重裝改造現(xiàn)象明顯。

二、華東霸榜，江蘇、廣東領(lǐng)跑

從區(qū)域上看，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、消費(fèi)力大的華東地區(qū)一如既往的強(qiáng)勢(shì)，全年以247個(gè)開業(yè)量領(lǐng)跑七大區(qū)域，占比高達(dá)約48%，比2018年還多出3個(gè)。

華南是我國改革開放的前沿地帶，區(qū)域內(nèi)涌現(xiàn)出來一批批有分量的開發(fā)商，萬科、恒大、碧桂園、保利、華潤置地等粵系房企坐鎮(zhèn)，加上離新鴻基、恒隆、新世界、九龍倉等港資房企大本營較近，天時(shí)地利人和，也是國內(nèi)商業(yè)活躍之地。加上2019年“粵港澳大灣區(qū)”政策的推行，越來越多的房企進(jìn)入華南，相信未來會(huì)有更多新商業(yè)物業(yè)的亮相。2019年華南地區(qū)以84個(gè)開業(yè)量保持區(qū)域榜眼的位置，占比約16%。

搶下探花之位的是西南地區(qū)，這與整個(gè)2019年的單月或季度趨勢(shì)一致。西南有成都和重慶兩大“全國級(jí)”城市，在數(shù)量上和品質(zhì)上都有說服力，諸如成都太古里、IFS等項(xiàng)目聞名遐邇。2019年開業(yè)數(shù)量65個(gè)，占比約13%。去年還是探花的華中，2019年以42個(gè)開業(yè)量下滑至第四，但湖北、湖南、河南三省的全面開花也是可圈可點(diǎn)的。另外西北、華北和東北分別開出了35個(gè)、33個(gè)和15個(gè)。

具體到各個(gè)省市（包括北京、上海、天津、重慶四大直轄市）上看，江蘇和廣東兩大經(jīng)濟(jì)強(qiáng)省各以66個(gè)開業(yè)量并列榜首，上海表現(xiàn)十分突出，單個(gè)城市51個(gè)開業(yè)量遙遙領(lǐng)先，且緊隨江蘇、廣東之后。如果單從省份排名上看，與2018年一致，江蘇、廣東、浙江（45個(gè)）前三。其他開業(yè)情況良好的如安徽、山東、福建、江西、湖北、四川、云南、重慶、陜西等省市數(shù)量都在15個(gè)以上。

三、新一線城市依舊活躍

與2018年我們統(tǒng)計(jì)的情況相比，從城市分布情況上看，2019年依舊是“新一線活躍、下沉市場(chǎng)崛起”的格局，尤其是以新一線活躍度最高現(xiàn)象最明顯。

以開業(yè)數(shù)量≥6個(gè)作為標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)計(jì)了全年城市活躍TOP21榜。單個(gè)城市上看：上海最為活躍，開業(yè)51個(gè)問鼎全國大型開業(yè)購物中心數(shù)量之冠；深圳開業(yè)27個(gè)位列第二、杭州以18個(gè)列第三；其他開業(yè)量在10個(gè)以上城市依次是重慶、西安、蘇州、成都、南京、昆明、合肥、武漢。另外，佛山、北京、廣州、天津、福州、無錫、濟(jì)南、長沙、鄭州、溫州均入榜。

整體上看，相對(duì)一線城市相對(duì)飽和和同質(zhì)化問題，以及三四線城市消費(fèi)層級(jí)相對(duì)有限的情況相比，新一線城市近年來經(jīng)濟(jì)增速快、人口遷入大、交通更加完善，營商環(huán)境優(yōu)越，活躍程度高。一方面，從TOP21榜看出，21個(gè)上榜的城市中，新一線城市就有11個(gè)，占比超過了50 %，同比2018年增加了4.8個(gè)百分點(diǎn)，且未上榜的五個(gè)城市中，寧波開業(yè)5個(gè)、東莞和青島開業(yè)3個(gè)、沈陽開業(yè)2個(gè)。

另一方面，根據(jù)《第一財(cái)經(jīng)周刊》發(fā)布的2019年中國城市分級(jí)排名榜單（不包含港澳臺(tái)）進(jìn)行統(tǒng)計(jì)后發(fā)現(xiàn)：15個(gè)新一線城市開業(yè)總數(shù)量高達(dá)145家，占總開業(yè)數(shù)量比約28％，與2018年基本持平；四大一線城市北上廣深均有項(xiàng)目開業(yè)，為94家，占總開業(yè)數(shù)量比約18％，與2018年一致；30個(gè)二線城市除大連、海口外均有商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)，數(shù)量119家，占總開業(yè)數(shù)量比約23％，與2018年一致；三線及以下城市開業(yè)大型商業(yè)項(xiàng)目163家，占總開業(yè)數(shù)量比約31％，與2018年一致。

四、5-10萬方規(guī)模為主流

從商業(yè)規(guī)模的分布情況上看，規(guī)模在5至10萬方（含5萬方，不含10萬方）數(shù)量最多，占比約37%；2至5萬方（含2萬方，不含5萬方）占比約27%；10至15萬方（含10萬方，不含15萬方）占比約24%；15萬方以上（含15萬方）占比約12%。

從體量規(guī)模分布情況上看，5-10萬方的一站式商業(yè)中心是目前常見的模式，這些項(xiàng)目融合了購物、吃喝玩樂等基本購物和消費(fèi)需求，也引入了劇院、娛樂會(huì)所、電影院、動(dòng)物館等體驗(yàn)性業(yè)態(tài)，又有足夠的空間可供活動(dòng)營銷，往往受到很多開發(fā)商青睞。

同時(shí)，當(dāng)下拿地成本越來越高，加上社區(qū)商業(yè)模式的流行，5萬方以下的小體量商業(yè)逐漸增多，尤其是一線城市、新一線城市和省會(huì)城市的市中心地區(qū)，地越來越少，地價(jià)越來越高，而那些小而美的社區(qū)鄰里型購物中心由于靠近社區(qū)居民密度，有黏性高優(yōu)勢(shì)，且無需高額營銷費(fèi)用，也被廣泛看好。

五、大型全國性開放企業(yè)占比超31％

以開業(yè)數(shù)量≥5個(gè)作為標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)計(jì)了全年企業(yè)貢獻(xiàn)活躍TOP14榜。

分析后發(fā)現(xiàn)，企業(yè)貢獻(xiàn)活躍TOP14榜中，以大型的全國性開發(fā)集團(tuán)為主，且前三與2018年一樣，分別是萬達(dá)、新城控股及萬科印力。

萬達(dá)最為搶眼，以44個(gè)開業(yè)量蟬聯(lián)了企業(yè)活躍榜榜首，除上海青浦萬達(dá)茂外，其余43座均為萬達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目，開業(yè)量與2018年相比少了8個(gè)。

新城控股全年23個(gè)開業(yè)量緊隨萬達(dá)之后，其打造的“吾悅廣場(chǎng)”是企業(yè)旗艦商業(yè)產(chǎn)品，12月在江蘇揚(yáng)州、安徽宿州等地開出了7個(gè)吾悅廣場(chǎng)。按照新城控股的規(guī)劃，這到2020年將實(shí)現(xiàn)100座吾悅廣場(chǎng)開業(yè)的目標(biāo)。

萬科與印力也在2019年合力貢獻(xiàn)了16個(gè)項(xiàng)目，同樣入榜的還有華潤置地、天虹股份、龍湖商業(yè)、世紀(jì)金源、寶龍商業(yè)、綠地、百聯(lián)股份、愛琴海商業(yè)、融創(chuàng)中國、復(fù)星國際、王府井。

這15家上榜企業(yè)合力貢獻(xiàn)了163個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，占總開業(yè)數(shù)量比31.4%。

另外，諸如蘇寧置業(yè)、砂之船、步步高、恒太商業(yè)、華地國際、金鷹、碧桂園、北京華聯(lián)、大悅城控股、嘉里建設(shè)、瑞安、新光三越百貨、中央商城、花樣年商業(yè)、金地商置、弘陽商業(yè)、杉杉、永旺、銀座、中海、天河城等知名開發(fā)企業(yè)2019年均有項(xiàng)目入市。

六、年底集中放量

從開業(yè)時(shí)間上看，整體數(shù)據(jù)分析后得知，幾個(gè)重要的時(shí)間節(jié)點(diǎn)依舊是開業(yè)高峰期，典型的是年底12月、“金九銀十”都是集中放量的時(shí)期，很大原因是這幾個(gè)時(shí)間點(diǎn)是重要節(jié)假日期，如國慶、元旦。

具體來看，12月最多，達(dá)到一年峰值為116個(gè)；2月最少，僅2個(gè)項(xiàng)目開業(yè)。下半年開業(yè)項(xiàng)目明顯多于上半年，且開業(yè)項(xiàng)目基本上呈按月遞增的趨勢(shì)。其中1月、9、12月是開業(yè)高峰期，期間每個(gè)月的開業(yè)量均在70個(gè)以上。

12月和1月在元旦和圣誕雙節(jié)的推動(dòng)下一直是開業(yè)較多的月份，9月在國慶黃金周的助力下也經(jīng)常是開業(yè)高峰，相同情況的還有5月，因端午節(jié)緣故，開業(yè)數(shù)量往往也不會(huì)太少。可見，大多數(shù)購物中心喜歡放在節(jié)假日期間開業(yè)，有利于營銷活動(dòng)的策展，吸引更多的客流。

附：2019年全國新開商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表

Tips：統(tǒng)計(jì)中內(nèi)蒙古根據(jù)區(qū)域劃分標(biāo)準(zhǔn)，即內(nèi)蒙古自治區(qū)東部五盟市（呼倫貝爾市、通遼市、赤峰市、興安盟、錫林郭勒盟）屬東北地區(qū)；內(nèi)蒙古中部（呼和浩特市、包頭市、鄂爾多斯市、巴彥淖爾市、烏蘭察布市）屬于華北地區(qū)。

其他未納入此次統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目（商業(yè)體量＜2萬方、專業(yè)市場(chǎng)、純街區(qū)等）有：

重慶1089藝術(shù)美麗中心；

昆山歐尚店重裝；

玉林碧桂園鳳凰廣場(chǎng)；

上海浦商百貨博山店；

上海唐鎮(zhèn)恒生萬鸝；

上海董家渡中福城；

上海魔貿(mào)580；

上海100AM新百安商場(chǎng)；

西安南飛鴻廣場(chǎng)樂薈里主題街區(qū)；

成都第五城萬科城市廣場(chǎng)；

上海甜愛坊（原友好村存量改造）；

鄭州星辰·萬科生活廣場(chǎng)；

南京國展1909·湖景街區(qū)；

天虹深圳首家社區(qū)生活中心松瑞天虹；

福州陽光天地購物中心主力店之一樂境百貨；

1.6萬方的上海樂坊蘆恒生活廣場(chǎng)；

1.4萬方的上海東苑米蘭廣場(chǎng)；

1.2萬方的上海中環(huán)廣場(chǎng)（存量改造）；

1萬方的深圳港鐵頌薈TIA Mall；

杭州世茂茂宸金座-繽谷無界商業(yè)街區(qū)；

廣州宜家新天河商場(chǎng)；

麥德龍重慶沙坪壩商場(chǎng)；

鄭州宜家商場(chǎng)；

天津歐貿(mào)萬享集全球進(jìn)口商品集散交易中心；

重慶華南城·誠外誠國際燈飾批發(fā)城；

西安華南城五金建材精品D區(qū)；

寫字樓物業(yè)上海博華廣場(chǎng)；

1.2萬方的杭州萬科勸學(xué)薈Qsquare；

貴州首個(gè)宜家；

湖北羅田居然之家生活MALL；

城市更新項(xiàng)目東莞犀牛陂萬科里；

蘇州太倉芝麻唐國際街區(qū)；

靜安大悅城摩坊166霓虹街煥新開業(yè)；

復(fù)星Club Med阿爾卑斯山度假村；

合肥之心城“∞號(hào)盒子”主題街區(qū)等等。

（來源：聯(lián)商網(wǎng)&搜鋪網(wǎng) 陳寧輝）