懸賞金額：
8個聯(lián)商幣 已解決
各位哥哥姐姐，本人想在寫字樓內(nèi)開家便利店。
情況如下：
樓內(nèi)有7千多人，寫字樓本身還沒有便利店，想做一個配套便利店。（位置在地下一層，旁邊是餐廳）
另外樓內(nèi)只有兩個中型的員工餐廳和一兩個咖啡館。
工作餐人均20元，消費能力不錯。
周邊購物不是很便利。
主要做煙、飲料、零食、快餐和辦公用品（租出去）。不知道這樣的環(huán)境租金的警戒線在多少？進(jìn)口商品的毛利能到多少？
2012-03-22 16:53被設(shè)為精華，積分加20，金幣加4- 該帖于 2012/3/16 21:07:00 被修改過偶也在等，本想等等那位“大大”的看法，做個比較。既然沒“大大”出來，偶就先說啦。明確地說，你那寫字樓內(nèi)有七千多人，而且內(nèi)部人員的待遇不錯，便利店又是獨做，那肯定是可以做的。幾個問題，大致回答如下：
1、這樣的環(huán)境租金的警戒線在多少？這個有點難說，因為這個最終是與經(jīng)營直接對應(yīng)的，當(dāng)然如果可能，總是越便宜越好。
2、如果一年17萬能做么？辦公用品租出去，可以做到一年6萬、餐7萬。我沒搞清楚你的意思，是不是說一年的租金是17萬，辦公用品和餐飲這二塊租出去，可以租到13萬，如此，你自己經(jīng)營這一塊僅需4萬，那就一點問題也沒有啦。
3、如果一年租金17萬，僅辦公用品這一塊租出去，租6萬，其它全是自主經(jīng)營，因為既可以經(jīng)營煙酒等、還可以經(jīng)營快餐，11萬的年租金，應(yīng)該還是可以的。
計算如下：租金日均約300元，寫字樓的經(jīng)營時間相對較短，其它經(jīng)營性費用也相對較省，有300—400元一天應(yīng)該夠了，就算400元，加300元的房租為700元，寫字樓內(nèi)經(jīng)熒便利店的毛利反而會相對較高，因為商品肯定會比較高端，以25%的毛利計，2800元/天的營業(yè)額就可以保本。有七千多待遇不錯消費能力可以的寫字樓辦公人員，做出這點營業(yè)額是不會有問題的。如果與物業(yè)或管理部門協(xié)調(diào)下，便利經(jīng)營與餐廳可以連網(wǎng)，能刷飯卡經(jīng)營就更好啦。這樣大型的寫字樓不多，這樣的機(jī)會難求，干吧。
2012-03-20 15:11被設(shè)為骨貼，積分加20，金幣加41、情況不明----哪市哪區(qū)哪個樓？無圖無真相無具體情況----不會說。
2、一般的來講，好機(jī)會，好市口，很難遇到；能遇見的么，都是----呵呵，我想你明白的。
3、不建議干。個人意見，從常識考慮的，供您參考。
呵呵，我在等，朋友你似乎也在等哦。這個問題，咱們可以探討下：首先樓主確實沒說清楚“哪市哪區(qū)哪個樓”，但我認(rèn)為相對情況還是明朗的，因為基礎(chǔ)是寫字樓內(nèi)有七千多人，且樓內(nèi)員工工作餐補(bǔ)貼就有20元/人（這當(dāng)然建立在樓主提供的信息是實在的基礎(chǔ)上的），一幢寫字樓七千多人的規(guī)模，相對優(yōu)越的餐貼，毫無疑問是必須在大城市，而且這城市的相對生活質(zhì)量是可以的，樓內(nèi)有二個中型餐廳，有兩個咖啡館也從側(cè)面給予了證明，其第一；第二是這寫字樓目前沒有便利店（有這樣基礎(chǔ)的寫字樓為什么以前沒有便利店是有個問號），樓主能進(jìn)入的話是獨做，也就是說僅此一家，別無分店，這就避免了一些不必要的競爭，而且所有便利商品品類都可以經(jīng)營，七千多相對經(jīng)濟(jì)條件還可以的員工為基數(shù)，便利店的經(jīng)營肯定不會差；第三是樓主已說明，租金17萬/年，辦公用品這一塊可以租出去，收回6萬/年，就不算“餐7萬”這一塊，我已作普通計算，11萬的年租金，按普通便利連鎖企業(yè)的費用也只要2800元/天的營業(yè)額就可以“保本”，按上面的評估，每天2800元的營業(yè)額是不會有什么大的問題的；第四是一般便利連鎖企業(yè)在寫字樓內(nèi)經(jīng)營便利店的相關(guān)情況反饋，員工收入尚可的寫字樓，只要有2000名以上長期穩(wěn)定的辦公人員，基本就可以支撐樓內(nèi)便利店的經(jīng)營了，當(dāng)然前提是便利店內(nèi)經(jīng)營商品品類不受制約，而且租金也沒有樓主所說的那么高，現(xiàn)畢竟有七千多人啊。所以我認(rèn)為：按樓主提供的信息，在這家寫字樓內(nèi)經(jīng)營便利店一定是可行的。另外，便利店內(nèi)一些商品比餐廳更能吸引年輕白領(lǐng)，而且餐廳是“老”的，便利店是“新”的，那就更加了，所以我說最好是能說動管理層，將餐廳用餐卡與便利店連網(wǎng)銷售，那可以占到不少先機(jī)。
歡迎探討
謝謝大家的發(fā)言啊，呵呵。我算過餐這一塊，是這樣的一天賣200份。我已開了一家店目前買到140份左右，體量比目標(biāo)樓小，所以賣兩百分應(yīng)該沒問題的。一份以17元為平均值，按提點的方式算200*17*0.15=510元*22天=11220元
房租按17萬算月租金是1.42萬，光餐一項基本房租就快出來了。所以應(yīng)該還是可以的。至于便利店內(nèi)的營業(yè)額，我預(yù)計是5000元至6000元。我去看過類似這個目標(biāo)店的營業(yè)額，應(yīng)該差不多。這樣算下來，還是比較可觀的。大家覺得分析的有道理沒？
首先感謝大家的回帖，以下是補(bǔ)充：
一、這棟樓的消費能力是不用質(zhì)疑的，都是消費水平比較高的。（毛利率可以保證）
二、辦卡的問題我也考慮過，也該是可行的，大不了我自己辦會員卡。（保證客源的粘性）
三、商品沒有什么限制，只要是普通超市都沒問題。
四、警戒線可不可以定在20萬/年，因為現(xiàn)在還在談價格。我覺得17萬是我的目標(biāo)，但對方可能要19萬到20萬。我認(rèn)為不超過20萬都可以做，只是越高風(fēng)險越大，畢竟是要拿出真金白銀�。海�
16536400- 該帖于 2012/3/21 12:45:00 被修改過回平庸角色前輩：
1、感謝您的指教！拜讀了。
2、我絕對相信您的計算，但做店要考慮人的因素。不能的理由如下：
1）、從樓主所有的發(fā)貼的信息來看，基本可以判斷其是外行；有句老話，不熟不做。
2）、既然是外行，他給的市調(diào)數(shù)據(jù)也就不足為信，簡單問一句，樓主怎么知道有七千人呢，估計的，還是一個一個數(shù)的或者正確計算的？
3）、就算有七千人：如此消費水準(zhǔn)、條件優(yōu)越的寫字樓沒有便利店，周圍也沒有，是很奇怪的。原因一是屬于新開的寫字樓，尚未有公司入駐或者入駐率少，二是有潛在消費力，但遠(yuǎn)非便利店毛利水平可以以支撐租金水平，也就是開則虧損，三是周圍消費習(xí)慣問題，大家沒有便利店的消費意向和需求。正常的情況，只要有消費需求，就會有相與的零售業(yè)態(tài)存在，如果不存在，是很可疑的。四是您知道做便利店位置很重要，沒有圖，光知道在地下，與餐廳位置如何，什么都不知道，不是挨著餐廳就一定消費，有時候一米之隔，就是兩個世界了。
3、因為以上的原因，我判斷不能做，我覺得光靠理論上的推倒不行，有時候理論推倒萬無一失，但實際不行，這樣的情況多了，究竟實際是什么情況，因為他講不清楚，所以也說不好，就沒有說。有一個例子，我們計算有一個小區(qū)消費能力絕對夠，但實際做店的都賠的哭，為什么，因為那里的人就不需要花錢消費。另外在廣州的時候，也有一個寫字樓，人數(shù)比這還多，但寫字樓的員工基本都屬于不消費的主兒，前后有幾家開便利店的，都賠了，這是原因之一，另外一個原因是廣州人崇尚實際和實效，這個也是711在廣州難做的原因，也是廣州奢侈品不好賣的原因。
以上是我判斷悲觀的原因，一是條件不清楚，二是樓主外行，三是不確定因素多，因此判斷不怎么樣。請您指教。
a771100- 該帖于 2012/3/22 1:12:00 被修改過呵呵，a771100朋友，首先感謝探討，但希望別稱“前輩”什么的，你這樣稱呼，似乎偶就很老啦，[em02盡管我跟你說過我確實老態(tài)龍鐘啦，事實也是這樣，但因為無論怎樣，在便利零售業(yè)，偶也絕稱不上前輩的。
偶認(rèn)為可以的理由、a771100朋友判斷悲觀的原因都擺上了“桌面”，樓主，你能將“寫字樓”相關(guān)的內(nèi)容或說經(jīng)營便利的條件復(fù)敘的更清楚一點嗎？或者能更明確地表敘一下你開、還是不開的觀點嗎？象你所說的寫字樓這樣的基礎(chǔ)條件，偶的觀點是可以，更明白一點的說，如果我或者說“我們”，能碰到這樣條件的寫字樓，毫無疑問肯定開；也許a771100朋友更實際更穩(wěn)健些，考慮是不可以，樓主你最終的觀點呢，還有其它關(guān)注的朋友們的觀點呢？
開，可能預(yù)示了成功，但也承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險；不開，也許就失去了一次極好的機(jī)會，或者說也規(guī)避了一次風(fēng)險，真是二難，也許也正因為這個“難”，才值得我們探討。希望聽聽樓主和其它朋友的意見
首先我發(fā)帖的目的也是想探討一下這個位置，當(dāng)然我才入行一年，算新手。但我也是經(jīng)過比較和分析的。
其次我的觀點很明確，做，有機(jī)會一定做。因為這樣的寫字樓確實難得遇上，但不便告訴大家具體位置。
再次這個樓的情況我再細(xì)說說：
1.、此樓共20多層，和我目前所在的寫字樓對比一樣高，但建筑面積（網(wǎng)上查的）要比我的樓大的多，有兩倍。午餐時間我去樓里調(diào)查過，吃飯的人確實不少。
人數(shù)分析：20（層）*4（樓數(shù)）*100（每層人數(shù)）=8000，我是在此基礎(chǔ)上做出判斷，有7千人的。
2、此樓入住率是不錯的，通過它的樓層介紹可以看到。公司實力不錯！
3、消費能力可以根據(jù)樓的檔次、地段和公司進(jìn)行判斷。好公司、知名公司的員工工資、消費水平應(yīng)該還可以吧？
4、消費習(xí)慣問題，午餐吃完肯定會有買瓶水、買盒煙的可能性吧。夏天熱了吃點冷飲，也合情理。再者買起來也方便，從食堂吃完飯，隔壁就是超市，也能看的見。
5、這個樓以前沒有便利店，原因不便說，但肯定不存在現(xiàn)在經(jīng)營不下去的問題。
之所以判斷這個樓很好也是通過其他樓的成功案例得出的，是有比較有對比的，且對比的樓不只一個。所以肯定是想做，但要看租金價格了。
希望大家提出寶貴意見和問題，謝謝！
16536400- 該帖于 2012/3/24 8:41:00 被修改過
