收購郡江國際購物中心項目85%股權,掛牌價4.63億元:

　　公司董事會通過了《關于楊浦郡江國際購物中心85%股權收購項目的議案》,公司將向上海今代紡織科技發展有限公司購買其持有的上海鵬欣國際家紡投資建設有限公司(“鵬欣公司”或“標的公司)85%股權。該標的通過上海聯合產權交易所公開掛牌出讓,掛牌價格合計4.63億元,由兩部分構成:其中標的公司85%股權轉讓價格為2.74億元(按股東全部權益評估值85%計),轉讓方對標的公司的債權轉讓價格為1.89億元。鵬欣公司為楊浦郡江項目的開發商,公司通過本次收購鵬欣公司85%股權,將獲得楊浦郡江項目對應的地下一層至地上四層商業部分建筑面積4.89萬平米、地下二層至地下三層停車場建筑面積3.64萬米(停車位494個),合計8.53萬平米的商業物業,折合公司對該購物中心項目的單位投資額為5424.71元/平米。鵬欣公司的資產評估值為9.34億元,假設鵬欣公司的資產全部對應楊浦郡江項目,則對應的平均投資額約為1.09萬元/平米。

　　收購股權以較低成本進入社區,深耕上海打造社區型購物中心:

　　郡江國際項目位于楊浦區寧國路218號,緊鄰內環,寧國路、平涼路。地處楊浦區四大功能區之一的楊浦大橋高端商務區,將與北外灘、陸家嘴形成三點一帶的商務區。該項目由三部分組成:A棟為郡江SOHO領寓(住宅部分),目前均價約為1.95萬元/平米;B棟為郡江國際大廈(寫字樓部分),目前均價約為1.99萬元/平米;C棟為地下一層至地上四層的購物中心樓(即本次股權轉讓對應項目)。項目所在的平涼路周邊商鋪轉讓價格大約在3-4.5萬元/平米之間(以上價格數據均來自搜房網)。公司通過收購標的公司股權,得以用較低價格進入該區域,我們預計該項目將于2013年底開出。

　　該項目定位為社區型購物中心,符合公司“深耕上海、積極搶占市場空白點”的發展要求,可進一步增加百聯購物中心在楊浦區的商業網點布局;同時就內環商業資源的稀缺性而言,可為公司帶來較好的物業資產和經營業績貢獻。但鑒于項目預計開出時間較晚(2013年底),我們暫不調整公司盈利預測。

　　維持買入評級,6個月目標價9.36元:

　　我們維持公司2012-2014年EPS分別至0.70/0.78/0.89元的判斷不變,以2011年為基期三年CAGR為3.3%(其中零售主業CAGR為14.77%)。給予6個月目標價9.36元,2013年對應12XPE。我們中長期看好公司未來創新業態購物中心以及奧特萊斯的潛力,公司是國內領先的零售業態創新者,奧特萊斯和購物中心的運營能力處于同行前列。我們認為在消費升級的大背景下,新興業態將越來越多的分流傳統百貨的客流,并將成為未來零售業的主要渠道,因此充分認可公司全國發展奧特萊斯、區域性發展購物中心的戰略,維持買入評級。

　　風險提示:公司重組后整合效應低于預期,期間費用率高企侵蝕利潤

   （來源：光大證券）