與天津泰達足球隊在2013賽季中超保級的成績類似，泰達股份今年的業(yè)績也略顯黯淡。近日更是爆出了揚州24公頃土地被收回的不利消息。

12月7日，天津泰達股份有限公司發(fā)布公告稱，全資子公司揚州萬運建設發(fā)展有限公司旗下23.84公頃土地，因09年拍下至今尚未開發(fā)被揚州市國土資源局收回，該地塊截至2013年9月30日賬面凈值為2.11億。

公告稱，12月6日，揚州萬運收到《揚州市國土資源局告知函》，被告知揚州萬運于2009年取得的位于廣陵新城沙灣路東側、運河東路北側的國有建設用地使用權，上述土地至今尚未開發(fā)，根據(jù)國家土地督察南京局例行督察整改要求及相關政策規(guī)定，擬收回上述宗地國有建設用地使用權。

24公頃土地被收回

泰達公告中提及，12月6日當天，經(jīng)揚州市廣陵新城管理委員會專題會議討論決定，確定予以收回位于廣陵新城沙灣路東側、運河東路北側的地塊；收回上述地塊作價原則為揚州萬運建設發(fā)展有限公司入賬的土地成本，另將給予適當補償。

翻查揚州市國土資源局過往的掛牌記錄，與泰達被收回地塊面積位置等特征一致的土地編號為491，面積為23.84公頃，規(guī)劃用途為商住用地。周邊基礎配套設施一般，交通條件較好，于2008年年底以生地掛牌形式掛出。

成交記錄顯示，491號地塊于2009年1月6日以底價650/平米成交。官方文件顯示買方為揚州市廣陵新城投資發(fā)展有限公司。

一位接近泰達的揚州業(yè)內人士向記者透露，廣陵新城投資發(fā)展有限公司和泰達公告中提及的廣陵新城管委會其實是一個平臺兩塊牌子。廣陵新城為泰達著力打造的一個項目，是其與政府各占50%共同成立的合資政府平臺型公司。而泰達公告中所稱擁有491號土地開發(fā)權的揚州萬運為該平臺旗下的子公司。

據(jù)了解，泰達在揚州頗有影響力。其與廣陵新城政府簽署了一級開發(fā)合作協(xié)議。在參與一級整理開發(fā)的區(qū)域，泰達對地塊的出讓和規(guī)劃都有一定的發(fā)言權。時至今日，在泰達股份官網(wǎng)上的公司新聞，仍然有“揚州市廖家溝住宅地塊出讓，歡迎競買”為標題的土地出讓公告。

而此次泰達與政府合作的平臺收回了自己旗下子公司的土地，顯示著形勢發(fā)生了微妙變動。

一級開發(fā)市場的警鐘

揚州廣陵新城，東起廖家溝，西臨京杭大運河，北納千年古鎮(zhèn)灣頭，南至運河東路，總面積12.5平方公里，是揚州市十二五規(guī)劃重點開發(fā)建設區(qū)。

據(jù)今年8月3日，泰達的控股子公司南京新城發(fā)展股份有限公司，與揚州廣陵新城指揮部簽署開發(fā)協(xié)議一份協(xié)議顯示，南京新城控股55%的子公司揚州泰達發(fā)展建設有限公司為揚州市廣陵新城受托范圍內土地一級開發(fā)的唯一主體。

據(jù)了解，目前揚州泰達作為廣陵新城的開發(fā)建設主體，在廣陵新城已累計投資50多億元。建成道路18公里，完成拆遷120萬平方米，建成景觀30萬平方米，疏浚整理河道7公里，建成各類橋梁十余座。

而據(jù)天津業(yè)內介紹，泰達是較早開始進行房地產(chǎn)業(yè)務開發(fā)的天津國企，其擁有多個產(chǎn)品系列，發(fā)展較為成熟。

不過，泰達已于2004年左右逐漸開始減少二級開發(fā)項目，同時增加土地一級開發(fā)整理業(yè)務比重。該名人士透露，泰達目前在天津濱海新區(qū)擁有若干個平方公里的一級土地開發(fā)儲備。

而對于泰達目前側重土地一級開發(fā)的模式，北京思源興業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司總裁助理丁武就對記者介紹，隨著我國城鎮(zhèn)化的推進，各地政府鼓勵企業(yè)參與土地一級開發(fā)，并通過文件政策等形式支持其融資。

目前，企業(yè)投入一級開發(fā)的整改的費用可以在后續(xù)的土地出讓或是代建BT中來收回。“一級開發(fā)運作得好比二級開發(fā)利潤高，尤其在土地價格快速增長的情況下，可以得到較高的溢價分成。”

然而，據(jù)泰達今年最新發(fā)布的三季報，其第三季凈利虧損2851萬，大降201%。

有市場分析就指出，泰達這類以土地一級開發(fā)為主的企業(yè)，前兩年的經(jīng)營狀況都比較好，但這兩年隨著土地市場的競爭越來越激烈，很多地方政府的一級開發(fā)已經(jīng)由當?shù)氐耐恋夭块T自行完成。

這就使得原本依靠一級開發(fā)獲利的企業(yè)受到的支持力度越來越少，日子自然也就不好過。另一方面，目前國家在土地管理政策的某些變動也使得參與一級開發(fā)的企業(yè)話語權收縮。

揚州業(yè)內人士就介紹，泰達早期在廣陵新城對土地收儲和區(qū)域規(guī)劃是擁有一定程度話語權的。但隨著國家土地管理政策的收緊，企業(yè)很多權力被上收。

“這次土地被收回事件也給參與一級開發(fā)的開發(fā)商敲響了警鐘，不一定是參與了土地的一級開發(fā)，未來就對該土地的開發(fā)有主導權。”

該業(yè)內人士續(xù)稱，未來類似這樣的情況將會比較常見。“這次事件也是現(xiàn)在國家管理土地資源，希望市場在資源配置中起主導作用思路的體現(xiàn)。”

（來源：觀點地產(chǎn)網(wǎng)）